פורום תכנון ובניה
פורום תכנון ובניה
שלום, יש לי בית שיש בו מספר חריגות בניה. אני רוצה להסדיר חלק מהחריגות כי כרגע לא ניתן להסדיר הכל. האם הועדה המקומית צריכה לאפשר לי או להגיד "הכל או כלום"?
תודה
דודי שלום,
לכאורה הועדה המקומית חייבת לתת היתר למה שמתבקש בהתאם לתכנית התקפה, למה שאפשר. מצד שני, לועדה המקומית סמכות טבועה לקבוע תנאים למתן ההיתר, ומרבית הועדות אכן מתנות מתן היתר בהריסת מה שבנוי ללא היתר ואי אפשר להכשיר.
שלום. שכן רוצה לבנות ממד , תוספת על הגג המשותף ומרפסת שאליה אני מתנגד.
נפגשנו והסברתי למה .
קיבלתי בדואר רשום תוכנית בנייה עם המרפסת שתיכנן "כאילו מהועדה המקומית", ללא גורם שולח.
האם עלי לשלוח לשכן מכתב תגובה לשכן עם הסבר והבהרה כתובה שאתנגד אם יגיש בקשה למרפסת? או לא לעשות כלום ולחכות שיגיש בקשה לקבלת היתר בניה ואז להגיש התנגדות לוועדה המקומית?
גבי שלום,
ייתכן ומה שקיבלת מהועדה המקומית היא הבקשה להיתר של השכן, אליה אתה יכול להתנגד. את ההתנגדות יש להגיש לועדה המקומית ולא לשכן. מציעה שתבדוק את הסטטוס של הבקשה במשרדי הועדה המקומית בישוב מגוריך.
שלום רב,
מבקשת לשאול כיצד ניתן לעשות ניוד זכויות בניה במסגרת העברה ללא תמורה בין הורים לילד . בפועל נרשמה בטאבו העברה ללא תמורה על שם הבן ועתה בתכנון הבנייה הוא נדרש למ"ר נוספים. הוריו מעוניינים לנייד עבורו את הזכויות הלא מנוצלות שלהם. כיצד עלינו לעשות זאת? האם הועדה המקומית מטפלת בכך? עו"ד? האם הזכות המנויידת תמוסה למרות שזה לא שטח נוסף אלא 'רק' זכות בניה ולמרות שלא מדובר במכירת זכות אלא בהעברה ללא תמורה?
אשמח שעו"ד העוסקים בתחום יאירו את עיניי. תודה, שני ורן
שני שלום,
שאלתך מורכבת ומחייבת בדיקה ספציפית של העניין. השאלה עוסקת אף בשני תחומים שונים: דיני קניין ודיני תכנון ובניה, וכל תחום עם המענה הספציפי לשאלה שבתחומו.
קיים קושי במתן תשובה לשאלה מורכבת בלי להכיר את הפרטים.
אני מעוניין להתקין במרפסת בבנין משותף וילון זכוכית כדוגמת פנורמה. לוחות זכוכית שנאספים.
הבנתי שהחוק החדש מאפשר התקנה כזו ללא היתר.
האם התקנה כזו מחייבת אישור דיירי הבנין האחרים ??
מיילי שלום,
לפני התקנת ה"וילון" מציעה שתבדוק אם אכן הועדה המקומית במקום מגוריך מאפשרת זאת. האם אין הנחיות מרחביות בעניין זה, שהן מקומיות וספציפיות בכל ישוב. לא בטוחה שהפרשנות שניתנה לך לחוק נכונה. הדבר מחייב בדיקה ספציפית של מה שאתה מבקש לבנות.
אני גרה בבניין רב קומות בתל אביב בקומת הכניסה (הדירה שלי).
קניתי מחסן מפלסטיק והעמדתי אותו למטה ממש בצמוד לחצר הבית שלי.
ועד הבית דורש שאפנה את המחסן מייד.
האם עליי לבקש היתר על מחסן מפלסטיק?
