תמ א 38 רוב נדרש
תמ א 38 רוב נדרש
להלן שאלות ותשובות בנושא רוב נדרש, מתוך פורום תמ"א 38 באתר.
תודה למנהלי הפורום, עורכי הדין המובילים בתחום התמ"א 38 בישראל, על מענה מסור ומקצועי לגולשים.
קניתי דירה בתמ״א 38 ועדיין לא מוכנה אבל היזם הפעיל את המעלית. עד שניכנס לדירה המעלית כבר תהיה ישנה. האם הוא יכול להפעיל ללא טופס 4?
אביבה שלום,
המעלית אינה יכולה לעבוד בבניין ללא טופס 4. טופס 4 מהווה למעשה את האישור של הרשות המקומית לחיבור לתשתיות. משכך, לא ניתן להפעיל את המעלית ללא אישור חיבור לרשת החשמל.
תודה,
עו\"ד יוני לוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום,
מבקשים הבהרה למשפט הכתוב באתר על תמ"א 38/2:
"כנגד הדיירים שלא הצטרפו ולא חתמו על ההסכם, המכונים "דיירים סרבנים" ניתן להגיש תביעה אשר תנוהל בפני המפקח על הבתים המשותפים עם קבלת היתר בנייה בתנאים."
1. במונח "כשלא הצטרפו" הכוונה ללא חתמו?
2. האם ניתן להגיש תביעה בפני המפקחת רק לאחר חתימה של 66.67% מסך הדיירים על הסכם תמ"א 38/2 וקבלת היתר בניה בתנאים כפי שמצוטט מטה ?
3. בשני בנינים צמודים על חלקה אחת כאשר בכל אחד 12 דירות. האם בנוסף ל 66.67% משניהם נדרש גם 66.67% מכל בניין? או ש 100% מבניין אחד ו 4 מבניין שני גם יגיע ל 66.67%.
4. מה המינימום של "סרבנים" בגינם יגיש היזם תביעה למפקחת? האם יותר מ 2?
"כנגד הדיירים שלא הצטרפו ולא חתמו על ההסכם, המכונים "דיירים סרבנים" ניתן להגיש תביעה אשר תנוהל בפני המפקח על הבתים המשותפים עם קבלת היתר בנייה בתנאים."
שלום רב, ככל ומי מבעלי הזכויות לא חתום על הסכם התחדשות עירונית הוא נחשב סרבן שעומד בסיכון לתביעה אצל המפקחת .
המפקחת תחייב את הסרבן לחתום ככל ואין סיבה מהותית להתנגדות ולאי ההצטרפות לפרוייקט.
ניתן להגיש תביעה כאשר הגיעו לרב הדרוש של 2/3 מבעלי הדירות.
התביעה תעשה לפני קבלת היתר הבניה בפועל - כלומר תהא בקשה כבר במסלול מתקדם מבחינה תכנונית אבל בפועל סביר להניח שיתבעו אצל המפקחת קודם לקבלתו בפועל כדי לנהל הליכים במקביל.
שלום רב,
אצלנו חתמו 10 מתוך 13 דירות. כאשר 80% זה 10.4 דירות. האם זה מספיק ?
אם מגישים להיתר , איך מי שלא חתם יכול להעלות את הטענה שאין מספיק שחתמו?
אלונה שלום
מצטער אבל אין הוראה בחוק המאפשרת לעגל את המספר. לכן אתם זקוקים להסכמה של 11 בעלי דירות.
אני לא יודע באיזה עיריה מדובר ויתכן והם מאפשרים לפתוח בקשה להיתר גם ברוב קטן יותר של בעלים. אבל בכל מקרה הפרויקט עצמו לא יוכל להתבצע ללא הסכמת כולם,. תשומת הלב כי ניתן להגיש תביעה כנגד דייר שטרם חתם רק אם הגעתם לרוב הנדרש (11) ולכן לפי מה שאת מתארת לא ניתן יהיה להגיע להסכמה כללית. אני עוד מציין כי יתכן והיו שינויי חקיקה בענין הרוב הנדרש אבל כרגע זה המצב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב, במתחם בו אנו גרים רוצים לעשות פינוי בינוי. יש כעשרה בניינים במתחם. בבניין שלנו יש למעלה מ34% התנגדות האם הבניין יוכל להתפצל מהפרוייקט במידה שמושג רוב במתחם? האם הרוב הנדרש של 66% הוא לכל המתחם או לא בניין,והאם בניין בו אין רוב נדרש יכול.ךהתפצל מהפרוייקט?
יובל שלום
בקצרה ובהפשטה של הנושא- צריך להגיע בכל בנין לרוב של 60% מבעלי הדירות המחזיקים לפחות מחצית מהרכוש המשותף. לגבי פיצול הבנין - לא ברור לי ההגיון שבכך. אני בספק אם העיריה תאשר פרויקט בנפרד לבנין אחד כך שזה אצמעי לחץ על מי שמתנגד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בבניין שלנו 4 דירות שוות בגודלן.
אנחנו רוצים לעשות תמא 38 2
דהיינו להרוס את הבניין ולבנות מחדש.
האם רוב של 3 בעלי דירה מספיק?
שלום רב
למרבה הצער נדרש על פי חוק רוב של 80%. 3 מתוך 4 זה רק 75% ולכן הרוב לא מספיק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בבנין שבו מתכננים תמא 38/1 וגם הורסים דירת גג עליונה ובונים בהמשך 3 וחצי קומות (1 במקום הקומה שנהרסה + 2.5 זה למעשה תמא 38/2 חלקי ) כיצד זה נחשב? איזה רוב נדרש פה?
