פורום תכנון ובניה
פורום תכנון ובניה
שלום רב
תיאור: גרם מדרגות של 19 מדרגות המורכב משלושה מהלכי מדרגות. מהלך ראשון של 9 מדרגות, פודסט, מהלך שני בהמשך ישר לפודסט של 9 מדרגות נוספות, פודסט, פנייה ימינה מהפודסט למדרגה נוספת שהיא הכניסה לקומה העליונה.
קראתי שעל פי התקנות, גובה המדרגות במהלך אחד צריך להיות זהה. גובה מדרגה תקני 10 ס"מ- 17.5 ס"מ.
במהלך המדרגות הראשון גובה כל מדרגה 17 ס"מ, במהלך המדרגות השני גובה כל מדרגה 17.5 ס"מ, במהלך המדרגות השלישי גובה המדרגה הוא 12 ס"מ.
שאלתי-
האם יש בכך ליקוי בנייה או שעומד בדרישות התקן?
תמר שלום,
לצערי הסוגיה אינה מוכרת לי ומחייבת בדיקה טכנית של תקנים.
1. האם בשנים 69-70 ניתן היה לקבל היתר בניה מבלי שיבנה מקלט לדיירים בבית משותף?
2. האם הקמת מקלט ציבורי שהינו בבעלות הרשות המקומית פטרה את החובה של הקמת מקלט לדיירים בבית המשותף?,
אביבה שלום,
בשנים האמורות כל בית מגורים שנבנה היה מחויב בבניית מקלט.
נראה שיש כאן התייחסות למקרה ספציפי שיש להכירו כדי לתת לו מענה. יש לבדוק את החוק שחייב בניית מקלט בגרסתו דאז ולראות האם איפשר זאת.
האם ניתן להפקיע מגרש פעמיים? היתה הפקעה -בהסכמה ובתמורה מהמגרש בשנות ה70 המאוחרות. ונרשמה הפקעה נוספת מכוח חוק תכנון ובניה שטרם בוצעה בפועל ירק נרשמה בשנות ה90 כאשר כבר היה בניין במגרש. 2 ההפקעות לטובת דרך
פרידלנדר שלום,
אין מגבלה על מספר הפעמים שניתן להפקיע. כל שהחוק קובע הוא כי ניתן להפקיע מתוקף חוק התכנון והבניה עד 40% משטח החלקה המקורי בלא תמורה/פיצוי.
מקלט בבניין משנות ה60 רשום כמקלט ציבורי ירשום תת חלקה נפרד בפני עצמו. האם הוא עדיין עשוי להיחשב כרכוש משותף בנסיבות?
חן שלום,
השאלה אינה מתחום התכנון והבניה. מוזמן לפנות לפורום מקרקעין/נדלן
לאח קבלת היתר התבקשתי לבצע גדר משותפת בגבול עם השכן .. יש לציין שהשכן מאוד קטנוני ותמיד הפריע למהלך הבניה .. המודד שהיה בשטח בדק ואמר שמאחר ואין חלוקה מסודרת בתבע צריך להגיע לפשרה .. בפועל קיים תקדים של גדר בנויה מלפני 60 שנה וקיר המשך של הבית ממו מתחנו חוט וסיכמנו שנמשיך לבניית גדר ישרה
כאשר הפועלים התחילו בעבודה הסכמתי במחווה להיכנס לשטח שלי פנימה ואף כמובן לטייח ולצבוע בצבע שהשכן דרש את הגדר … בגבול בינינו קיים עץ עתיק שלא ניתן לכרות אותו אשר שייך לשטח שלי לא נותרה ברירה אלא להקיפו מסביב ואז לחזור שוב לקו ישר להמשך בניית הגדר .. השכן עושה בעיות ומבקש שאוריד את הגדר הבנויה שמסביב לעץ אשר נכנס כמה ס"מ פנימה לשיטחו ועל אף שבאתי לקראתו ונכנסתי 30 סמ פנימה בהמשך העץ ולפניו כדי שיהיה מרוצה ..
מה ניתן לעשות במקרה זה ומה החוק מחייב ?
שלום רב,
המקרה שאתה מתאר הוא סכסוך בין שכנים אותו ניתן לפתור באמצעות בית המשפט או המפקחת על רישום המקרקעין (במידה ואתם רשומים כבית משותף).
מוזמן לפנות בעניין זה לפורום נדלן.
בהצלחה
היתה תבע לפני עשרות שנים שהגדירה שינוי יעוד של חלק קטן המגרש עליו עומד בית משותף. ליעוד לצרכי ציבור- דרך.
