ריכוז שאלות ותשובות בנושא מס שבח

   *לקבלת מענה משפטי מקצועי בתחום: 

ריכוז שאלות ותשובות בנושא:

מס שבח

מתוך פורום דיני מיסים

כפי שהופיעו עד למועד: 1.4.2009

שאלה>>

שאלה בנוגע למס שבח

בבעלותי 50% מדירת מגורים ו 50% נוספים בידי אבי. רבע מהדירה קיבלתי בהעברה ללא תמורה מאחי.

כעת, ברצון אבי וברצוני למכור הדירה. כיוון שהשתמשתי בפטור בעת קבלת הרבע מאחי וטרם חלפו 4 שנים אצטרך לשלם מס שבח.

שאלתי: האם אצטרך לשלם מס שבח על כל החלקים, או רק על החלק שקיבלתי ללא תמורה.

האם גם אבי יצטרך לשלם מס שבח? (אין ברשותינו דירות נוספות).

תשובה>>

פטור ממס שבח

לא הבנתי מה הכוונה השתמשת בפטור בעת קבלת הדירה מאחיך, אם כבר הוא השתמש.

לעצם העניין אם גרת בדירה המדוברת, הרי שההמתנה היא רק 3 שנים. אם לא גרת, אכן 4 שנים.

לא הבנתי אם הרבע מאחיך הוא רבע דירה או רבע מהחצי. אני מניח רבע מהדירה.

לעניין אביך, אם הוא לא קיבל במתנה אלא רכש לבד, אין מניעה שעל חלקו ינתן פטור אם הוא עומד בשאר התנאים.

לגביך, אתה מוכר חצי דירה, שחצי ממנה נתקבל במתנה ולכן רשויות המס עלולות לטעון שכל החצי הינו במתנה.

אם ניתן הייתי ממתין 3-4 שנים כפי שציינתי אם צפוי מס שבח מהותי.

סתם בירור, לפי האחזקות, האם קיבלתם את הדירה בירושה? שאז ייתכן כי קיים פטור ירושה לפחות על 3/4 מהדירה.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה נוספת>>

הבהרה

חצי מהדירה בבעלותי: רבע התקבל מאחי לאחרונה ללא תמורה (ולשם כך, כמדומני, השתמשנו בדירת מגורים מזכה) הרבע השני נקנה לפני שנים רבות.

כך גם לגבי החצי השני שבבעלות אבי (נקנה לפני שנים רבות).
בכל מקרה, אם הבנתי נכון, רק אני אשלם מס שבח.

תשובה>>

הבהרה

אכן בכפוף למה שציינתי הבנת נכון.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה>>

חישוב מס שבח

מכירת חנות ששימה בעסק

ברשותי חנות שרכשתי ושישמה אותי בעסק כעשרים שנה עד להשכרתה.
האם במידה ואמכור אותה חישוב המס יעשה כמס רווח הון או כמס עבודה שולי?

דבר נוסף, האם יש שוני במידה ואני בגימלאות?

תשובה>>

מכירת חנות

מכירת חנות כפי שתיארת כפופה לתשלום מס שבח, שזה די דומה למס רווח הון.

היותך גימלאי (בגיל פרישה) תוכל לסייע בכך שחלק השבח המיוחס למס השולי חתחיל ב-10% מס ולא 30%.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה נוספת>>

תודה ועוד שאלה

האם תוכל להסביר לי בקצרה את אופן חישוב מס השבח?

האם בגין התקופה בה החנות שימשה אותי בעסק אני אשלם מס שולי ובקופה בה השכרתי אותה אשלם מס שבח קבוע?

כמו כן, מהו אחוז המס בגין השבח ולא המס השולי?

תשובה>>

חישוב מס שבח

בנכסים שנרכשו לפני ה-7/11/01 נעשה חישוב לינארי של המס. בגין התקופה שקדמה לתאריך הלה, ישולם מס שולי, ובגין התקופה לאחריו מס שבח ששיעורו כיום 20%.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה>>

מס שבח ומס רכישה

מכירת דירה שנייה, לפני כשנתיים וחצי רכשתי דירה, באותו הזמן בערך מכרתי דירה קטנה ע"מ לכסות את ההלוואה שנלקחה עבורה.

כיום יש לי דירה שאני רשומה תחת הערת אזהרה ועוד דירה.

שתי שאלות:

1. האם אני צריכה לשלם מס רכישה כפול מהסיבה של הדירה תחת הערת אזהרה ?

