פורום תכנון ובניה
פורום תכנון ובניה
שלום רב
הנני מתגורר בקומת קרקע בבניין של 8 קומות ,ישנו מעבר בכניסה לבניין הצמוד לדירה שלי,מה אמור להיות המרחק מהמעבר לדלת הכניסה לבית שלי??
בתודה מראש
שימי שלום,
המעבר אמור להיות בהתאם להיתר אשר ניתן. במידה ולא, מוזמן לפנות לפיקוח הועדה המקומית.
1- 5 דיירים מתוך 23 בבית המשותף הרחיבו חנייתם לאחר שהרסו גדר נוי קטנה בחניון . כל החניות רשומות בטאבו. ההרחבה היא אם כן ע"ח הרכוש המשותף. 2 מ 5 הדירים שהרחיבו נמצאים בוועד. אני מתכוון לתבוע אותם בבית הדין לבתים משותפים ולוודא פיצוי הולם על השימוש ברכוש המשותף ועל הריסת גדר הנוי . הפיצוי ילך לקופת הבית לצורך שיפוץ חזות הבניין. שאלתי- מה יקרה אם הם יופיעו בבית הדין עם הסכמה פוסט מורטום של 75%? האם יהיה עלי לקבל זאת, על אף שנוגד האינטרס של הדיירים עצמם?
2- לכל דירה יש מרפסונת כביסה קטנה (80X200) המשמשת לחבלי כביסה אך גם למזגן ולפעמים לאחסון. המרפסונת מוגנת כלפי חוץ ב 4 פסי ביטון שעליהם אריחי קרמיקות. הכניסה למרפסונת היא בדילוג ממעקה שגובהו כ 100. פסי הביטון אינם רק מסתור אלא גם חוסמים נפילה. יש המעונינים שהוועד יפעיל קבלנים בעצמו, על אף שאינו בעל ניסיון. אני סבור שיש להיעזר ביועץ חיצוני כמו חברת בדק בית מסודרת שתפקח על הפעילות. השאלה- אם אמצא עצמי במיעוט נגד 75% מהדיירים, האם יש טעם שאתבע בבית דין לבתים המשותפים שיש לבצע השיפוץ בצורה מסודרת? האם אין לי זכות מוקנית שלא תהיה סכוי לפגיעה ברכושי
מיאל שלום,
השאלות אינן בתחום התכנון והבניה. מוזמן להפנותן לעורך דין המתמחה במקרקעין.
שלום קיימת תוכנית מאושרת לרחוב תבע להגדלת מיגרשים מאחור הבית הישן לפי התוכנית המוצעת לנו רשום בתוכנית שיש צורך בהסדרת ניגישות למיגרשים שלנו עדיין הרשות לא ביצעה את חובתה ובאחריותה ולאחרים כמןני ב שאין להם בעיה של נגישות הם כבר בשלב מיתקדם וביצעו עיסקה עם רמ י צפון חיפה להשלמת מיגרש משלים ובניה יח דיור הרשות עושה איפה ואיפה לגבי זכיותיה בתוכנית שמוצעת לכל דיירי הרחוב אפשרי לחייב את הרשות מבחינה מישפטית לסלול את הכביש עד לשפת החלקות כל הזמן נידחים בטענה שאין תקציב מה עושים הכל תקוע תודה רבה
יוסי שלום,
לצערי המצב הקיים אינו ברור לי דיו מהתאור שלך.
בעקרון מחובתה של רשות מקומית להסדיר גישה למגרשים. כל רשות מבצעת זאת בהתאם לסדרי עדיפות שלה וללחץ שלעיתים מופעל עליה על ידי התושבים.
מספר תושבים במגרש מעוניינים להגיש תב"ע חדשה לבניינים שבמגרש. המארגנים מבקשים סכום מסוים לכל משתתף, ואומרים שמי שירצה להצטרף בהמשך, יצטרך לשלם סכום גבוה יותר, ומי שלא יצטרף כלל, במידה וירצה להוציא היתר על סמך התב"ע, יצטרך לשלם סכום כפול.
האם יש להם אפשרות חוקית לעשות זאת? במידה ולא, מה האינטרס של האדם הפרטי, להשתתף בתשלום?
תודה רבה!
שלום אריה,
כאשר יש תב"ע מאושרת המקנה זכויות בניה ניתן להוציא לפיה היתר.
קיים סעיף בחוק בעניין הוצאות בהכנת תבע אך הן אינן נוגעות ליחסים שבין אנשים שקידמו אותה אלא מול הרשות.
בדירה שלי ישנה תוכנית להיתר בניה שהוגשה לעירייה, ולא מזמן התקבל היתר בתנאים.
במקביל אישרה העירייה תוכנית פינוי בינוי שהופקדה להתנגדויות. ככל הידוע לי אישור כזה חוסם אפשרויות להוצאת היתרי בניה.
רציתי לדעת האם גם במקרה שלי שהתקבל כבר היתר בתנאים אם מתבטל לגמרי כל ההיתר בניה.
