דייר סרבן תמא 38
דייר סרבן תמא 38
להלן שאלות ותשובות בנושא דייר סרבן, מתוך פורום תמ"א 38 באתר.
תודה למנהלי הפורום, עורכי הדין המובילים בתחום התמ"א 38 בישראל, על מענה מסור ומקצועי לגולשים.
שלום, היזם הגיש בקשה להיתר בניה לתמא 38-2
דייר אחד שמתנגד מסיבות שונות, בנוסף אותו דייר השתלט על חלקים בחצר המשותפת (יש לו דירת קרקע) ולא הסכים לשום הידברות עם היזם, אפילו לא אפשר מדידת הדירה למרות שהיזם ניסה פעמים רבות לפנות אליו ולהגיע להסדר כלשהו.
שאלתי – כאשר נגיע למפקחת, מלבד לטיעונים העקרוניים, האם זה יזקף לרעתו ש: השתלט על שטח משוטף, לא היה מוכן לאף הידברות או כל רצון להגיע להסדר?
תודה
היי זיו
בסוף המפקחת בודקת בעיקר האם אותו דייר קופח בתמורות או לא. אם הוא אכן השתלט על שטחים הוא לא אמור לקבל תמורה בגינם והמפקחת לא תתערב בכך. לגבי חוסר רצון להגיע להסדר- לא יודע מה הוצע לו ולכן קשה לי לשפוט. אני כן יכול לאמר שהמפקחת בהחלט תלחץ להגיע להסדר ואצלה באולם יהיה לו קשה לסרב לכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
במידה ו67% כבר חתמו על הסכם תמא 38/2 והיזם כבר הגיש תב״ע, החל מאיזה שלב דייר שלא חתם ייחשב משפטית כדייר סרבן?
בעקרון כל דייר שלא חתם מהווה דייר סרבן.
הזכאות להגיש תביעה היא ככל ומתקדמים בשלבי התכנון- לקראת קבלת היתר בניה.
האם הסנקציה היחידה נגד דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 הריסה בינוי היא צו עשה המוצא בידי המפקח על המקרקעין לחתימה על ההסכם, או שכמו בפרוייקט פינוי בינוי ניתן גם לתבוע ממנו בתביעה נפרדת פיצוי כספי בגין נזקים לדיירי הפרוייקט?
שלום, רן
בהליך בפני המפקח/ת על המקרקעין ניתן לתבוע לצו עשה, לחתימה על מסמכי העסקה, ובכך לאפשר להוציא אותה לפועל.
במקביל, ניתן להגיש תביעה לפיצויים לבית המשפט, בגין נזקים שנגרמו, ככל שנגרמו, בשל סירוב בלתי מוצדק.
בהצלחה ושנה טובה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתוך ראיון משנת 2018 עם אחד מעו"ד המובילים בתחום:
"בכל המקרים שראיתי, אם דייר נכה או דיירת קשישה מסרבים לחתום, זה לא יגיע לבית המשפט. רבות מהפעמים הנכים והקשישים ישר מקבלים דירה חדשה לעבור אליה, זה קורה בערך ב־10% מהמקרים. אם גם להצעה הזאת הם מסרבים, היזם פשוט צריך לעבור לפרויקט הבא. יזמים שאני מלווה לא יעזו ללכת להליכים מול דיירים כאלה".
האם כיום זה עדיין המצב בשטח, למרות מה שהחוק אומר למעשה בפועל יש לנכים וקשישים זכות וטו מוחלטת על פרויקט ואף יזם לא מוכן לתבוע אותם גם אם זה הסרבן היחיד בבניין והוצעו לו כל הפתרונות האפשריים?
שלום רב
לא ביצעתי סקר כזה..
בכל מקרה ההתנגדות כמו גם ההתנהלות של יזם בכל פרוייקט היא ספציפית לכל מקרה ומקרה לרבות סיבת הסרוב, האפשרויות שניתנו לקשיש, כמו גם כמות המתנגדים הכוללת.
ככל והיזם מושקע כספית בפרוייקט קשה לי להאמין שלא יתבע מתנגד ויפסיד פרוייקט שלם.