2. אם אני נתקלת בקשיים של החזר משכנתא האם אני יכולה למכור את הדירה החדשה ללא תשלום מס שבח?

תשובה>>

מס שבח ומס רכישה

לא בדיוק הבנתי כמה דרות ברשותך. אם ברשותך דירה בבעלות ובנוסף דירה על הנייר, הרי שלצרכי מס רכישה דירת מגורים כוללת גם רכישה שיש עימה התחיבות של הקבלן להשלים את הבנייה, ואז המדובר בשתי דירות.

לעניין מכירה, מס שבח משולם על עליית הערך הריאלית. מכירה עקב חוסר אפשרות לשלם משכנתא אינה יוצרת פטור נוסף.

כמובן יש לקחת בחשבון שיתכן וניתן להתיר את הריבית הריאלית על המשכנתא (בתנאים שנקבעו) בניכוי מהשבח במכירה.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה>>

מס שבח- מבקש הכוונה מקצועית

אבי נישא בשנית . ע"ש אישתו הנוכחית הייתה רשומה דירתה מנישואיה הראשונים. הסכם ממון נחתם ביניהם לפני 6-7 שנים ובין היתר צויין שהדירה שלה בלבד וכו'. (חתום ומאושר כחוק).

הדירה נמכרה לאחר נישואיהם -לפני כשנתיים וחצי. אבי קיבל בימים אלו  6 אחוזים במסגרת ירושת דירה (לא צאצא).

החוזה נחתם היום. עו"ד טוען שעליו לשאת במס שבח. לי זה נראה אבסורד. אבקש הכוונה והאם יש סיכוי לשכנע את הרשויות שזהו אבסורד.

תשובה>>

מס שבח

הפטור שיש לבחון הינו הפטור אחת ל-4 שנים. כתנאי לפטור נדרש שבמשך 4 השנים לא נמכרה דירה נוספת בפטור.

בהתאם להלכת אן מרי עברי בעליון, היות והפטור נוצל לאחר הנישואים, הרי שהוא מיוחס לשני בני הזוג, וכיוון שטרם חלפו 4 שנים אין זכאות לפטור.

בהתאם לבית המשפט העליון, רק אם בני הזוג אינם יותר "בני זוג" תהיה זכאות לפטור הנוסף.

עו"ד רו"ח יצחק פוגל

שאלה נוספת>>

תודה רבה וכדי לחדד

האם לעובדה שהיה הסכם ממון מאושר כחוק טרם נישואים שבמסגרתו יש דירה ששייכת לאישה מנישואים קודמים אין השפעה כלשהי?

תשובה>>

מס שבח

רק כאשר המכירה הייתה לפני הנישואין ולא אחרי.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה>>

פטור ממס שבח לפי סעיף 49 ב(2)

אני עומד למכור דירה שרכשתי מקבלן לפני 20 חודש. לפני 19 חודש העברנו ללא תמורה דירה שבבעלות אישתי לאחיה (חוץ מדירה זאת לא היתה ברשותנו דירה אחרת זולת הדירה בבניה שנרכשה מהקבלן).

השאלה: לצורך פטור על פי סעיף 49 ב(2) האם החפיפה של חודש אחד בין הדירות (מה גם שהדירה שרכשנו לא היתה בבניה באותו חודש ולפי מס שבח אינה נחשבת לדירת מגורים) מבטלת זכאות לפטור זה.

תשובה>>

מס שבח

לכאורה לפי לשון החוק היבשה אתה עומד בתנאים שבחוק והינך זכאי לפטור.

מאידך רשויות מס שבח ידועים ביצירתיות ועלולים לטעון שרכישה כתחליף הינה תחליף בפועל, קרי שימוש למגורים, וטענות מעין אלו בהתייחס לפטורים אחרים הועלו בעבר.

לכן להחלטתך האם להמשיך הלאה או להצטייד באישור מראש מרשויות מס שבח לפטור לעסקה ערב חתימתה.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה>>

מס שבח- דחוף

אדם מכר נכס לחברה שבבעלותו. העסקה דווחה במס שבח אך החברה לא רשמה הערת אזהרה בטאבו ולא העבירה את הזכויות לטובתה בטאבו.