שולמית שלום,
תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), קובעות את התנאים בהם ניתן להקים מחסן ללא היתר (סעיף 29 לתקנות). גם מחסן שאינו נדרש להיתר חייב להבנות בהתאמה לתכניות התקפות. יש לבדוק האם התכנית התקפה מתירה הקמת מחסן, כפי זה שהקמת.
שלום.
קיבלתי הצ"מ לרכישת הקרקע מהמנהל, הבנתי שנדרש לשלם ורק לאחר מכן להתחיל בתהליך רישום בית משותף.
האם חייבים לבצע הליך זה או שקיימות אפשרויות נוספות ? כמו הסכם שיתוף.
מה משמעות רישום זה ?, האם נדרש רק מודד לצורך זה ?
האם תהליך זה ניתן לממש גם על החלק שלי עליו ניתן לבנות שתי יחידות או שכאן רק הסכם שיתוף ?
דרורי שלום,
שאלות אלה אינן בתחום התכנון והבניה. ממליצה להפנות את השאלה לפורום מקרקעין.
שלום.
בשנות ה-50 נבנו בתים דו משפחתיים, כיום לא ניתן למצוא את התוכניות במנהל וגם לא ברשות.
האם חובתם החוקית לשמור על התוכניות ? האם על שיכון ובינוי חלה גם חובה זו ?
כיום עולה טענה שהקיר המשותף גולש לשטח השני, מאחר שכך הבית נרכש משיכון ובינוי, האם קיימת אחריות כלשהיא עליהם ועל הרשויות אשר אישרו את התוכניות באופן זה.
הערה, המודד מוסר שהמידות היום מדויקות מאשר אז ובהחלט יתכנו שינויים.
אם נכון הדבר על מי האחריות ועל יחולו ההוצאות האמורות במידה ויהיו עקב תביעות ?
מכיוון שאני מניח שאיני הראשון בנושא, האם יש תקדימים ?
דרורי שלום,
האחריות לשמור על היתר בניה הינה על בעל ההיתר. כך גם הנטל להוכיח קיומו של היתר בניה מקום בו זה אבד. לחברה היזמית/הקבלנית, כמו גם למינהל, אין חובה לשמור תכניות. גם אם היתה אחריות כלשהי לסטיות, לאחר עשרות שנים חלה על כך התישנות.
לפני מספר שנים נכנסתי לדירה חדשה שרכשתי מקבלן. לדירה יש מרפסת ואני מעוניין להגדיל אותה (כאשר בנו את הבניין בנו אחלק שמאפשר להגדיל את המרפסת).
מה אני צריך לעשות? אני גר בתל אביב.
נחום שלום,
על מנת להגדיל מרפסת קיימת, במידה ואפשר, יש להוציא היתר בניה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב. לשם כך עליך לשכור אדריכל שבשלב ראשון יגיש בקשה לתיק מידע ויקבל הנחיות מפורטות מהועדה המקומית בקשר עם הבניה המבוקשת. בהצלחה.
האם אותו עורך דין יכול לייצג מתנגדים בתוכנית מסויימת? ולאחר מכן את היזם בתוכנית אחרת על אותו מגרש?
האם אין כאן בעיה אתית חמורה?
שון שלום,
השאלה אינה מתחום התכנון והבניה. מוזמן לפנות לפורום אתיקה.
שלום ,
רציתי לדעת האם אני יכול למקם מבנה נייד על קרקע חקלאית פרטית? המבנה הנייד (קרוואן) לא יעמוד יותר מ24 שעות באותו המקום.
נוסף על כך האם ניתן להשכיר אותו, כמו שמשכירים אוהלים קרוואנים וכו'.
תודה מראש לעונים.
רותם
רותם שלום,
ניתן להקים מבנה זמני גם על קרקע חקלאית, כל עוד אינו מיועד למגורים. קיימות הוראות מפורטות לכך בתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר).