הרשות המקומית לא הפקיעה מעולם ומבהירה מפורשות כי זנחה את מטרת ההפקעה ואכן אין לה צורך בקרקע והמטרה של הדרך לא מעשית יותר.
האם יש צורך להגיש תבע חדשה לשינוי יעוד , כדי שהבית המשותף יוכל להתרחב לתוספת בניה על שטח זה?
או יש פתרון אחר?
מי יפצה את בעלי המגרש בגין הנזק?
רועי שלום,
על מנת להחזיר את הקרקע ליעודה המקורי יש לאשר תב"ע חדשה. אתם יכולים לתבוע את הועדה המקומית על הנזקים שנגרמו לכם בבית המשפט.
בהצלחה
שלום,
אני בעלת דירה בבניין משותף בין 7 דירות.
2 מהשכנים מעונינים לבנות מרפסת וממ"ד על שטח בגינה המשותפת.
השכנים מבקשים ממני להזדרז ולחתום להם על בקשה להיתר בניה / גרמושקה.
הממ"ד בגרמושקה שהוצגה לי מתוכנן כך שהוא חוסם תעלת ניקוז חשובה בבנין ולכן ידרש פתרון ניקוז חדש.
בגרמושקה לא משורטטת התעלה החדשה, ואף לא התעלת הקיימת.
בנוסף יש בה פרטים המשורטטים באופן שלא תואם את המציאות בשטח.
ביקשתי מספר פעמים מהשכנים להציג לי תכנון או שרטוט כלשהו לתעלת הניקוז , ואף לתקן הגרמושקה, אך נשארתי ללא מענה מניח את הדעת תוך כדי שהם מאיצים בי לחתום…
לדבריהם זהו רק שלב ראשוני ומטרת הבקשה היא לאישור סטיה ניכרת של הממ"ד והמרפסת בלבד, ואם יאושרו הנ"ל תבוא בעתיד תכנית ניקוז (שתוצג לעירייה).
לא ברור לי אם יש בכלל פתרון אפשרי מבחינה הנדסית, היכן בגינה תעבור התעלה החדשה וכיצד תראה ותתפקד לאחר הבניה.
שאלותי:
האם חתימתי על הגרמושקה כעת משמעותה שאני מסכימה ומאשרת אוטומטית כל פתרון ניקוז שיוצג לעירייה כנספח אם וכאשר יאושרו החריגות?
האם המעורבות שלי היא רק בחתימה על הגרמושקה ובכך אני 'מסולקת' כביכול מהתהליך ו/או מאבדת מיכולותי להשפיע עליו הלאה?
תודה!
חנה שלום,
חתימתך עכשיו על הגרמושקה מסיימת את המעורבות שלך בכל מה שקשור להיתר הבניה המבוקש. לא תוכלי להשפיע עליו בעתיד. משמעות החתימה שאת מסכימה לבניה המבוקשת, ולכל פתרון טכני או הנדסי שכרוך בה שיוסכם בין המבקשים לבין הועדה המקומית.
במידה ואת רוצה להיות מעורבת בתהליך ולוודא שלא תהיה בעיה עם פתרון ניקוז שאינך חושבת שהוא מתאים ו/או שנראה לך, מציעה שלא תחתמי על הבקשה אלא תגישי התנגדות לה (במידה ואינך חותמת יש חובה לשלוח לך את הבקשה ואת רשאית להתנגד לה) ובמסגרת ההתנגדות לוודא את עניין הניקוז.
בהצלחה
שלום,
ירשתי נכס מסחרי שהארנונה בגינו מחושבת לפי 80% מחסן 20% משרדים.
הנכס נמצא בבנין מגורים במרכז העיר רמת גן בניין בן3 קומות שבקו הרחוב יש חנויות ומעליהם ומתחתם יש דירות מגורים.
לנכס קיר משותף עם דירת מגורים.
ההיתר הבניה המקורי הרשום בתוכניות העיריה משנות החמישים הינו ל "בית אריזה לקלפים"
לאורך השנים המקום הושכר לעסקים שונים משרד, מחסן חוגים וכו'
בשנים האחרונות לא היה ביקוש לעסקים והנכס היה ריק הרבה זמן, לאחרונה עבר הנכס הסבה למגורים.
האם ניתן לשנות את סיווג הארנונה למגורים ?
האם העיריה תפעל נגד השימוש לא לפי ההיתר המקורי ?
