פורום תכנון ובניה
פורום תכנון ובניה
בבניין שלנו יש למטה מקלט ציבורי של העיריה בטאבו.
זה מקלט בהיתר בניה וכן לפי התבע. האם העיריה יכולה לעשות במקלט שימוש אחר על דעת עצמה או צריכה להגיש בקשה להיתר ואז לבעלי הדירות בבניין ו תהיה זכות התנגדות?
רותי שלום,
השאלה נשאלה על ידכם ונענתה בעבר. כדי לדעת מה העיריה יכולה לעשות יש לבדוק את התב"ע (תכנית בניין עיר) שחלה על המקום. במידה והשימוש שיתבקש תואם את התב"ע אין זכות להתנגדות.
שלום רב,
הריני לפנות אליך כדלקמן:
1.רכשתי בית במושב שער אפרים שמשתרע על 220 מ"ר.
2. מעוניינת לפצל את היחידה ליחדה קטנה נוספת (60 מ"ר) שתשמש למגורי הורה.
3. משיחה עם מהנדס הוועדה נאמר לי שלא ניתן כי זה יבוא על חשבון מספר הבתים שאושרו לפי תב"ע.
4. מיותר לציין, שזה לא ברור; הרי ההורה יגור בכל מקרה עם המשפחה אך ללא אפשרות של פרטיות; משכך לא ברורה התשובה.
5. אודה לסיוע מה עלי לעשות? למי עלי לפנות כדי לקבל אישור לפיצול היחידה?.
אודה לתשובתך בדחיפות נוכח ה עובדה שהבית בשלבי בניה מתקדם.
בברכה,
סול
סול שלום,
קיימת הוראת שעה בחוק התכנון והבניה המאפשרת, בתנאים מסוימים, פיצול בית צמוד קרקע בהיתר.
עליך לבדוק האם הפיצול המבוקש על ידך עומד באותם תנאים. יחידה זו אמורה להיות נוספת על אלו שאושרו בתב"ע.
הטענה כי בכל מקרה יגור שם בן משפחה אינה רלוונטית לחוקי התכנון והבניה, גם אם לא תמיד מובן ההגיון שבכך.
לצורך הפיצול יש להגיש היתר לועדה המקומית.
שלום. הבנתי שיש הקפאה של קנסות על בניה בלתי חוקית במגזר הערבי בנגב. אנחנו גרים ביישוב בנגב בדיוניים משפטיים על בניה לא חוקית, אבל אנחנו יהודים. איך מתלוננים על חוסר שוויון ודורשים ג"כ הקפאה? ובנוסף, ההבטחות החדשות בנושא העברת חוק לטובת הערבים בנושא, איך זה יכול להשפיע עלינו? האם אנו יכולים להיעזר בזה ולבקש שלא יאכפו את הבניה שלנו?
יונית שלום,
לצערי אני מתקשה לענות לך על הצהרות מדיניות שפורסמו ושאינן בגדר חוק.
טענת הגנה של אכיפה בררנית נשמעת לעיתים, ובמקרה ויוגש נגדך כתב אישום, על מי שמייצג אותך לבדוק האם ניתן לעשות בה שימוש.
יש לי כניסה לחצר פרטית עם שער הזזה
ומקום לכניסת רכב.
זאת לא חניה מקורה או בנויה רק כניסה דרך שער הזזה לרכב לחצר. האם צריך היתר לחניה בחצר שלי?
האם מותר להחנות רכב מול שער הזזה שהרכב שלי בתוך החצר ולחסום אותי?
תודה
מיכל
מיכל שלום,
המצב המתואר על ידך כנראה מופיע בהיתר הבניה: השער והמקום לרכב. השאלה האם מותר לחסום לך את שער הכניסה אינה מתחום התכנון והבניה, ומציעה שבמקרה שהדבר קורה תזמיני את הפיקוח העירוני לטפל בכך. בהצלחה.