אב שלום,
כבישים יש לסלול בהתאם לתכנית בניין עיר תקפה אשר תכננה את סלילת הכביש. במידה וקיימת תכנית שקבעה כי במקום יסלל כביש, הדבר יכול להעשות אף שנים ארוכות אחרי אישורה של אותה תכנית. הליך שיתוף הציבור מתקיים במהלך תקופת אישור התכנית בזמן המוקצב להתנגדויות. במידה והתכנית לא חייבה קירות אקוסטיים, אין דרך לחייב בנייתם.
שלום, לפני כ- 35 שנה בנינו והוספנו בניה ללא היתר . וקיבלנו טופס 4 מהועדה.
לפני 15 שנה הוצאנו תוכניות חדשות כולל הבניה ללא היתר ומשום מה….. אין אותה בועדה ואינה חתומה.
היום אנו שוב מסדירים את המצב הקיים שהוא כולל החריגות.
בתוכניות בוועדה לאחר כל שלב הפרסום .
האם מחלקת הפיקוח יכולה לתבוע כשיש תוכניות בועדה?
האם יש חוק התיישנות שיכולה להקל פה?
תודה ושבוע טוב
גילי שלום,
אין התיישנות על עבירות בניה. זו עבירה המתחדשת מדי יום.
מחלקת הפיקוח יכולה להמליץ על הגשת תביעה לתובע הועדה בכל עת. היה וכך יהיה, תעמוד לטובתך העובדה שהתחלת בהליכי הסדרה.
אני גר בבית משותף באזור הדרום.
השכנים הציעו לבנות גדר שדורשת היתר. אני התנגדתי שיבנו ללא היתר.
והם בנו ללא היתר למרות התנגדותי. בהסכמת רוב.
מה באפשרותי לעשות כדי לא להיות שותף לעביר ת הבניה?
יגאל שלום,
במידה והגדר אכן דורשת היתר (לא כל גדר מחויבת בהיתר) והיא נבנתה בלא היתר, האחריות הינה על כל בעלי הדירות בבית המשותף. אתה יכול לפנות לפיקוח בועדה המקומית ולהודיע על כך שאינך שותף למעשה. קח בחשבון את ההשלכות על יחסי השכנות בבניין. במידה ויוגש צו כנגד הבניה, מקווה שתעדת את התנגדותך לה.
בשלבים סופיים לפני טופס4. בתוכנית המקורית מופיעה מעלית . מעוניינים להגיש תוכנית שינוים להשארת פיר מעלית סגור לצורך שימוש עתידי . האם יש אפשרות כזו ?
רחל שלום,
ניתן לבקש לסגור את פיר המעלית לצורך שימוש עתידי. לכשתבקשו להקים מעלית, יהיה עליכם לבקש היתר ולפתוח את החללים שנסגרו.
שלום גרים בבית דו משפחתי צמוד קרקע לפני מס שנים הוצאה תב ,ע לרחוב שהייה ניתן יבניה יח דיור מאחורי החלקות תוכנית שאושרה ובנוסף רשום שעל הרשות המקומית לסלול מעבר למס מישפחות 3 מיתוך 14 עד לכניסת החלקות הפרטיות פנינו בעיניין לרשות המקומית וכל פעם דוחים את בקשתנו מכל מיני סיבות כספיות ועלויות שהכביש לחלקות עדיין בתכנון יש לציין שמס בתים כבר מימשו את התוכנית ובנו השאלה העם ניתן להגיש ערעור על קיפוח ואי מימוש היתחייבות שלהם
יוסי שלום,
תאור המצב אינו לגמרי ברור לי. יש לבדוק בתב"ע את הגדרת מחויבות העיריה, ובמידה ואינה עומדת בה, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה שיורה לה לעשות כן. בהצלחה.
שלום רב בכניסה לחנייה שלנו קיים פילר אשפה ביתית יש שם פחים שסופקו ע"י המועצה מי אחראי על ניקיון המתחם המועצה או ועד הבית
שרון שלום,
השאלה אינה מתחום התכנון והבניה.
גבי שלום,
ניתן לראות בצמצום מספר מקומות החניה כהקלה.