תודה
אברהם שלום רב!
לפי מה שתארת הפרויקט הוא בבסיסו של חיזוק ותוספת ולכן הרוב הנדרש הוא של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף. אולם מאחר והדירה הקיימת בגג נהרסת אז בתוך בעלי הדירות החותמים על ההסכם חייבת לבוא גם חתימת הבעלים של אותה דירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א ,38/1 נדרש רוב 2/3. בבניין 7 דיירים כאשר לאחד מהם תת חלקה-דירה בגודל 1/2 מכל שטח הבנין והוא חתם. האם צריך 2/3 מהדיירים או מספיק 2/3 מהשטח ? ואז מספיק הוא ועוד 2.
פיני שלום
התנאי הוא כפול. צריך רוב של 2/3 ממספר הדירות ורוב של 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף. לכן חתימתו אולי מספקת את התנאי השני אבל לא את התנאי הראשון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין מורכב עם תקנון מוסכם מפורט בו כל בנין מתנהל באופן עצמאי ברכוש המשותף הצמוד לדירות, בציון מפורש למעט הקרקע אותה יש לנהל במשותף. מה הרוב הנדרש לתמ"א 38/2 משני הבנינים ומכל בנין בנפרד ?
גל שלום
כפי שתארת מדובר על שני בניינים הרשומים כבית משותף אחד.
על פי החוק אין חשיבות לכך שהם מתנהלים על פי התקנון בנפרד. ניהול זה הוא לצרכי הניהול השוטף של כל בנין. לצורכי הרוב הקובע לביצוע פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה יש צורך בחתימות של 80% מהבעלים המחזיקים ביחד 80% מהרכוש המשותף. אם יש את הרוב מתוך כלל שני הבניינים אזי הגעתם לרוב הנדרש גם אם בבנין אחד חתמו יותר מ- 80% ובשני פחות.
אבל אם אתם רוצים לבצע את הפרויקט רק בבנין אחד מבינהם אז צריך לעמוד ברוב הנדרש (80%) באותו בנין ובהמשך לבקש מהמפקחת לראות בבית הנ"ל כבית מורכב בהתאם להוראות סעיף 11 לחוק החיזוק. התנאים להכרה בבית מורכב לפי סעיף זה הם בעיקר אי מניעת פרויקט דומה מבהנין השני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה נדרש לעשות באופן מעשי כאשר תנאי ראשון לתוקפו של הסכם חתום לתמ"א 38/2 לא מתקיים היות ואין רוב נדרש ופרק הזמן לקיומו של רוב עבר מזה מספר חודשים.
לאוניד שלום
בדרך כלל מצוין בהסכם פרק הזמן הנדרש להשגת הרוב הנדרש. אם אכן עבר הזמן כמו שכתבת - צריך להיות מצוין בהסכם האם ההסכם בטל או צריך להודיע ליזם על ביטולו.
בכל מקרה כדאי לבדוק כמה חסרים ומה הסיבה שלא חותמים. אם אם מעוניינים בפרויקט הייתי ממתין בסבלנו. אני מניח שיש מי שפועל להשיג חתימות חסרות אלו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם במתחם לפינוי בינוי לא במסגרת תמא 38/2 דורש שהמסלול יהיה בינוי פינוי. אני מעדיף פינוי בינוי. האם סרוב למסלול המוצא ועמידה על זכותי תחשב לסרוב סביר?
שלום עומר
מהשאלה נראה ששניכם רוצים פינוי בינוי. אבל לא משנה - אני מבין שאחד מעונין במסלול פינוי בינוי והשני במסלול תמ"א. אני מקווה שאין כאן בלבול במונחים. קודם כל צריך לוודא שבכלל ניתן להכיר במתחם כראוי לפינוי בינוי.
בכל מקרה- מחלוקת לגבי המסלול המוצע לא יכולה להחשב כנימוק סביר אם מבין יתר הדיירים יש רוב נדרש על פי החוק שחתם על ההסכם.
המוצא היחידי הוא אולי להראות פגיעה כלכלית קשה בך בתקוה שהמפקחת בשלב זה של חיי הפרויקט תעשה משהוא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
1. מתחם של שני בלוקים 62 דירות כמה אחוז חתימות צריך כדי לצאת לדרך?..להתחדשות עירונית פינוי בינוי.
2. דייר שמסרב אמרו לו שיש 80 אחוז חתימות וישבוא לחתום כי הם רוצים להה תקדם לשלב התכנוני ואם לא יב וא לחתום אם באמת זה מה שצריך 80 אחוז חתימות למה הם צריכים את החתימה של הדייר הנוסף שלא מעוניין לחתום הם ישלחו מכתב ויתחילו תהליך משפטי . השאלה למה הם צריכים לשלוח מכתב ותהליך משפטי לדייר סרבן כשיש להם 80 אחוז ?
אם אכן מדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38, אז צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 3/4 מהרכוש המשותף. מאחר ומדובר על שני בלוקים אז נדרש גם רוב של לפחות 2/3 מהבעלים בכל אחד מהבלוקים (כלומר - אי אפשר לרכז את ה- 80% שמחזיקים בבלוק אחד).
הרוב הזה הוא תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק לקיום הפרויקט. רק אם יש רוב כזה אז אפשר להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים על מנת להגיע להסכמה פה אחד (למשעה - באמצעות החלטה בתהליך המשפטי).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן תמא 38
תמ א 38 רוב נדרש
תמא 38/2 זכויות קשישים
מנהלת התחדשות עירונית