אני מעונין להוציא היתר כדי לעשות לדירה שלי דלת נוספת מחדר המדרגות בבית משותף.
המטרה היא כי חדר אחד בדיקה משמש לי כמשרד ונוח לי שלקוחות לא יסתובבו לי בבית כדי להכנס למשרדי.
אני לא מפצל הדירה ותהיה גם כניסה למשרד מתוך הדירה.
האם הוועדה המקומית עשויה לראות בכך פיצול דירה?
ליאון שלום,
המקרה שאתה מתאר אינו פיצול דירה. בפיצול הכוונה היא כי במקום דירה אחת יוצרים שתי דירות. לא זה המקרה המתואר על ידך. המבחן לפיצול הוא פרטני ובדרך כלל מחייב שמעבר לכניסה נוספת יהיה מטבח נוסף וחדר אמבטיה נוסף. במידה והיחידה אכן נראית כמו משרד, נראה שאין מניעה לקבל לכך היתר.
הפקעה למטרה ציבורית ( הרחבת דרך) ברחוב שלנו, שפורסמה ברשומות מלפני כ 40 שנה לפי חוק תכנון ובניה, טרם בוצעה בפועל.
האם ההפקעה מבוטלת?
ראיתי פסיקה במקרים כאלו שנקבע גורף-
ביטול ההפקעה.
הטעם: הרשות זנחה את מטרת ההפקעה, ואין הצדקה לפגיעה בזכויות יסוד של קניין בנסיבות.
שיר שלום,
אי ביצוע הפקעה בפועל אינה מביאה לביטולה האוטומטי, גם לא לאחר 40 שנים. אכן, בפסקי דין שונים בוטלו הפקעות מהטעם שנזנחה מטרת ההפקעה. הדבר לא נעשה באופן אוטומטי. לשם ביטול הפקעה יש לפנות בבקשה לכך לרשות המקומית, אשר סביר להניח שלא תעתר לבקשה.
ביטול הפקעות הן ברוב המוחלט של המקרים תוצאה של עתירה מנהלית אשר מוגשת לבית המשפט המחוזי (בשבתו כבית משפט לענינים מינהליים) בבקשה כי יורה על ביטול ההפקעה מהטעם שנזנחה מטרת ההפקעה. הדבר מחייב בדיקה פרטנית בכל מקרה לגופו.
שלום
בבניין משותף של 10 דיירים יש שטח של חנייה ל-7 רכבים.
כל שטח החניה של הבניין רשומה בטאבו רק לדייר אחד.
האם הדייר יכול למכור את החניה או להשכיר ?
אודה לתשובה
בנג'מין שלום,
הדייר בעל החניות בהחלט רשאי למכור חניות לבעלי דירות אחרים בבניין ולשנות את ההצמדות בתשריט הבית המשותף.
שלום רב!
האם הודעת פיטורים לאדריכל שהתרשל בעבודתו מונעת ממני לפנות לאדריכל אחר?
או לחילופין,יש באפשרותו למנוע מאדריכל אחר לבצע את העבודה?ובתנאי שהחומר שנמצא בידו לא הוחזר ללקוח.
תודה
עפרונית שלום,
השאלה אינה בתחום התכנון והבניה אלא בתחום דיני החוזים. מוזמנת לפנות לפורום זה באתר.
שלום וברכה
ברצוני לברר האם ישנה אפשרות להוצאת היתר למרפסת עורפית ללא הקלה וללא חריגה מקו בנין
ללא הסכמת השכנים
תודה רבה
קובי שלום,
במידה ואין לדירתך מרפסת ואתה מבקש לבנות בתוך קווי הבניין לא נדרשת הקלה לצורך כך. מאידך, היות ומדובר בבניין משותף חלה חובת הודעה לשכנים וקבלת הסכמת 75% מהם.
אני גר בבית פרטי ואני מעוניין להוסיף מרפסת לחדר שינה מה עליי לעשות?