אני חבר ב'קבוצת רכישה' מסוימת. בתוכנית הבניה שניתן לי קיימת 'מרפסת מקורה' (כפי שניתן לראות בתמונת התרשים המצו"ב). בפועל, על המרפסת אין תקרה, אלא בגובה שתי קומות מעל – בערך 6 מטר מרצפת המרפסת – קיים תקרה שאינו אלא רצפה של הדירה בקומותיים מעלי. כמובן שאין ביכולתי להשתמש בתקרה זו כלל. האם זה אכן נחשב למרפסת מקורה – כטענת הקבלן – או שמא לא – כפי הבנתי הפשוטה. ואם אני צודק, מה ביכולתי לעשות בנידון? המעניין הוא, שבשלב של 'שינויי דיירים' שהתקיים לפני כשנתיים – הוספתי – מול נציג הקבלן – נקודת תאורה על התקרה כביכול של המרפסת, ואף שילמתי על כך סכום מכובד… כלומר, מבחינת נציג הקבלן היה אמור להיות שם תקרה!
יוסל שלום,
אין הגדרה של מרפסת מקורה. תקנות התכנון והבניה מאפשרות בניית מרפסת בגודל 12-14 מ"ר גם אם בקומה מעל קיימת מרפסת, ואינן מחייבות בגובה של 2 קומות בין מרפסות, כפי שהיה בעבר. בעניין בינך לבין הקבלן/הקבוצה, עליך לחזור ולבדוק את ההסכמים והתכניות שנחתמו על ידכם ולבחון מה היתה הכוונה שם.
שכן בבית משותף הרחיב דירתו ובנה בחצר הפרטית שלו (שאינה רכוש משותף) חדר נוסף ואז הגיש בקשה להיתר. מספר בעלי דירות הגישו התנגדות. אם ההתנגדות תתקבל יאלץ להרוס.
מתוך כוונה שלא לאלצו להרוס אך מצד שני לא לאפשר לשכן להגדיל את זכויות הבניה שלו ע"ח שאר בעלי הדירות כאשר ימומש פינוי/ בינוי ואז יקטנו זכוית הבניה של שאר הדיירים , הוצעה פשרה מסויימת.
השאלה: האם פשרה לפיה אם יסכים לפעול להשיג הסכמת המפקח על רישום המקרקעין לתת פס"ד הצהרתי הקובע שהוא (בעל הדירה) מסכים כי שטח ההרחבה לא יתווסף לשטח הרשום בטאבו ובכך לא יוגדלו זכויות הבניה שלו ובכך לא יקטנו זכויות הבניה של שאר הדיירים והם יסכימו לאשר בדיעבד את הבניה.
האם פשרה כזו, באישור המפקחת על רישום המקרקעין, אכן תבטיח שזכויות הבניה של שאר בעלי הדירות לא יפגעו בעתיד ?
אלכס שלום,
בעקרון חישוב השטחים בפינוי בינוי ותמ"א 38 נעשה לפי השטחים שבהיתר בניה.
שאלתך אינה בתחום התכנון והבניה. מציעה לך להפנות את שאלתך לפורום מקרקעין ו/או תמ"א 38.
היי
יש לי בטאבו זיקת הנאה דרך שטח השכן לחניה עבור הבית שלי, קניתי את הבית ללא חניה בפועל אבל כן עם רישום בטאבו לזיקת ההנאה.
השכן מסרב "לשחרר" את השטח לטובתי, פניתי לעירייה והם אומרים שהם כרע לא מתערבים מפני שזה לא נמצא בסדר העדיפויות שלהם
מה עושים?
דניאל שלום,
נראה כי הפרת חובתו של השכן לאפשר לך גישה בשטח עליו רשומה לטובתך זיקת הנאה הינה סכסוך אזרחי בינך לבין השכן. מציעה שתפנה לעורך דין שיטפל עבורך בעניין מול השכן. בהצלחה.
