תמא 38/2 זכויות קשישים
תמא 38/2 זכויות קשישים
להלן שאלות ותשובות בנושא זכויות קשישים, מתוך פורום תמ"א 38 באתר.
תודה למנהלי הפורום, עורכי הדין המובילים בתחום התמ"א 38 בישראל, על מענה מסור ומקצועי לגולשים.
שלום רב,
אחת החלופות המוצעות בחוק לבעל דירה קשיש היא דירה קטנה יותר בפרוייקט בעלת שווי נמוך יותר מדירת התמורה המגיעה לו + תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה.
כיצד הדבר מתבצע בפועל? האם הדירה החלופית (הקטנה) נרשמת על שמו בטאבו כנגד דירת התמורה והיזם מעביר אליו את תשלומי האיזון הנותרים? אם כן, מתי על היזם להעביר את תשלומי האיזון?
תודה.
שלום, רענן
אכן דירת התמורה נמסרת כמו לשאר בעלי הדירות בפרוייקט, עם השלמת בנייתה ובדיקת המפקח. במועד המסירה אמורה להשתלם גם התמורה הכספית.
ככל שערבות המכר הינה בגובה דירת התמורה וללא השווי הכספי, ובהעדר ערבות אוטונומית אחרת, הרי שיש לשלם את התמורה הכספית במועד הנפקת ערבות המכר, היינו כנגד פינוי הדירה הנוכחית (המקורית).
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעצם ההטבה החוקית לבני 75 ומעלה היא מתנה אדירה, החוק נותן להם תמורה כפולה ממה שמקבלים הדיירים האחרים, שזה מיליוני שקלים.
זה אינטרס מאוד חזק לאנשים שעוד לא הגיעו לגיל 75 לעשות הכל כדי לעכב את הפרויקט עד שהם יגיעו לגיל הזה.
עד כמה אתה רואה בשטח את התופעה הזו, של מתחמים שבהם אנשים בגיל גבולי נלחמים כדי לעכב את הפרויקט עד שהם יגיעו לגיל 75?
דודו שלום
אני לא רואה עיכובים בגלל זה. גיל 75 נקבע בחתימה ראשונה על ההסכם כך שלאותם "קשישים" או מי שבקרוב יגיע לגיל 75 אין הרבה שליטה על זה.
גם ההטבות עצמן הן בערבון מוגבל. לא ראיתי הרבה קשישים שמנצלים את זה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום,
בניין של אמא שלי מועמדת לפינוי בינוי. אמא בת 86 ויש לה זכויות. אחת מבין 3 אופציות, לקבל סכום כסף עבור דירת התמורה. החוק כתוב כך:
קבלת סכום כסף בשווי של דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי בעל הדירה בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
השאלה שלי היא:
האם אפשר להשתמש בכסף הנ"ל כדי להשכיר לאמא שלי דירה או שהחוק מחייב אותה לקנות דירה בכסף הזה?
בתודה
שלום, רמי
אמא שלך יכולה לעשות ככל העולה בדעתה עם הכסף שתקבל. אם היא תבחר לרכוש דירה אחרת, תהיה לה הטבת מיסוי מכוח הפרוייקט. אם לא, היא יכולה לעשות בכספה כרצונה.
שנדע ימים טובים מאלה
ושבו בנים ובנות לגבולם
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב,
האם קשיש, שלא חתם על הסכם תמ"א 38/2 (הריסה בינוי) שנחתם בבניין מגוריו בשנת 2022, זכאי כיום (בבואו לחתום על ההסכם) להטבות קשיש כפי שהושוו בחוק בחודש יוני השנה לזכויותיהם של קשישים בפרוייקטי פינוי בינוי?
שלום, רענן
זכויות הקשיש קבועות בחוק, ואינן ניתנות לשינוי מכוח החלטה חד צדדית של היזם או בעלי הדירות האחרים. תוקף הזכויות הינו מהיום שבו חתם הבעלים הראשון על הסכם התמ"א, ולא ממועד חתימת הקשיש.
בהצלחה
ושישובו כל בנינו בשלום ארצה במהרה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב,
הבנין עומד לעבור תהליך פינוי בינוי. רוב הבעלים חתמו על הסכמה. אני לא חתמתי כי נראה לי שהתמורה המוצעת אינה שוות ערך לדירה שברשותי (אין אוורור בשרותים, אין מקום למכונת כביסה ועוד). הקבלן הגיש בקשה לוועדה בנין ערים. האם אני יכול להגיש התנגדות.
שאלה נוספת חשובה, אני בן 84, הדירה היא על שמי, אני לא גר בה אלא ביתי שגרה שם ללא תמורה. האם יש לי זכויות של קשיש.
תודה.
שלום רב,
ככל ואתה חושב שהתמורות שמציע היזם מקפחות עליך להתנגד לעניין זה במסגרת הליך אצל המפקחת על המקרקעין.
בהליך של תכנון בפניי הועדה לתכנון ובניה אתה רשאי להתנגד לתוכנית מעצם זה שלא חתמת על ההסכם ואולם טענות בגין תמורות לא מספיקות אינן מסוג הטענות שיידונו בועדה לתכנון ובניה.
לעניין זכויות קשיש- מאחר ואינך גר בבית אינך זכאי להטבה של קשיש במסגרת פינוי בינוי.
א
תיקון 6 לחוק פינוי בינוי מגדיר כסרבן סביר לפרוייקט קשיש שבעת עריכת ההסכם גילו היה 75 שנים לפחות ולא הוצעה לו ע"י היזם אחת החלופות הקבועות בחוק.
האם תנאי נוסף לזכויותיו הוא שהקשיש חייב להתגורר בביתו לפחות שנתיים טרם הגיעו לגיל 75 ?