כך שבפועל הנכס רשום על המוכר (אדם פרטי). לימים לקח המוכר הלוואת משכנתא עבור החברה ומשכן את הנכס שאותו מכר לחברה, והמשכנתא נרשמה בטאבו על שמו (הואיל וכפי שצויין לעיל, החברה לא העבירה בטאבו את הנכס על שמה).

לאחר מספר שנים, האדם נפטר, והחברה לא עמדה בהלוואה והבנק מינה כונס נכסים על הנכס.

כיצד יכול כונס הנכסים למכור את הנכס  באם דווח במס שבח כי החברה הנה בעלת הנכס ולא האדם שמכר לה ומישכן את הנכס? מה מס שבח ידרוש כדי להעביר את העסקה?

האם ניתן לבטל את העסקה במס שבח? ומה הנפקות של ביטול העסקה? כיצד זה משפיע על מיסוי העסקה או שכעת החברה תצטרך למכור את החברה לעזבון?או שניתן ללא ביטול עסקה ומכר מחדש להעביר את העסקה?

תשובה>>

מס שבח

אני ממליץ לפנות במקביל לפורום מקרקעין בעניינים המשפטיים.

לעניין מס שבח, ביטול עסקה הינו עניין מורכב ויש לבדוק כל מקרה לגופו, ולבטח כאשר המדובר בביטול עסקה בין צדדים קשורים ולאחר שחלף זמן כה רב.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה>>

מס שבח- שאלה לגבי מיסים על בניין

יש לנו בנין בירושלים, וכמעט כל הדירות שם עם שכירות מוגנת. יש שם דירות ועסקים.

אנחנו מעוניינים למכור את הבנין, ורציתי לדעת איך אפשר לדעת כמה מס נשלם על העיסקה? הבנין הוא ישן, משנות העשרים, וכיום הוא שייך לי ולאחים שלי. יש שם 17 דירות ועסקים.

קיבלנו הערכת שמאי לבנין אבל הבנתי שצריכים לקחת בחשבון גם את המיסים שנשלם כשמוכרים. איך עושים את זה?

תשובה>>

חישוב מס שבח

בשאלתך רב הנסתר על הנגלה, וכבר בתחילה הייתי ממליץ לך בחום להיוועץ בצורה רצינית ומקצועית עם מומחה לעניין.

לעצם שאלתך, ככלל נכסים שנרכשו לפני הקמת המדינה, ועומדים להימכר כיום על ידי הרוכשים המקוריים (באם המוכרים הינם יורשים או מי שקיבלו במתנה, ישנם כללים אחרים בהתאם למועדי הפטירה/רכישה.

הרי המס הינו 12% בלבד על השבח (הנומינלי) מה שמכונה בפי העם "מס היסטורי".

שיעור זה עתיד לגדול בשנים הקרובות בהדרגה (עקב תיקון שנעשה בחוק לאחרונה) ולהתייצב על 20% בעוד מספר שנים.

כמובן שעלייך לקחת בחשבון גם דמי פינוי (באם הבניין ימכר כפנוי) היטלי השבחה אם ישנם, חובות מס רכוש (אם בכלל) וכיוצ"ב.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

תשובה נוספת>>

חישוב מס שבח

יש להבחין בין מכירת דיירות מוגנת של עסק לבין מכירת דיירות מוגנת של בית מגורים. הנני מצטרף לקריאה בדבר ליוי הכרחי של עו"ד הבקיא ברזי המקצוע.

ככלל, הוראות חוק הגנת הדייר מפרטות את דרך ביצוע המכירה ומתן ההודעות לדיירים המוגנים.

לגבי העסקים/ המוגנים:

מכירתם לא תחוייב במס שבח ומס רכישה (מצד הרוכש החדש) אלא במס רווחי הון מצד המוכר, בהתאם לאחוז המס השולי שלך. העסקה תהא פטורה ממע"מ.

שאלה>>

מס שבח דחוף

אדם מכר נכס לחברה שבבעלותו. העסקה דווחה במס שבח אך החברה לא רשמה הערת אזהרה בטאבו ולא העבירה את הזכויות לטובתה בטאבו.

כך שבפועל הנכס רשום על המוכר (אדם פרטי). לימים לקח המוכר הלוואת משכנתא עבור החברה ומשכן את הנכס שאותו מכר לחברה, והמשכנתא נרשמה בטאבו על שמו (הואיל וכפי שצויין לעיל, החברה לא העבירה בטאבו את הנכס על שמה).