תודה.
פרוספר שלום,
לא לגמרי ברורה לי השאלה. ייתכן והכוונה היא שיש החלטה של הועדה המקומית לתת היתר בתנאים? במידה וקיבלת היתר (יש לך אותו ביד) אתה יכול לבנות לפי ההיתר והפקדת תכנית אינה מונעת זאת. כמובן שיש לבדוק מה הם התנאים ולעמוד בהם.
שלום. גר באשקלון. מתחילים אצלנו פינוי בינוי מול הבית (אני גר בקרקע) ועתידים לבנות שם בין 8-12 קומות צמוד לבית שלי.
כיצד ניתן למנוע את זה. מה עלי לעשות לאור עובדות אלו.
יאיר שלום,
התנגדות לתכנית (תב"ע) יכולה להיות מוגשת בשלב הפקדתה של התכנית להתנגדויות הציבור. אם שלב זה עבר, אין לך אפשרות להתנגד לכל בניה המבוקשת מכוחה של התכנית. ניתן להתנגד לבקשות להקלה במסגרת בקשה להיתר בניה. במקרה כזה מפורסמות מודעות במקום המודיעות על האפשרות להתנגד.
שלום,
רציתי לברר על ה״תוכנית מפורטת״ שעושים בשביל לחלק חלקת אדמה בין כמה אנשים.
לפי מה שאני מבין, החוק מחייב תוכנית מפורטת אם חלקת האדמה יותר גדולה מ5 דונם.
– כמה זמן לוקח לסיים את התהליך בדרך כלל בהינתן שהאנשים המעורבים לא מעכבים, ומסכימים אחד עם השני
– מתי מספיק שרק הועדה המקומית תאשר, ומתי גם הועדה המחוזית חייבת גם לאשר
– אם מערבים ועדה מחוזית, כמה זמן בערך יקח לסיים את התהליך
דניאל שלום,
הליך קידומה של תכנית אורך בדרך כלל מספר שנים.
סיווג הסמכויות של ועדות התכנון השונות הינו עניין מורכב מאוד עליו אי איפשר לתת מענה במסגרת תשובה בפורום זה.
שלום וברכה
ראיתי שכתבת ששכן יכול לחזור בו מחתימתו
רציתי לשאול האם גם במקרה שהחתימות כבר הובאו לוועדה והוועדה ביקשה להביא עוד חתימות
וכשהגעתי עם עוד חתימות שכן שכבר חתם בפעם הראשונה חזר בו
האם הוא יכול לחזור בו אחרי שחתימתו הייתה בוועדה?
שלום,
לאחר שהבקשה היתה בדיון בועדה עם חתימה של שכן נראה שאין הוא יכול לחזור מחתימתו על הבקשה. ייתכן ולועדות שונות התנהלות שונה, למען הסר ספק ולמנוע התדיונויות משפטיות במישור הקנייני.
ברצוני לדעת אם שייך לעשות הסכם חתום על ידי עורך דין שאם השוכר יבנה בצורה לא חוקית העברת הבניה וכן קנס והליך פלילי יהיו על השוכר או שזה לא
ומה כן אפשר לעשות כדי לימנוע ממקים כאלו
רפי שלום,
בהחלט רצוי לכלול בהסכם שכירות סעיפים בעניין איסור בניה לא חוקית וכי הקנסות בגין בניה כזאת תחול על השוכר.
יחד עם זאת, מבחינת הרשות, הועדה המקומית, האחריות מוטלת עליך והסכם עם השוכר אינו פורט אותך חלילה מכתב אישום. במקרה כזה ההסכם האזרחי בינכם יכול להוות בסיס לכך שתתבע ממנו פיצוי.
אין הגנות מוחלטות מפני מקרים כאלה, שכן, גם אם האיסור על בניה לא חוקית הוא חלק מההסכם, עדיין יש מי שמפרים הסכמים.
מציעה לך לכלול סעיף של פיצוי מוסכם במקרה של ביצוע עבירת בניה ע"י השוכר.
שלום,
יש לנו חלקת אדמה בגודל בערך 9 דונם באיזור הצפון, שהיא משותפת בין 4 אנשים.
אנחנו התחלנו תהליך חלוקה רשמי לחלקת האדמה (כמו שאתם רואים בציור המצורף).
הם ביקשו ״תוכנית מפורטת״ כי החלקה יותר גדולה מ 5 דונם.
החלקים 1,2,3,4 הם ארבעת החלקות, כל אחד מאיתנו בחר איזה חלק הוא רוצה.
ו 6 זה כביש קיים שהעירייה כבר לקחו אותו (זה כרגע רחוב ציבורי)
5 זה כביש מוצע (הוא יהיה בעתיד אחרי שנקבל את האישורים).
כששלחנו את התוכנית לועדה, הם לא אישרו, הם אמרו שצריך לתת לעריה שטח ירוק.
השאלה מה המינימום שטח ירוק שצריך לתת ולא להיות מנוצלים.
