האם תקיפת בעל הבית מקימה עילה לפינוי דייר מוגן?

דייר מוגן תוקף באלימות את בעל הנכס שבו הוא מתגורר. האם תקיפה מסוג זה מקימה עילה לפינויו של הדייר המוגן מביתו? וביתר פירוט – האם ניתן לומר שאירוע התקיפה מניח בסיס לעילת הפינוי הסטטוטורית הנסבה על דייר "שדרכו להטריד"? 

ביהמ"ש העליון דן בשאלות אלה ושאלות קשורות, שעניינן היקף הפיצוי הנלווה לפינוי, אם אמנם הונח לו בסיס, בקבלו ערעור שהגיש בעל דירה שהותקף על ידי דייר מוגן, על קבלת ערעורו של הדייר בתביעתו לפינוי.

השופטת ד' ברק-ארז ציינה, כי אכן, ברגיל, דומה שהתנאי בדבר "דרכו" של הדייר "להטריד או להרגיז" תיחשב כמתקיימת על בסיס "רצף" של אירועים שיש בו כדי להקים "דרך". אולם, עיון בסעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר, בהקשרו החקיקתי הרחב, מוביל למסקנה, כי אין מקום להדוף על הסף את האפשרות שאירוע בודד יניח תשתית עובדתית מספיקה לקביעה שדרכו של הדייר להטריד, ובלבד שיהיה זה אירוע קיצוני, חריג ובעל עוצמה היוצר הטרדה נמשכת מהיבטו של המוטרד. 

על מנת לתת מענה שלם יותר לשאלת פרשנותו של הסעיף ראוי לבחון אותו גם לרקעם של השיקולים הנורמטיביים והמעשיים הנוספים האופפים אותו. 

זכויות קניין – מלכתחילה, הזכות הקניינית העיקרית בדירה שחלים עליה דיני הגנת הדייר היא זכותו של בעל הדירה. זכות זו "הצטמקה" ונסוגה בשל תחולתם של דיני הגנת הדייר, אך בעיקרו של דבר היא מוסיפה להתקיים, ולו כזכות "רדומה" למחצה, אשר קמה ומתעוררת באותם מקרים שבהם הדייר או יורשיו אינם זכאים להוסיף ולהתגורר בנכס. אכן, המגמה בפסיקתו של בית משפט זה היא לנקוט בפרשנות מצמצמת לתחולתם של דיני הגנת הדייר ולזכויותיהם של דיירים מוגנים, בהתחשב בכך שחוקי הגנת הדייר (על גלגוליהם השונים) לא השיגו את מטרתם הסוציאלית, בשינויים שחלו בנסיבות שעמדו בבסיס חקיקתם, וכן לנוכח פגיעתם בבעלי הדירות.

ההגנה על הזכות הקניינית אינה מנביעה, כשלעצמה, הכרעה גורפת בהתייחס להתנגשות שבין זכויות בעלי הבתים לבין זכויות הדיירים, אשר תהיה נכונה לכל מקרה ומקרה.

זכויות לקורת גג – כאשר הדיירות המוגנת נסבה על נכס מן הסוג של דירת מגורים, ההגנה על זכויותיו של הדייר המוגן מפני פינוי מקבלת נופך נוסף, הנוגע להגנה על קורת הגג שלו, אשר כידוע לא תיפגע בקלות בשיטתנו המשפטית.

מנגד, יש מצבים – וענייננו יוכיח – שבהם נוכחותו של הדייר בנכס משליכה בפועל על יכולתו של בעל הבית עצמו לממש את זכותו שלו לקורת גג בנכס שבבעלותו. אם כן, גם פנייה למימוש ההגנה על הזכות לקורת גג אינה מצביעה, כשלעצמה, על כיוון הכרעה ברור.

זכויות נפגעי עבירה – שיקול נוסף המשליך על הדיון במקרה זה נוגע לחשיבות הנודעת להקלה עם נפגעי עבירה להמשיך את חייהם כך שלא יתנהלו ב"צילה" של הפגיעה.