או שחייב להתגורר בביתו לפחות שנתיים בסמוך למועד חתימת ההסכם?
תודה.
היי רן
"קשיש" לענין פרויקט פינוי בינוי הוא מי שחגג 70 בעת החתימה הראשונה על ההסכם.
התנאי של שנתיים מגורים הוא בנפרד, כלומר- גם אם היה צעיר יותר בתקופת השנתיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קשיש 75+ רוצה 2 דירות בשווי דירת התמורה
האם לפי חוק
יהיה חייב במס למיסוי מקרקעין?
שלום, רן
השאלה אמורה להיות מופנית לפורום מיסים, אבל אקצר לך את הדרך ואשיבך, שישנו פטור מיוחד למי שעומד בתנאי הסעיף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדמות רכישת דירה חלופית ע"י היזם בשווי דירת התמורה,
האם מדובר במצב בו הוא מוכר ליזם את דירתו הישנה (למעשה הוא כבר מכר את זכויותיו בדירה בעת החתימה על ההסכם, האם מדובר רק בביטול הערת אזהרה שקיימת לטובתו בטאבו?) והדירה החלופית תרשם על שמו בטאבו?
שלום, רן
ככל שהקשיש זכאי לבחור דירה חלופית, הרי שעליו לקבל את הדירה עד למועד הפינוי. הדירה "הישנה" עוברת לבעלותו של היזם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לזכויותיהם בפרוייקטי פינוי בינוי.
אני ידוע שקיימת הצעת חוק כזו של ח"כ עטיה, האם חלה התקדמות בנושא?
האם קשיש יכול לדרוש היום זכויות תואמות פינוי בינוי בפרוייקט תמ"א הריסה בינוי?
האם ניתן לתבוע דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 הריסה בינוי תביעת פיצוי בגין נזקים לבעלי דירות עקב סרבנותו או שהתביעה היחידה שיכולה להיות מוגשת במקרה זה היא למפקח על המקרקעין לצורך אכיפת חתימתו על ההסכם?
אכן כן.
יש השוואה של זכויות קשישים וגם בתמא 38 רשאי קשיש שיקנו ממנו את הדירה במחיר הדירה החדשה או שיתנו לו דירה אחרת בפרויקט סמוך.
שלום,
האם במסגרת חוק ההסדרים החדש שאושר קשיש בן 80 יוכל לקבל תמורה כספית מהקבלן עבור דירתו ע״פ שוי אפס מהבנק ? מהן זכויות הקשישים במסגרת פרויקט תמא 38-2 הריסה ובניה.
תודה,
קשיש יוכל לרכוש דירה בשווי דירת התמורה בפרויקט- כלומר הדירה החדשה, במקום אחר בו ליזם יש דירה שהוא יכול למכור לקשיש, או לקבל את שווי דירת התמורה בכסף, וכך יוכל לרכוש לעצמו דירה אחרת.
שלום רב,
במסגרת הסכם תמ"א 38/2 (הריסה בינוי) שנחתם עם בעלי דירות ניתנים להם דמי שכירות מעת פינוי הדירות ועד לחזרתם לדירות החדשות.
האם בעל דירה קשיש סיעודי רשאי לדרוש לקבל דמי שהות חודשיים בבית אבות כחלופה לדמי השכירות החודשיים גם אם אינו מתגורר בפועל בבית אבות?
תודה.
שלום, רן
נושא זכויות הקשישים עולה פה בפורום תדיר, מוזמן להסתכל על תשובות קודמות, המפרטות את הזכויות.
זכויות הקשיש נגזרות מהדירה אותה הוא מפנה. אין הצדקה למימון של בית אבות, אלא אם הקשיש מוכר את דירתו, לפי תנאי החוק, ועובר לבית אבות. אגב, זכות זו (מכירה ומעבר לבית אבות) הוכרה עד היום רק לפינוי-בינוי ולא לתמ"א. במסגרת הצעת החוק המונחת כעת על שולחן הכנסת, יש כוונה להשוות את התנאים גם ביחס לתמ"א 38. בכלמקרה, לא ימומן שכר מדור בבית אבות במקום דמי שכירות רגילים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום,
אימי בת 78 היחידה המתנגדת לשיפוץ הבניין במסגרת תמא 38.
בבניין 6 דיירים סהכ.
סיבת ההתנגדות, מדובר באישה חולה ומבוגרת שעניין השיפוץ יכביד עליה מאוד.
הבניין נבנה בסוף שנות השבעים.
לא הוצע לה דיור חלופי.
בברכה.
שלום, צבי
במסגרת החוק קשישים זכאים לדיור חלופי מעל גיל 80 במסגרת תמ"א. לצערנו, לא נעשתה הקבלה מחוק פינוי-בינוי.
עם זאת, הייתי מצפה מהיזם, שלא "יתקטנן" על השנתיים הללו, ויתחייב להעמיד לאמך דיור חליפי לתקופת הבניה, מטעמים של התחשבות אנושית לגיטימית (השתמשתי במילים עדינות יותר מאלו שחלפו בראשי).
כל היזמים שאני עובדת איתם (בין כמייצגת ובין מהצד השני, כשאני מייצגת את בעלי הדירות) היו נותנים שכירות במקרה כזה, ואני חושבת שאם זהו השיקול היחיד, כדאי לשקול החלפת יזם. הייתי מצפה שגם השכנים האחרים יראו את חוסר ההגינות במהלך כזה כלפי אמך, ויבינו שכדאי לעשות עסקים עם מישהו שיתחשב בקשיש, גם אם אינו עונה על דרישות החוק במלואן.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2 זכויות קשישים
מנהלת התחדשות עירונית
דייר סרבן תמא 38
תמ א 38 רוב נדרש