לאחר מספר שנים, האדם נפטר, והחברה לא עמדה בהלוואה והבנק מינה כונס נכסים על הנכס. כיצד יכול כונס הנכסים למכור את הנכס  באם דווח במס שבח כי החברה הנה בעלת הנכס ולא האדם שמכר לה ומישכן את הנכס? מה מס שבח ידרוש כדי להעביר את העסקה?

האם ניתן לבטל את העסקה במס שבח? ומה הנפקות של ביטול העסקה? כיצד זה משפיע על מיסוי העסקה או שכעת החברה תצטרך למכור את החברה לעזבון?

או שניתן ללא ביטול עסקה ומכר מחדש להעביר את העסקה?

תשובה>>

מס שבח

אני ממליץ לפנות במקביל לפורום מקרקעין בעניינים המשפטיים.
לעניין מס שבח, ביטול עסקה הינו עניין מורכב ויש לבדוק כל מקרה לגופו, ולבטח כאשר המדובר בביטול עסקה בין צדדים קשורים ולאחר שחלף זמן כה רב.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה>>

מס שבח - הערכה לתשלום לאחר פריסה-פנסיונר ללא הכנסה

מכרתי קרקע שנקנתה ב-1965, לאחר חישוב מס שבח עלי לשלם 95,000 ש"ח.

שילמתי מקדמה של 8,500 ש"ח. אני פנסיונר ללא כל הכנסה ב-9 שנים האחרונות למעט קצבת זקנה + קצבה להורים שכולים ושכר דירה של 1500 ש"ח בחודש.

רציתי לדעת סדר גודל שאצטרך לשלם לאחר פריסה ל 4 שנים האחרונות
במס הכנסה, האם לדעתכם זה יעבור את המקדמה שכבר שילמתי?

תשובה>>

מס שבח

אני צריך לדעת מה השבח, תוך חלוקה לעד הרפורמה ולאחריה.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה נוספת>>

מס שבח - הערכה לתשלום לאחר פריסה-פנסיונר ללא הכנסה

לפי מה שהבנתי בבירורים שעשיתי השבח הוא כ-220,000 ש"ח.

נאמר לי שרוב הסכום של המס הוא ממס של  ארבעים ומשהו אחוז.

אני לא צריך חישוב מדוייק רק סדר גודל של פריסה לאדם ללא הכנסות בכל 4 השנים של הפריסה (אפילו לפי החישוב הגבוהה ביותר לתשלום לפי שבח זה).

שאלה>>

החזר מס שבח לתושב חוץ

תושב חוץ שלם במסגרת חלוקת רכוש , מס שבח על חלקו בחנות שהוריו תושבי ישראל הורישו לילדיהם ,האם יכול להגיש דו"ח שנתי בארץ ולקבל בחזרה את המס, אין לו עוד הכנסות בארץ, ואיזה פרוצדורה נדרשת לכך הרי אין לו מספר ת.ז.

תשובה>>

החזר מס שבח לתושב חוץ

ככלל אין מניעה כי תושב חוץ יקבל החזר מס, ולשם כך ניתן לפתוח לו תיק זמני במ"ה, להגיש דו"ח ולקבל את ההחזר.(לחשבון בישראל כמובן).

לעצם הזכאות, יש להבחין אם שילם על השבח מס עודף. יש לזכור כי אם שולם מס בשיעור 20%/25% אין על כך החזר כי תושב חוץ לא זכאי לנקודות זיכוי. גם אם הנכס נרכש לפני 7/11/2001 ואחרי 1/4/1961 כך שעל חלק מהשבח חל מס פרותי רגיל, עדיין אם תושב החוץ אינו בגיל 60 רואים בכך הכנסה פסיבית שהמס המינימלי עליה הינו 30% כך שלא בטוח שמגיע החזר.

בכל מקרה מומלץ לפני שמתחילים בכל הבירוקרטיה להיועץ במומחה מס לגבי החישוב כדי לא לבזבז זמן לריק על בירוקרטיה שלא תניב כל תוצאה כספית.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה>>

מס שבח על מכירת דירה

מה גובה מס השבח שצריך לשלם על מכירת דירה שאינה דירת מגורים? (דירה שהייתה מושכרת לעסק מספר שנים)?

אם אחליט למכור אותה כדירת מגורים - האם יש "תקופת צינון" שצריכה לעבור עד שאוכל למכור אותה כדירת מגורים?

מבחינת מס - מה הכי כדאי לי לעשות?