שלום רב. לא קיבלתי תשובה לשאלה מתי בתהליך הפינוי בינוי ניתן כבר לתבוע את הדייר הסרבן. ושאלה נוספת: האם היזם, שיתבע אותו בשם הדיירים, חייב להזהירו לפני הגשת התביעה. בתודה מראש.
את הדייר הסרבן נהוג לתבוע- עם התקדמות הליכי התכנון.
היזם לא חייב להזהיר את הדייר בסמוך לפני הגשת תביעה.
שלום רב,
האם דייר סרבן לנושא תמא 38 2 אמור לקבל פניה מהמפקח על הבתים המשותפים לאחר אישור התמא בוועדת התכנון בעירייה כדי לשמוע את טיעוניו, בכל מקרה?
או שהוא אמור להגיש מיוזמתו תביעה כנגד היזם כאשר הוא חש שהתמא פוגע בזכויותיו?
מדובר בפרוייקט תמא 38 2, כאמור, שהוועדה בעירייה אישרה.
בסוגיה זו הדרך היא שהיזם מגיש את התביעה בשם הדיירים, כי אי חתימת כל הדיירים מעכבת את הפרוייקט ולא ניתן להוציא היתר בניה.
אז רשאי הדייר הסרבן להגיש כתב הגנה ושם לשטוח את טענותיו ומדוע הוא לא חותם על הסכם התמא /פינוי בינוי.
נדרשות טענות כבדי משקל והוכחות לקיפוח / פגיעה בזכויות
שלום רב. מבקש לדעת באיזה שלב, בתהליך הפינוי בינוי, ניתן כבר להגיש תביעה נגד דייר סרבן, והאם לאחר הגשתה, יש לו פרק זמן לחתום ללא כל נזק משפטי (פיצויים וכו'). בתודה מראש
יש לי דירה משופצת בסטייל המושכרת לשוכרים ואני מקבל דמי שכירות 8000 שח לחודש
הבניין עובר תמא 38/2
והייזם רוצה לשלם לי דמי שכירות 5500 שח בלבד
לפי גודל הדירה
אני מתנגד
האם אני עשוי להחשיב דייר סרבן / סיבת הסירוב שלי מקובלת לפי הפסיקה אצל המפקח?
שלום, רוני
דמי השכירות אמורים להיגזר משווי פוטנציאל השכירות של הדירה ולאו דווקא מגודלה, אך מדובר בתנאי מסחרי.
אם הינך סבור שהנך מופלה לעומת שכניך בדמי השכירות, הרי שיש כאן מקום לטענותיך, והן תישמענה כטענת הגנה בפני המפקח/ת. מציעהלך להגיע להבנות עם היזם ולהימנע מהליך כזה.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר קומת קרקע מתנגד כי:
מקבל פחות מטר מאחרים – אילוצי תכנון
כי לא דרוש לו מעלית
והוא סתם יסבול ולא שווה לו הטרחה
האם יחשב לדייר סקבן באופן שמפקח בתים משותפים עשוי לפסוק נגדו או טעמיו מתקבלים?
רנה שלום
אלו לא נימוקים שיעצרו פרויקט תמ"א. המקסימום שיכול להיות הוא שהמפקחת תבקש מהיזם לפצות אותו בדרך אחרת כדי לצמצם את הפגיעה (אם בכלל יש בו פגיעה שיש לפצות בגינה). הוספת מעלית בבנין משותף היא אפשרות שקיימת ליתר הבעלים על פי חוק המקרקעין. לכל היותר יפטרו אותו מעלויות שוטפות של אחזקת המעלית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נתקבל היתר בניה לתמא 38/2 לבית הורי. ההיתר כולל כמובן תכנית. הוגשה כנגדם תביעת דייר סרבן. הם אינם סרבנים ולא מבקשים כל תמורה עודפת. רק מבקשים לדעת איזו דירה יקבלו. מיקום מדוייק של הדירה בבניין. על כך ענה להם היזם שהצעתו טרם אושרה. האם דרישתם סבירה ויש בה כדי להצדיק אי חתימה עד לקבלת תשובה מהיזם
שלום, חיה
משאלתך עולה כי קיים היתר בניה, לכן התשובה של היזם אינה מובנת.