שיקולים מעשיים - בהסתכלות כוללת על הסוגיה, יש לתת את הדעת גם על כך שפינויו של דייר מוגן מהדירה שבה התגורר ומסירתה לידי הבעלים כפנויה מעלה את ערך הדירה באופן ניכר. הדבר עשוי להוות תמריץ עבור בעלי הדירות לנסות ולמצוא עילה לפינוי דיירים מוגנים (אף כאשר פינוי כזה אינו מתחייב לפי הדין), ואף חלילה ליזום איתם עימותים לצורך כך. 

נוכח האמור, נדרשים בתי המשפט לבחון בקפידה את נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, על מנת לקבוע האם מדובר בדייר שנכון לראות בו מי "שדרכו להטריד" או שמא בהטרדה הדדית בין דייר לבין בעל הדירה. אולם, גם אם מתיחות קודמת בין הצדדים עשויה להשליך על ההכרעה בשאלה של "דרכו להטריד" יש מקרים שבהם מערכת היחסים הקודמת, אף שלא הייתה אידיאלית, "דוהה" אל מול חומרת האלימות שמדובר בה.

הפרשנות הראויה ונקודת מבטו של הנפגע -במקרה כמו זה שבו ההכרעה צפויה להשליך על זכויותיהם של שני הצדדים – הן במישור הקנייני והן במישור הדיור – הגם שבחינת השאלה האם "דרכו" של הדייר להטריד כמובנה בחוק הגנת הדייר צריכה להיות מוכרעת על-פי מבחן אובייקטיבי, ולא מנקודת ראותו של הנפגע הספציפי, הרי שהתשובה צריכה להינתן תוך מתן משקל משמעותי לנקודת המבט של הנפגע, כלומר תוך הצבת האדם הסביר בנעליו של הנפגע.

הודגש, כי אין צורך להכריע בשאלה האם המשיב הוא אדם שניתן לאפיינו – במערכות יחסים אחרות – כמי ש"דרכו להטריד או להרגיז". נטען מטעמו של המשיב כי האירוע אינו מאפיין את אורחותיו. אולם, גם אם נניח שאלה הם פני הדברים – חשיפתו של אדם לאלימות בדרגת עוצמה גבוהה, שאף גרמה לפגיעות גוף נמשכות – מעמידה את נפגע העבירה במצב של הטרדה נמשכת, כאשר מקום מגוריו מחייבו לחזור ולפגוש בתוקף באופן יומיומי. 

הודגש בהקשר זה, כי עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר, נוגעת אך לבעל הבית, שהוא שכנו של הדייר המוגן, וזאת כאמור נוכח ההטרדה הנובעת מהקרבה הפיזית בין מקום המגורים של השניים.

מסקנה זו מבוססת גם על ניסיון החיים. חשיפה של אדם לאירוע אלימות קיצוני צפויה להותיר בו חותם החורג מגדרו של האירוע עצמו. כך, ה"משקע" שהותיר האירוע אצל המותקף הוא שיוצר את פוטנציאל ההטרדה.

אכן, העובדה שהדייר מפונה מנכס המשמש כבית מגוריו היחיד היא בעלת משקל. אולם, כנגדה ניצבת העובדה שהמשך מגוריו בדירה משפיעה, במקרים מסוג זה, על יכולתו של הבעלים לממש את זכותו להתגורר בביתו.

סעד מן הצדק והשפעתו על מלאכת הפרשנות -שיקול נוסף המשליך על מלאכת הפרשנות במקרה זה נוגע לשאלת "מחירו" של הפינוי – תרתי משמע. אין ספק שכל פינוי של אדם מביתו, שבו קשר את חייו, כרוך בפגיעה. עם זאת, ככל שהדברים נוגעים לפן המטריאלי של הבטחת קורת גג לדייר – הרי שעוצמתה של הפגיעה היא פחותה באותם מקרים שבהם הפינוי מלווה בפיצוי כספי.