תשובה>>

מס שבח

המס על דירה שאיננה דירת מגורים הינו מס רווח הון.

על מנת למכרה כדירת מגורים יש להפוך אותה למגורים. דומני ל-5 שנים אך יש צורך בבדיקת הדברים.

צריך להיות לדירה מקלחת ושתהיה מושכרת בתקופת הצינין למגורים ותרשם כך גם בעירייה.

שאלה>>

מס שבח- על דירה בירושה

רציתי להתיעץ לגבי זכאות לפטור ממס שבח במקרה הבא (שלא בגלל אי מכירת דירה ב4 שנים, למרות שאכן בפועל לא נמכרה כל דירה):

1. הדירה מושכרת כעת (היא דירה שניה)

2. הועברה בירושה ב65 מאבי ז"ל לי ולאימי בחלקים 1/4-3/4

3. לאבי היו דירות נוספות - מושכרות, שנמכרו,  ולמיטב זכרוני אחת מהן (שהועברה ע"ש אימי) זכתה בפטור עכב ירושה.

4.  ב- 81 התברר כי לא נרשמה בטאבו בזמנו, ולכן, בדיאבד, בוצע רישום של "מכר ללא תמורה" ישירות על שמי ושם אימי בחלקים לעיל

5. ב12.2001 הועבר שוב בירושה חלקה של אמי על שמי. כעת לכן - המצב הרישומי הוא של 1/4 בירושה ו 3/4 מכירה ללא תמורה (למרות שבפועל הכל מירושות).

האם ישנה זכאות לפטור ? ומה גובה/%  המשוער של  המס אם לא?

תשובה>>

דירת ירושה

 
היות וציינת מקרה פרטני אישי שאינו מיועד לפורום אענה לך באופן כללי.
עד שנות ה-90 ניתן היה לקבל פטור על דירת ירושה אחת, ללא כל התניות נוספות, וכפי שניתן לראות זאת כנראה נוצלה.

לפני מס' שנים תוקן החוק וכיום הוא קובע שהפטור ינתן בהתקיים מס' תנאים:

היורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש. למוריש היתה דירהאחת בלבד בפטירתו.

אם המוריש היה בחיים והיה מוכר כיום א הדירה הוא היה זכאי לפטור.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

שאלה נוספת>>

ללא תמורה\ירושה

הבנתי את השינוי בחוק. אגב, ממתי הוא בדיוק ?  אם אני מתייחס למקרה הכללי, כמוך, דירה שלמעשה לא נרכשה מעולם, אלא צבר של שתי ירושות, אחת וותיקה (לגבי חלק אחד בדיקה), ואחת מ2001 (לגבי החלק הנוסף בדירה).

לפי איזה חוק בודקים זכאות לפתור כעת ? והאם תפור שכזה לא נמנה לגבי מכירה נוספת בתוך 4 שנים ?

ומקרה נוסף  - אם היה "מכר ללא תמורה" של חלק מדירה (לא של קרוב משפחה) , האם גם הוא פתור ולא נמנה מבחינת מכירה נוספת תוך 4 שנים ?

תשובה>>

המשך דירת ירושה

השינוי היה ב-97. מה שקובע למעט מקרים חריגים זה מועד המכירה. במקרה של דירה ממס' ירושות יש לפצל אותה, וכל חלק יתיחס למוריש שלו.

מתנה שלא מקרוב אינה פטורה ממס, אלא אם לנותן המתנה יש פטור "רגיל" אותו הוא מנצל בגין מכירה. מס הרכישה של המקבל הוא מלא ולא שליש.

עו"ד ורו"ח יצחק פוגל

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

---

* לקבלת מענה משפטי מקצועי בתחום:         

                      פורום דיני מיסים>>

---

* לקבלת מענה משפטי מיידי,

אישי ודיסקרטי על ידי הצוות המקצועי באתר:

---

למאמרים נוספים בנושא דיני מיסים:

 

מיסוי עסקאות נדל"ן בישראל

 

מיסוי נותני שירותים ישראלים הפועלים ברומניה

 

מכירת אחזקות בחברות נדל"ן

 

דיני מיסים - מאמרים נוספים>>

 

---

 

ביאור מונחים בנושא דיני מיסים:

 

המונח מס מס ערך מוסף מכס עמיל מכס מס שבח החזרי מס

 

מדרגות מס מס הכנסה

 

---

קישור לדף משפטים כללי בו תמצא/י ריכוז של פורום משפטי.