אלי שלום,
על מנת להוסיף מרפסת עליך לקבל היתר בניה. עליך לפנות לועדה המקומית ולברר מה הן התוכניות החלות על המגרש עליו בנוי בית מגוריך על מנת לוודא מה הם קווי הבנין במגרש על מנת לוודא את המיקום המותר להקמת המרפסת. במידה וקיימת מרפסת נוספת בבית, יש לבדוק האם התוכניות התקפות מאפשרות את הקמת המרפסת המבוקשת.
שלום רב
אני גרה בקומה שלישית על עמודים.
הדייר בקומה הראשונה רוצה לבנות ממד ולחבר אותו לחדר מסוים בביתו. לדייר בקומה השנייה זה מתאים וגם חיבור הממד לחדר אחר מתאים.
לי לא מתאימה בנית הממד שם, כי הוא סוגר לי חלק מחלונות המטבח. יש אפשרות לבנות הממד שלא יפריע לי, ואז דייר הקומה הראשונה יזיז אותו קצת ויחבר לחדר אחר. הוא מסרב.
יש לי אפשרות להתנגד, למרות שהוא בקומה ראשונה?
תודה רבה
לימי שלום,
בהחלט יש מקום למעורבותך ו/או התנגדותך להיתר תוך נסיון להביא לבניה של ממ"ד שתתאים גם לך. יש לתכנן את הממ"ד בקומה הראשונה באופן כזה שניתן יהיה לבנות מעליו טור של חדרי ממ"ד עבור כל שאר הדירות שמעליו. מציעה שתפני בעניין זה לועדה המקומית ותפעלי למניעת מתן היתר שעלול לפגוע בדירתך.
האם בקשה לטופס 4 ניתן להגיש מספר שנים לפני שסיימו לבנות? למה?
כי אני רואה באתר הרשות המקומית שהוגשה בקשה לטופס 4 כבר לפני 4 שנים. בפועל הבנייה היום בעיצומה. מה יכול להיות במקרה זה?
עדן שלום,
לצערי אין לי אפשרות לענות באופן מלא היות ותשובה עניינית במקרה הנדון מחייבת הכרת פרטי המקרה. בעקרון טופס 4 ניתן בגמר הבניה ובודק התאמת הבנוי להיתר. אין לי ידיעה לגבי אתר הרשות המקומית. ייתכן והוצא היתר נוסף והטופס באתר מתייחס להיתר הראשון.
השכן שלנו במושב עושה שימוש במשק שלו להשכרת יחידות מגורים בניגוד לחוקי התכנון והבנייה ולחוקי המקרקעין: הוא משכיר מספר יחידות מגורים בבתים שחולקו ללא היתר (ובכך מפר את חוק התכנון והבנייה), בעוד שהוא עצמו אינו מתגורר במשק (ובכך מפר את הוראות רמ"י, המחייבות התגוררות של בעל המשק בנחלתו). כתוצאה מכך יש שם מספר גדול של משפחות, וריבוי השוכרים מייצר מטרד רעש חמור בעיקר בשעות שאינן שעות מנוחה – מה שמונע לחלוטין את האפשרות לטפל בבעיה ע"י פנייה למשטרה (וכאשר זה קורה בשעות המנוחה, תגובתה של המשטרה רפה ואין בה כדי למנוע את הישנות המטרד). דו"ח חוקר פרטי שהזמנתי מוכיח כי אכן השכן עושה במשק שלו שימוש להשכרה מרובה של יחידות מגורים (מעל למותר לפי ההיתר), ואינו מתגורר בנחלה.
מספר שאלות:
1. פרט לתלונה לוועדה המקומית המופקדת על אכיפת חוקי התכנון והבנייה, האם אפשר לתבוע את השכן על מטרד הרעש רק על בסיס הפרת חוקי התכנון והבנייה (לכך כאמור יש לי ראיות) – מבלי לספק ראיות לנזק הרעש (וזאת בכדי להימנע מהעלות הגבוהה בה כרוכה מדידת רעש)? בפרט, האם יש בסיס להגשת תביעה לבימ"ש לתביעות קטנות?