הזהירו אותי שבמידה ואבקש לשנות את סיווג בארנונה העיריה תידרוש היטל השבחה, האם זה נכון ?
צחי שלום,
מדבריך עולה ששינוי השימוש משמוש עסקי למגורים נעשה שלא לפי היתר. אתה בהחלט צפוי לכך שהועדה המקומית תפעל כנגד שינוי זה, עליו ניתן להגיש כתב אישום על שימוש בניגוד להיתר.
אני לא מתמצאת בענייני ארנונה ולא יודעת מה הדרישות שעליך לעמוד בהן לצורך שינוי סיווג.
שינוי סיווג ארנונה אינו ארוע בגינו מחייבים בהיטל השבחה.
בהצלחה
אני ואישתי רכשנו נכס באזור הצפון לפני מספר שנים.
במשך כל השנים האחרונות היה מול ביתנו נוף לשטח פתוח שזה היה אחד מהשיקולים לרכוש את הדירה.
עכשיו החלו לבנות שכונת בניינים כאשר מול ביתנו מתוכנן בניין רב קומות.
הבניין הולך להסתיר לנו את כל הנוף.
האם יש מה לעשות?
משה שלום,
לצערי אני לא אשת בשורות. המועד להגשת התנגדות לבניה מול ביתך הוא בזמן הפקדת התב"ע (תכנית בניין עיר) מכוחו מוקם עתה הבניין. ניתן להתנגד בשלב היתר הבניה כאשר מבוקשות הקלות. במידה והבניין קיבל כבר היתר בניה (במידה וההיתר ניתן כדין, וההנחה היא שכן) אין לך אפשרות לעצור את הבניה.
בבניין ישן מלפני קום המדינה יש דירה שהיא במקור לפי ההיתר המקורי 2 דירות.
האם ניתן לפצל אותה מחדש בלי לבקש היתר?
מה ואיך לבדוק?
לירי שלום,
במידה ובהיתר הבניה המקורי יש 2 דירות, והמצב לא שונה בהיתרים מאוחרים יותר, על פניו נראה שאין מניעה לפצל את הדירה מחדש.
התשובה לשאלה האם נדרש היתר תלויה בנסיבות הספציפיות ולפני שפיצול בפועל הייתי בודקת למשל האם לא היה היתר מאוחר יותר שאיחד בין הדירות, האם במהלך השנים ניתנו היתרים לדירות נוספות תוך שהעיריה מניחה שאתם למעשה רק דירה אחת, ובכלל, את המסמכים בתיק הבניין ואת התכניות החלות.
זהו מקרה נדיר וצריך לבדוק אותו בזהירות לגופו.
בהצלחה
אני רוצה להרחיב את מרפסת הדירה שלי מה עליי לעשות.
נוי שלום,
הרחבה של מרפסת מחויבת בקבלת היתר בניה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה. בעקרון התקנות הארציות מאפשרות בניית מרפסת בגודל 12 מ"ר לדירה. יש לבדוק מה התכניות הספציות בבניין שלך ומה גודל המרפסות הקיימות.
לפני עשרות שנים יש ת"בע על הפקעה חלק מהבניין. טרם עשו כלום. עכשיו עריכה מה להפקיע לפי התב"ע את החנויות של הבניין לטובת חניות ציבוריות. זו שכונה שקטה ולא אזור מרכזי. האם תקין? מה תקדימים בעניין?
ללי שלום,
לעיתים עוברות שנים רבות בין אישור תכנית לבין ביצועה, וייתכן שזה המקרה גם כאן, והעיריה מבצעת עכשיו תכנית ישנה.
על מנת לתת מענה מדויק יותר יש להכיר את התכניות החלות וההיתרים שהוצאו.
בירושלים מבצעים חידושים כבישים, מדרכות, עצים ונטיעות. איך אדע מתי צפי באיזור ספציפי כדי שלא יפול עלי בהם עב? אני בטוח שיש תוכנית ביצוע רב שנתית. איך מקבלים אותה ואיך יודעים לוז ביצוע?
לורי שלום,
שאלתך אינה מתחום התכנון והבניה.
לא מכירה את תכניות האב, אם ישנן, של פיתוח בירושלים.
מציעה שתפני לעירייה, לאגף שפ"ע, ותבדקי שם.
בהצלחה
מה גודל מינימלי לממ"ד? מה המידות נטו ומה ברוטו?
