תמא 38 – איך בוחרים עו"ד מייצג

תמא 38 – יחסי כוחות

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה חיזוק שלדי בניינים אשר תוכננו לפני שנת 1980. מטרתה העיקרית של התוכנית היא מניעת קריסת הבניינים במקרה של רעידת אדמה בישראל, כאשר החשש הוא שבניינים ישנים, הנכללים בתוכנית, לא יעמדו ברעידה ויקרסו תוך גרימת נזק רכוש ואולי חלילה אף פגיעות בנפש.

תמא 38 מבוצעת בדרך כלל, בבניינים משותפים מיושבים או במפעלים פעילים.

כאשר מתחיל פרויקט תמא 38, יש צורך בהסכמת רוב הדיירים בבניין (60 אחוזים מכלל הדיירים), וכן רצוי ואף מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי טוב ואמין כדי לצלוח את הפרויקט בהצלחה.

תמא 38 – מה, אי אפשר לבד?

בתמא 38 ישנם שני צדדים: הדיירים אל מול היזם או הקבלן.

הדיירים, מטרתם היא לסיים את פרויקט חיזוק השלד בזמן הקצר ביותר, תוך קבלת ההטבות שמאפשרת תמא 38 ואשר נוגעות להרחבת השטחים, שיפוץ אסתטי, הוספת חנייה או מעלית וכדומה.

הקבלן או היזם אשר לוקחים על עצמם את ניהול תמ"א 38, מוציאים מכיסם את כל ההוצאות הכרוכות בחיזוק ושיפוץ הבניין, לפי תמא 38, וכן, את ההוצאות הנלוות של מימוש התמריצים שמאפשרת תמא 38.

בתמורה, מקבל היזם או הקבלן את כספי המכירה של יחידות הדיור החדשות שיבהו על הבניין או בקומת העמודים שלו. על כן, יש כאן מאזן בלתי יציב- קבלן או יזם, שהם אנשי מקצוע ומבינים בתחומם, אל מול דיירים בבנין משותף שלא תמיד מכירים את החוק על בוריו ויכולים ליפול בפח.לכן חשוב לבחור בעורך דין אמין המתמחה בתחום תמא 38 כדי שיוכל לשמור על האינטרסים של דיירי הבניין.

נקודות חשובות בניהול משא ומתן לקראת תמא 38

ההסכם המשפטי בין דיירי הבניין ליזם צריך לכלול  את פרטי הסכם העבודה הקבלנית ואת כל ההיבטים המשפטים של תמא 38.

חשוב ללוות את עורך הדין כל זמן כתיבת ההסכם כדי לוודא שאף נקודה לא נעלמת מעינו של עורך הדין וכי הוא ממשיך לשמור על האינטרסים של הדיירים.

המציאות מכתיבה מספר נושאים בהם יש לדון כבר בעת המשא ומתן אל מול הקבלן או היזם אשר יבצעו תמא 38 בבניין המגורים:

1. יש לתאם ציפיות כבר בתחילת הדרך בעניין חיזוק שלד הבניין, שהוא כמובן לב הפרויקט.

2. יש לבדוק מראש מה יכלול פרויקט השיפוץ וכיצד יתבצע – הוספת יחידות דיור נוספות, הוספת שטחים ליחידות הדיור הקיימות, בניית מעלית, עיצוב גינת הבית, הוספת חניה ועוד.

3. יש לבדוק מיהו היזם ומה ניסיונו בתמא 38.

4. יש לבדוק האם הקבלן עובד באופן ישיר על התוכנית או שהוא מביא קבלני משנה לביצוע העבודות.

5. יש לתכנן זמנים ומועדים לביצוע העבודות.

6. יש לוודא תשלום מיסים וביטוחים.

7. יש לוודא כי לקבלן יש ערבויות למקרה של הפסקת עבודה או פגיעה בדיירי הבניין.

חשוב לזכור כי ברגע החתימה על חוזה מול הקבלן, מתבצעת בעצם עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין- דיירי הבניין מעבירים לקבלן את זכויותיהם והקבלן מבצע את עבודת הבנייה למענם.