2. במידה ומדידת רעש היא הכרחית לצורך ביסוס תביעה כזאת, האם אי שליחת מכתב התראה לשכן תשמוט את הבסיס לתביעתי? אני שואל זאת כי אני חושש שלאחר שאוציא סכום נכבד על מדידת רעש, מכתב התראה יאפשר לו לעשות את השינויים הנדרשים, שלא תתבצע עבירה על החוק למרות שהמטרד לא ייפסק; אך לעומת זאת, ללא מכתב התראה טרם נקיטת הליכים יהיה לשכן בסיס לטענה כי זו תביעה קנטרנית, ושלא בתום לב.
3. האם תביעה קטנה תשלול ממני את האפשרות להגשת תביעה בבימ"ש רגיל בשלב מאוחר יותר?
בתודה מראש.
שלום רב,
ראה תשובתי מטה
שלום רב,
מטבח אינו יכול להבנות בשטח שרות אלא אך ורק בשטח המוגדר כשטח עיקרי. השימושים בשטח שרות הם שימושים דוגמת מחסן, חדר כביסה וכד'
במידה ופקח מגלה כי השימוש אינו תואם את השימוש המותר באפשרותו להעביר את החומרים לתובע העירוני, אשר יכול להגיש נגדך כתב אישום בגין עברה על חוק התכנון והבניה.
במידה וניתן להפוך את שטח השרות לעיקרי בהחלט קיימת אפשרות של תשלום היטל השבחה
האם ניתן לבנות למגורים בקרקע בתוך עיר בשכונת מגורים בקרקע מסוג מירי
שלום רב,
כל בניה שהיא חייבת להיות תואמת לתכנית בניין הערים (תב"ע) התקפה החלה על אותה קרקע. מציעה לך לפנות למשרדי הועדה המקומית בעיר מגוריך ולבדוק את התכניות החלות והזכויות מכוחן.
בבעלותי בית פרטי עם כניסה נפרדת למרתף, כניסה גם מחוץ לבית, וגם מתוך הבית, בדיוק לפי היתר הבניה המקורי. האם יש בעיה חוקית כלשהי בלהשכיר את המרתף ?? ואם אכן יש בעיה חוקית בכך, כיצד פותרים אותה בלי להיכנס לעלויות גבוהות ??
יצחק שלום,
השכרת המרתף אינה תואמת את היתר הבניה אשר ניתן לבית: יחידת מגורים אחת. קיימת הוראת שעה המאפשרת פיצול בתים צמודי קרקע. הכשרת הפיצול היא באמצעות היתר בניה, הכרוך אף בתשלום היטל השבחה (מופחת)
שלום רב,
אודה לעזרה בעניין פסיקה בדבר עבירות/חריגות בניה ו/או שימוש חורג כאשר אלו אינם מהווים סיבה לסילוק על הסף.
תודה!
עידן שלום,
מטרתו של פורום זה היא לתת מענה לשאלות של אנשים שזקוקים ליעוץ ראשוני בלבד, ולא לסייע כעוזר משפטי במציאת פסיקה.
שלום רב,
בימים אלה מספר בעלי דירות בבניין שלנו מתארגנים להוספת ממ"ד. למיטב ידיעתי, יש להם את הרוב הדרוש (60%) לפנות לעירייה, למרות שברגע זה העלות הכוללת של הפרויקט לא ברורה. לדברי מובילי הפרויקט, בעלי דירות שלא יצטרפו לפרויקט עכשיו לא יוכלו לעשות כן מאוחר יותר.
שאלתי לפורום היא האם יהיה אפשר למנוע מבעלי דירות להצטרף לפרויקט בשלב מאוחר יותר, כאשר היקף העבודה והעלויות יהיו ידועים. במילים אחרות, מתי נקבע סופית את רשימת בעלי הדירות המעוניינים בהרחבה, בעת הפנייה לוועדה לתכנון ולבנייה או קרוב להתחלת הבניה עצמה?