בכל מקרה, מובן שיש לזהות את דירות התמורה של הבעלים.
דרשי את התשובה מהיזם, בין היתר באמצעות הנציגות או עוה"ד המייצג את הבעלים בפרוייקט.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב,
כרגע הוגשה תוכנית פינוי בינוי במסגרת מסלול רשויות ולא מסלול יזם ונמצאת בוועדה המקומית נכון לעכשיו להבנתי.
היזם בשלב הנוכחי פירסם הודעה שישנה הסכמה של 67 אחוז מהדיירים לטענתו.
בחוזה לחתימה שנשלחה לדייריםלפני כחצי שנה,היזם דורש הערת אזהרה לטובתו,כאשר אין וודאות להיתכנות כלכלית לעסקה מצידו ואין התחייבות מצידו לעסקה כאשר האישור הסופי לתוכנית עוד לא הוסכם וניתן. והיזם מציין זאת בחוזה זאת לצד התניות רבות לאורך החוזה שיכולות לפתור אותו מהעסקה באופן חד צדדי היות ולא יודע את התמורה המלאה.
והדיירים מתחייבים בהערת אזהרה זו דבר המונע מהם לבצע כל עסקה בנכס שלהם לאורך תקופה ארוכה כאשר אין התחייבות כל שהיא מצד היזם לביצוע העסקה קרי התחייבות חד צדדית של הדיירים.
כאשר כעת מאיים היזם בתביעה לדיירים שטרם חתמו על החוזה (הלא סופי כאמור) היות והתוכנית והתמורה המלאה טרם נודעו ואושרו בוועדות השונות והאם ישנה בכלל היתכנות כלכלית והתחייבות מצד היזם לביצוע הפרוייקט.
האם לאור המצב במצב האמור ניתן לתבוע דייר כדייר סרבן?
באיזה שלב כן ניתן לתבוע?
והאם אחוזי ההסכמה לפרוייקט מצד הדיירים קשורים בהתקדמות האישורים בוועדות? או אינם קשורים ביחס לדייר שטרם חתם ורוצים להגדירו כסרבן.
תודה רבה והמשך שבוע טוב.
שלום רב
הדרישה לרשום הערת אזהרה נובעת מחשש שבעלים שכבר חתמו ישנו את דעתם או ימכרו את הדירה לקונים שלא מסכימים לפרויקט. לכן אין מניעה ברישום הערת אזהרה לטובת היזם בכפוף להפקדת יפוי כוח לביטול ההערה בידי ב"כ הדיירים שיעש בא שימוש הן במקרה בו רוצים למכור את הדירה או במקרה בו חלף הזמן לביצוע התחייבויות היזם או הפרה אחרת מצידו.
לגבי התביעה לפי מה שתארת עוד מוקדם להגיש תביעה כזו מאחר ואין עדין קביעת שמאי לגבי התכנות כלכלית ואין תוכנית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רחוב גדול הוכרז פינוי בינוי
באופן ויהיה חלוקה ואיחוד מחדש
יש הסכם בין 2 יזמים שחולקים ביניהם את השטח לפי כמות החתימות שיחתום לכל אחד מהם
באופן שמכל בניין יכול כל דייר לחתום לייזם אחד מהשניים לפי בחירת הדייר
כי בכל מקרה התמורות יהיו לאחר איחוד וחלוקה .
הם מקדמים לקראת הרוב הדרוש.
אם אני לא חותם לאף אחד מהייזמים
והרי יש לי זכות בחירה אצל מי מהם לחתום
אז מי יתבע אותי כדייר סרבן: יזם א או יזם ב?
שלום, דני
משאלתך ברור כי בסופו של יום שני היזמים ישתפו פעולה בייהם, ויחלקו את השותפות במתחם לפי מספר הדירות שיחתמו לכל אחד מהם. שהרי התכנון הוא אחד לכל הפרוייקט.
דייר סרבן יתבע על ידי היזמים שניהם (למעשה על ידי יתר בעלי הזכויות בבניינים שכן חתמו לטובת הפרוייקט, אך באמצעות שני היזמים, שנוטלים על עצמם את ניהול ההליך בשם בעלי הזכויות).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!