מרי שלום,
גודל ממ"ד ברוטו, כולל הקירות, הוא 12 מ"ר. הגודל המינימלי הוא 9 מ"ר, אך רשות מוסמכת (מהנדס בפיקוד העורף) יכול לאשר עד למינימום של 5 מ"ר
מה ההבדל בין תכנית אב לבין תב"ע?
ל-מה מהם יש מעמד של דין?
רננה שלום,
תכנית אב הינה מסמך מדיניות אשר אין לו מעמד סטטוטורי.
לתב"ע יש מעמד סטוטורי מחייב לגבי אותו שטח, וכמוה כדין.
שלום רב
האם בתל אביב יש גודל מינימאלי ליחידת דיור הנבנית בתהליך תמ"א 38.2 (הריסת בניין בודד ובניית בניין חדש במקומו )
בזמנו נדמה לי שדובר על גודל של מינימום 45 מ"ר .
תודה מראש
אלכס שלום,
לעיריית תל אביב תכניות שונות ומסמכי מדיניות שונים ביחס לאזורים שונים בעיר.
משכך, יש לבדוק את הדברים ספציפית למקום אליו מכוונת שאלתך.
ביום בהיר הגיעה העירייה שפכה מלט ועשתה חנייה למבנה ציבורי, שבעליו הוא קבוצת כח,
על מעבר להולכי רגל.
את הכניסה לחנייה היא עשתה מהחנייה של הבניין שלי תוך כדי לקיחת 3 חניות לצורך מעבר לחנייה החדשה.
האם זה חוקי?
מה ניתן לעשות?
מוטי שלום,
על פניו תאור המקרה נשמע לא תקין/סביר. על מנת לתת תשובה עניינית יש לבדוק את התכניות התקפות, ההיתרים שהוצאו והבניה שבוצעה.
מהו סעיף החוק הנוגע לחובת התקנת מערבל חם בדוד שמש ?
בתודה מראש
עומר שלום,
שאלתך אינה מתחום התכנון והבניה, ולצערי אין בידי המידע המבוקש.
במידה ומומחה בית משפט פסק בדו"ח שלו באופן ברור כי התובע (קונה הדירה) צודק
והנתבע (מוכר הדירה) ידע על הרטיבות לפני שמכר את הדירה.
האם יש צורך שהתובע ישאל שאלות את המומחה בחקירה של המומחה שהיא יזומה רק על ידי הנתבעים ?
לירון שלום,
שאלתך אינה מתחום התכנון והבניה.
מוזמנת לפנות לפורום ליטיגציה.
האם אמור להיות מופיע בהיתר הבניה המיקום של צנרת אינסטלציה ציבורית( לא פרטית בתוך הדירות) ל בניין מלפני עשרות שנים? או המיקום שרירותי
אביה שלום,
ככל שהיתרי הבניה ותיקים יותר כך מעטים הפרטים המופיעים בהם. בכל מקרה, היתר מתייחס למה שמבוקש במסגרתו ולא לדברים הציבוריים, כך שמאוד סביר שצנרת אינסטלציה ציבורית לא תופיע בהיתר הבנייה.
איך אני יכול להתנגד לתצ"ר שוועדה מקומית הכינה בימים אלו? הוועדה כללה הפקעה לפי תבע מלפני עשרות שנים. הוועדה רק שכחה שבתבע עצמה יש תאריך תפוגה הקובע שאם לא תתבצע ההפקעה באורח סופי תתבטל ההפקעה.
הלן שלום,
בעקרון תצ"ר מסדיר תכנון שנקבע בתב"ע ואינו קובע דברים חדשים.
לצערי כמעט תמיד אין התייחסות למועד התפוגה של התב"ע. ייתכן והתב"ע הספציפית קובעת את התפוגה שלה באופן שאינו סטנדרטי ולכן יש להתייחס אליו. הדבר מחייב בדיקה פרטנית של מסמכי התב"ע שקבעה את ההפקעה.
שלום, מקווה שתביני את שאלתי.
אני מתגורר בבניין ישן בן שני קומות, קומה ראשונה (קרקע) והקומה השנייה שבה אני מתגורר.
לשכן מתחתיי יש תוספת (בהיתר) של מבנה בחצר, בעצם מתחת לחלון שלי אני רואה כל השנים
את הגג שהשכן הוסיף לעצמו, גג בטון, זה לא מפריע לי. אבל עכשיו נודע לי שהשכן רוצה
לעלות עוד קומה על המבנה הזה, ובעצם יוצא שאם הוא אכן יממש את התוכניות שלו
אאבד את החלון שלי, שזה דבר בלתי נתפס, כי יש לי בבית רק כיוון אוויר אחד, השני זה המקלחת וזה חלון צר שפונה לתוך הבניין בכלל ואין שם אוויר.