בברכה
שלום רב,
ההיתר יוצא לאותם חדרי ממ"ד שיהיו חלק מהבקשה שתוגש להיתר בניה. במידה ובעלי דירות נוספים ירצו להצטרף בשלב מאוחר יותר, ניתן יהיה לעשות זאת. ההליכים שיהיו כרוכים בכך תלויים במועד הבקשה להצטרפות: האם ניתן יהיה עדיין לתקן את הבקשה להיתר או שיצטרכו להוציא היתר חדש נוסף לחדרי הממ"ד הנוספים.
מכרנו דירה בת 3 חדרים בקומה 3מתוך 4 וקיבלת היטל השבחה של 19 אלף שח בטענה שעתידים לבנות שם פינוי בינוי האם ניתן לעשות עם זה משהוא או לקחת שמאי פרטי או עו'ד בשביל לקבל הוזלה מסיומת תודה
שלום רב,
מציעה שתפנה לשמאי מקרקעין שיעריך האם לדעתו הדרישה סבירה.
קח בחשבון שעלויות של שמאי ועורך דין עשויות להיות משמעותיות ביחס לסכום.
מה שיעור העלויות לפיצול דירה בבית משותף כחוק?
אפי שלום,
ראשית, עליך לבדוק האם יש סיכוי שהועדה המקומית תאשר לפצל דירה בבית משותף.
אתה יכול לעשות זאת ע"י ברור ראשוני במשרדי הועדה המקומית, ו/או בהגשת בקשה לתיק מידע.
במידה וקיימת התכנות לכך, תידרש לשכור שרותיו של איש מקצוע (הנדסאי/אדריכל) להגיש את הבקשה, ובהחלט סביר להניח שתידרש לשלם היטל השבחה.
הסכומים משתנים במקרים השונים ואין באפשרותי לתת הערכה מספרית.
שלום רב. הגשתי ערר לועדת ערר מחוזית בת"א על החלטת הוועדה המק'ומית בת"א .
מאז הדיון בערר חלפו יותר משלשה חודשים ועד היום אין החלטה. שאלתי – האם אין גבול זמן למתן ההחלטה של ועדת הערר ? האם קיים מצב בו מעבר לפרק זמן מסוים ללא החלטה רואים את
הערר כאילו התקבל ?
צור שלום,
אף שיש מועד למתן החלטה בתקנות, המועד אינו מיושם ואינו נאכף. מציעה שתפנה למזכירות ועדת הערר ותברר מדוע יש עיכוב רב כל כך בהחלטה.
לא רואים באי קבלת החלטה כאילו והערר התקבל.
לפני מס' שנים רכשתי דירה בקומה העליונה בבנין מגורים. בהסכם הרכישה אל מול בעליו הקודם של הדירה נכתב שהדירה נמכרת ללא הגג המוצמד לה. עם זאת, בנסח הטאבו יש גג עם שטח מוגדר המוצמד לדירה.
נודע לי כי הוגשה בקשה להיתר בניה על הגג, ובין היתר הופתעתי לגלות כי אני הוא אחד מן המבקשים היתר בניה בעיריה. מעולם לא חתמתי על בקשה להיתר בניה ולא נתתי הסכמתי לכך כלל.
להערכתי, וכפי שהבנתי מדיירים אחרים בבניין, הקבלן שבנה את הבניין ביקש להותיר לעצמו את הגג מבלי לטרוח להעבירו על שמו (כנראה מסיבות מיסוי). האם הדבר תקין? למי בעצם שייך הגג?
ומה באפשרותי לעשות?
רוני שלום,
ראשית, מציעה שתפנה לועדה המקומית ותודיע שאינך בין מבקשי ההיתר ושאתה מתנגד לו.
לכאורה, במידה ובנסח הטאבו הגג צמוד לדירתך, הוא בבעלותך. הסדרים אחרים שאינם רשומים בטאבו אינם אמורים לחייב אותך. ממליצה לך לפנות לעורך דין לברור פרטני של העניין.