שאלת הפיצוי במקרה בו מתחייב פינויו של דייר מוגן היא מורכבת. סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר אמנם אינו מתנה את הזכות לפינוי בפיצוי. ליתר דיוק, סעיף 131 לחוק מבחין בין עילות פינוי שביצוען אינו כרוך בפיצוי (סעיפי משנה (1)-(6) לסעיף זה) לבין עילות פינוי שביצוען כרוך באספקת "סידור חלוף" (סעיפי משנה (7)-(11) לסעיף זה) 441). ענייננו נופל אפוא לגדר המקרים שבהם לא קיימת זכאות אוטומטית ל"סידור חלוף" או לפיצוי מכל סוג שהוא. 
אולם, פינוי דייר מוגן ללא מתן פיצוי בצידו מעלה קושי של ממש בהתייחס לפגיעה בזכויותיו של הדייר המוגן, אשר כאמור אף שאינן זכויות במקרקעין לכל דבר ועניין, יש להן אופי קנייני.

זכויותיו של הדייר המוגן ראויות להגנה במיוחד באותם מקרים שבהם הוא השקיע כספים ברכישת זכות זו. יש להניח שהעדר ההתייחסות לפיצוי מבטאת את "מאזן הצדק" ההיסטורי של חוק הגנת הדייר – בעת שהדייר הטיפוסי היה מי שלא השקיע ברכישת הנכס. 

תשובה מסוימת לקושי שעשוי להתעורר במקרים מסוג זה ניתן למצוא בהוראותיו של סעיף 132(א) לחוק הקובע כי "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת". במלים אחרות, לפי הוראה זו, הזכות לדרוש פינוי כפופה לסייג שעניינו שיקולי צדק, הכוללים את השלכותיו של הפינוי על הדייר. 

מבלי לקבוע מסמרות בדבר, ניתן לומר כי ככל שהפינוי מאיים על זכותו של הדייר למדור, בשים לב למכלול נסיבותיו האישיות, כן מתחזקת הציפייה לכך שהפינוי יהיה מלווה בפיצוי. פסיקת פיצוי בנסיבות מסוג זה הוגדרה בפסיקה כסעד מן הצדק "הפוך" (היינו, לא מניעת פינוי מטעמים של צדק, אלא התניית הפינוי בפיצוי מטעמים של צדק)(ראו עוד עניין קיסלביץ, בפסקה כ"א)). 

הערעור התקבל במובן זה, שפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בוטל, בכפוף תשלום פצוי לדייר המוגן, שיועבר בתאריכים שננקבו על מנת לאפשר למשיב להיערך למציאתו של מקום מגורים קבוע חלופי.

השופטת א' חיות הוסיפה וציינה, כי מעשה האלימות הקשה שביצע המשיב כלפי המערער מקים כנגדו עילת פינוי על פי סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר. כמו כן הצטרפה לעמדתה של השופטת ברק-ארז, כי על דרך הכלל אין לאמץ באופן גורף תפיסה המקנה בכורה לזכויותיו של בעל הבית אלא יש לבחון בכל מקרה ומקרה את הנסיבות ואת האינטרסים של הצדדים הנוגעים בדבר, לגופם. 

עילת הפינוי נגד המשיב הינה המסקנה המתבקשת גם על פי מבחנים פשוטים של שכל ישר והגיון בריא. אכן - מה דייר "שדרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו" הצפוי להיות מפונה מדירתו, על אחת כמה וכמה מי שאינו מסתפק בכך אלא פוגע בבעל הבית פגיעה פיזית של ממש ומותיר בו נכות צמיתה. מסלול פרשני זה הנסמך על מבחנים של שכל ישר והגיון בריא אינו מצריך מאמץ פרשני מיוחד בניסיון "לדחוק" אל גדרי התיבה "שדרכו להטריד" אירוע אלים וחמור, כגון זה שאירע בעניינו. על פי מבחנים אלה, די אם נאמר שאם הטרדה והרגזה מתמשכות יש בהן כדי להקים עילת פינוי מכוח סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר, מקל וחומר קמה עילה כזו בעקבות אירוע אלים ופגיעה פיזית חמורה - הגם שהוא אירוע אחד בודד.

*סקירה משפטית - פרסום כל החידושים המשפטיים בתחום האזרחי>>