האם ייתכן שהשכן מלמטה יוכל לקבל היתר לבנות לי בעצם קיר שדבוק לחלון שלי ואז לא יהיה לי יותר חלון, אלא גוש בטון כאשר אפתח את התריסים?
יש חוקים נגד זה?
אילן שלום,
המצב שאתה מתאר אינו סביר. בכל מקרה, במידה והשכן יבקש לבנות אתה אמור לקבל הודעה מהועדה המקומית, כך שתוכל לבדוק את הבקשה לגופה, להתייעץ ולהגיש התנגדות במקרה שהבניה המתוכננת ע"י השכן עתידה לפגוע בך.
שלום,
אני מתגוררת בבניין ישן (בניין שהיה בעבר של עמיגור)
כיום הבניין כולו בבעלות פרטית , כל אחד ודירתו, הדירות רשומות בטאבו כמובן.
אני בקומה שנייה ומתחתיי קומות קרקע
כל הדירות שוות בגודלן – 35 מטר.
אבל הדיירים בקומות התחתונות, כל אחד פשוט בנה לעצמו גדר בטון ותחם
את השטח שהיה בעבר סוג של גינה ציבורית ששיכת לבניין.
כך שיוצא שלכל שכן בקומת הקרקע נוספה גם גינה "פרטית" עליה השתלט.
ביררתי בעירייה, ובדקתי בטאבו, ואין שום אישורי בנייה לכל סגירת הגינות הללו על ידי חומות בטון
בעירייה שאלתי איך זה ייתכן שדבר לא נעשה, ונאמר לי שזה מצב קיים כבר 15 שנים
אין דרך עכשיו ללכת ולהוציא להם צו הריסה.
ואני שואלת, איך זה ייתכן? העירייה העלימה עין כאשר התרחשה הבנייה הראשונית של החומות הלא חוקיות? והאם יש מה לעשות כעת?
הייתי שמחה שתהיה לי פינה ירוקה בבניין לשבת עם הנכדים שלי, לצערי זה פשוט לא קיים.
כל הבניין בטון וחומות עקב מעשיי השכנים.
מה ניתן לעשות?
אסנת שלום,
השכנים הצמידו בפועל את שטחי הגינה המשותפת לדירותיהם. פעולה זו חייבה הסכמת שכנים, אשר אני מבינה שלא ניתנה. קביעת העיריה כאילו ואין מה לעשות לאחר מספר שנים אינה נכונה שכן עבירת בניה לעולם אינה מתיישנת.
נראה שהפתרון צריך להגיע מהכיוון הקנייני ולא התכנוני. כלומר, השכנים בקומות העליונות צריכים לפעול במשותף על מנת להביא לפינוי החצרות האמורות. מדובר בפעולה לא פשוטה שעלולה להביא לסכסוך שכנים לא פשוט.
אני מתגורר בבית פרטי, בבית הקיצוני מתוך כמה קוטג'ים בטור והשכן הצמוד אלי מבלי לשאול או להתייעץ פינה 5 משאיות מלאות חול שהוא הוציא ממרתף הבית לאחר שבירת קיר המרתף אני מניח. אני מבין שעלי לפנות לאגף הפיקוח על הבניה בעירייה ושאלתי היא : 1) האם מדובר במעשה פלילי שכן לא ניתן שום היתר לפינוי החול, בוודאות. 2) מה העירייה עושה במקרים כאלה לאחר שווידאה זאת ?
יצחק שלום,
פינוי החול הוא למעשה פעולת חפירה. הדבר מחייב קבלת היתר בניה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה. ביצוע העבודה ללא היתר מהווה עבירה פלילית, לכאורה, בה על הועדה המקומית לטפל.
העיריה אמורה לשלוח פיקוח ולוודא מה בדיוק הפעולה שנעשתה, ובסמכותה להגיש כתב אישום במידה ולעמדתה בוצעה עבירה.
האם זה פיצול;
עושה פתח נוסף לדירה למטפל הסיעודי של אבא
ויויאן שלום,
אין חוק או תקנה המגדירה פיצול. הדברים נבחנים לגופם בהתאם למצב בשטח. במידה ואכן מדובר רק בפתח ובאופן מעשי לא יוצרים יחידת דיור נוספת, הרי שאין מדובר בפיצול.