בס"ד
שלום
היתר בניה ע"ש אדם מסוים והוא נפטר האם ההיתר קיים או שמתבטל עם פטירת בעל ההיתר?
אשל שלום,
היתר בניה אינו מתבטל עם פטירתו של בעל ההיתר. יש לפנות לועדה המקומית ולבקש להסב את ההיתר על שמו של בעל הנכס הנוכחי.
אני מעוניין לקבל ייעוץ אישי בנוגע לעניין הבא:
השכן שלנו במושב עושה שימוש במשק שלו להשכרת יחידות מגורים בניגוד לחוקי התכנון והבנייה ולחוקי המקרקעין: הוא משכיר מספר יחידות מגורים בבתים שחולקו ללא היתר (ובכך מפר את חוק התכנון והבנייה), בעוד שהוא עצמו אינו מתגורר במשק (ובכך מפר את הוראות רמ"י, המחייבות התגוררות של בעל המשק בנחלתו). כתוצאה מכך יש שם מספר גדול של משפחות, וריבוי השוכרים מייצר מטרד רעש חמור בעיקר בשעות שאינן שעות מנוחה – מה שמונע לחלוטין את האפשרות לטפל בבעיה ע"י פנייה למשטרה (וכאשר זה קורה בשעות המנוחה, תגובתה של המשטרה רפה ואין בה כדי למנוע את הישנות המטרד). דו"ח חוקר פרטי שהזמנתי מוכיח כי אכן השכן עושה במשק שלו שימוש להשכרה מרובה של יחידות מגורים (מעל למותר לפי ההיתר), ואינו מתגורר בנחלה.
מספר שאלות:
1. פרט לתלונה לוועדה המקומית המופקדת על אכיפת חוקי התכנון והבנייה, האם אפשר לתבוע את השכן על מטרד הרעש רק על בסיס הפרת חוקי התכנון והבנייה (לכך כאמור יש לי ראיות) – מבלי לספק ראיות לנזק הרעש (וזאת בכדי להימנע מהעלות הגבוהה בה כרוכה מדידת רעש)? בפרט, האם יש בסיס להגשת תביעה לבימ"ש לתביעות קטנות?
2. במידה ומדידת רעש היא הכרחית לצורך ביסוס תביעה כזאת, האם אי שליחת מכתב התראה לשכן תשמוט את הבסיס לתביעתי? אני שואל זאת כי אני חושש שלאחר שאוציא סכום נכבד על מדידת רעש, מכתב התראה יאפשר לו לעשות את השינויים הנדרשים, שלא תתבצע עבירה על החוק למרות שהמטרד לא ייפסק; אך לעומת זאת, ללא מכתב התראה טרם נקיטת הליכים יהיה לשכן בסיס לטענה כי זו תביעה קנטרנית, ושלא בתום לב.
3. האם תביעה קטנה תשלול ממני את האפשרות להגשת תביעה בבימ"ש רגיל בשלב מאוחר יותר?
בתודה מראש.
אודה על התייחסותכם.
שלום רב,
אף שמקורו של המטרד הוא בעבירה על חוקי התכנון והבניה, התביעה עליה אתה כותב היא תביעה אזרחית שאינה בתחום התכנון והבניה. ממליצה להתיעץ עם עו"ד המתמחה בליטיגציה.
אדם רכש דירה. יש לו תו חניה לנכה וכבר חודשיים הוא מבקש שיחליפו לו את החניה לחניית נכה והם לא עונים. נתנו לו חניה צמודה לקיר והוא לא יכול לצאת מהרכב כשהדלת נפתחת 20 ס"מ בלבד . הוא צריך לחנות ברחוב בחניית נכה. למי אפשר לפנות?
ורדינה שלום,
ממליצה לפנות למחלקת התנועה בועדה המקומית בישוב מגוריך. בהצלחה