שלום,
הגשתי התנגדות להיתר בניה של השכן. רגע לפני הדיון בועדה הגענו להסכמות (שנינו היינו מיוצגים) וקבענו למחרת לחתום על הסכם. הודענו לועדה שהגענו להסכמות ואני מסיר את ההתנגדות.
עבר קרוב לחודש והשכן לא מגיע לחתום על ההסכמות וככל הנראה עבד עליי וגם לא יגיע.
מה אני יכול לעשות כעת? לא נראה לי שיש טעם בפנייה לועדת ערר שהרי אני משכתי את ההתנגדות, מנגד- רומתי וכעת אין לי בפני מי להעלות טענותיי. האם ניתן לפנות לועדה המקומית לתכנון ובנייה בבקשה לדיון חוזר?
תודה
אופיר שלום,
צר לי על מפח הנפש והאכזבה מהשכן. קיים קושי רב בהחזרת הבקשה לדיון בפני הועדה המקומית לאחר הסרת התנגדותך. אתה יכול לנסות ולפנות אליהם אך לא הייתי תולה בכך תקווה.
נראה שבשלב זה מה שנותר הוא במסגרת הליכים אזרחיים בינך לבין השכן.
בהצלחה
מתחזק הבניין ארגן בניית רמפה בשט הרכוש המשותף ללא היתר. האם המתחזק יחשב לעובר עבירת הבניה ומה עשוי להיות דינו?
שלום רב,
לא ברור מה בדיוק הבניה, אבל במידה וזו בניה המחייבת קבלת היתר בניה מי שאחראים לכך הם בעלי הזכויות בבית המשותף, והם מי שעלולים להתבע ע"י הועדה המקומית. מציעה לבדוק ולהסדיר הרישוי.
האם מותר להפוך את הקומה העליונה בווילה שלי ל 2 יחידות דיור ?
בנוסף האם צריך לשלם מס על כך ?
אריק שלום,
מספר יחידות הדיור במגרש נקבע בתכנית התקפה ובהיתר שהוצא. הפיצול אפשרי רק במידה והתכנית התקפה מאפשרת בנייה של 3 יחידות דיור במגרש, מה שאני בפסק.
מציעה שתבדוק בועדה המקומית באם הדבר אפשרי.
ייתכן ואתה מתכוון לאפשרות של פיצול יחידת דיור בבית צמוד קרקע ליחידה נוספת לצורך השכרה בלבד. במקרה ולכך כוונתך, הדבר אפשרי, בתנאים מסוימים הקבועים בחוק, עד לאוגוסט 2022.
שלום, יש לנו דירה עם מרפסת ש3 מ4 צדדיה הם קירות הבית, ועוד "פס" נוסף שבולט מקו החדרים האחרים . המרפסת מקורה (מהקבלן) בקירוי בטון עד לסוף קירות הצד.
1- האם מותר לסגור את החזית הרביעית מסוף הגג הקיים? בבניה קלה? בחלונות?
2- 2 הקירות הצדדיים לא באותו אורך (הגג בצורה של טרפז)- האם מותר "להמשיך" את הגג (להשלים את המשולש החסר, מידות 50*120) ומשם לסגור?
שאלה נוספת- האם חישוב שטח הפרגולות המותרות הוא 25% לכלל המרפסות (יש 3 בדירה), או לכל מרפסת בנפרד?
תודה רבה!
שרה שלום,
אין אפשרות לסגור מרפסת גם אם יש לה 3 קירות מקיפים ותקרה, ובוודאי שאסור להשלים את הגג ללא היתר.
לעניין חישוב הפרגולות השאלה וה-25% אינם ברורים לי. נראה כי החישוב הוא לכל מרפסת בנפרד.
נתבקשתי לשים הערת הזהרה על אי פיצול יחדות כאשר ההתר מאשר את החלוקה מה משמעות ההזהרה
שלום,
השאלה לא לגמרי ברורה לי. הערה מסוג זה מתבקשת במקרים בהם עולה חשד הועדה כי הבניה מראה על כוונה של פיצול.