וגם איפה כדאי לשים אותו מבלי לפגוע הרבה בחלקות
עידן שלום,
לצערי לא מצליחה לראות את השרטוט שצרפת. לשאלתך בעניין מינימום שטח שצריך לתת אשיב כי חוק התכנון והבניה מאפשר להפקיע עד 40% מהחלקה ללא פיצוי לצרכים ציבוריים, דוגמת מבני ציבור, כבישים או שטחים ירוקים פתוחים (גינות, פארקים). לגבי המיקום, מציעה שתתייעץ באדריכל.
אם קיבלנו הקלה לבנות גג רעפים מעל המבנה לפי הנוסח הבא:
רום הגג לא יחרוג מגובה תוספת קומה אחת מעבר לנקבע בתכנית המאושרת ובהתאם לתקנות
סטייה נכרת הקלה בגובה קומה.
מהו גובה תוספת קומה אחת?
מה בתכלס הגובה המסימאלי של רום הגג המותר?
תודה רבה!
ישראל שלום,
לצערי אין תשובה אחת נכונה לשאלתך. אין גובה מירבי מחייב לקומה. מציעה שתפנה לרישוי בעיר מגוריך ותבדוק את הדרישות הספציפיות אצלכם.
שלום,
הבנתי שהחל מינור 2022 יחויבו קבלים להכין תשתית לעמדות טעינה לרכב חשמלי בחניות של הבניין בפרויקטים חדשים.
האם זה תקף רק עבור פרויקטים שיתחילו להבנות מתאריך זה? או שנכון גם עבור פרויקטים שאמורים להימסר לאחר תאריך זה?
הפרויקט שלנו נמצא בשלבי בנייה ולמרות רצון הדיירים הקבלן מסרב בתוקף להקמת תשתית ואני מנסה לברר האם יש דרך לרתום אותו למהלך או שנצטרך לחכות להשלמת הפרויקט ואז לספוג עלויות גבוהות יותר.
תודה.
אלי שלום,
לצערי עלי לאכזב אותך.
אי אפשר להוסיף דרישות ותנאים מחייבים להיתר לאחר שניתן. לפיכך, לא נראה שניתן יהיה לחייב את הקבלן להכין תשתית לעמדות טעינה לרכב חשמלי.
האם חוקי לחייב אותי לשלם דמי הקמה לתאגיד המים עבור חניה פתוחה מצדדים והתקרה עשויה מזכורית ואין בה שום שימוש למים או ביוב אפילו אין בה נקודת מים ומה עוד רוצים שאשלם עבורה אותו סכום של מטרים למגורים
שלום רב אזרח,
שאלתך אינה בתחום התכנון והבניה. מוזמן לפנות לעורך דין המתמחה במיסוי עירוני.
שלום רב,
אני גר בבניין 1 מתוך שני בניינים אשר על פי הטאבו והתשריט הינם בניינים משותפים, אשר חולקים חניה אחת גודלה הבנויה משני חניות עם מעבר לרכבים בניהם, עם חניות פרטיות.
על פי תשריט החניה, חמישה חניות של הדיירים בבנין 1 נמצאות בחלק החניה של בניין 2 ולכן בכדי לחנות בחניה יש צורך לעבור במעבר בין שני החניות.
מעבר זה נסגר על ידי מחסום שרשרת וכדי עצים, בהחלטתם של שני הבניינים לפי שנים (לפני שגרתי בבניין). סגירה זאת יוצרת מצב בו אני והדיירים האחרים אשר צריכים לחנות בחניות הנ"ל צריכים להיכנס משער של בניין 2 ולעבור דרך מעבר קטן של בניין 2 בכדי לעבור לבניין שלנו. דבר זה מקשה על חיי היומיום שלנו במיוחד לאלו שיש ילדים ועגלות (ואומנם אין בין דיירים אלו נכים אבל סגירה זו תקשה על נכה לעשות את המעבר)
אני גר בבניין כבר שנתיים ולא רציתי להיסתכסך עם השכנים ולנסות לשנות את המצב הקיים, אך לאחרונה הוועד של הבניין שלנו, מנסה להעביר החלטה של סגירת כלל החניה של בניין 1 לכל אדם זר ולכל דייר מבניין 2 על ידי הוספת גדרות ושערים עם קודן בכל המעברים הקיימים, כולל המעבר שדרכו אנחנו עוברים רגלית לבנין 2 בכדי להגיע לחניה שלנו. כחלק משינוי זה, מתוכנן גם להעביר מחסום בנוי במעבר החניה בין שני הבניינים במקום מחסום השרשרת הקיים. אציין שאין בסגירה הזאת שום תרומה לבניין 1 ולדיירים בו חוץ מאשר הפרדה מלאה בין הבנינים קעב סכסוך של הוועד לנו עם הוועד של הבניין השני ושמירה על חניה בפני הולכי רגל אשר לטענת הוועד שלנו מלכלכים את החנייה. כמוכן אציין, שוועד בניין 2 מתנגד להצעת הסגירה החדשה.
כאשר התנגדתי להצעה בטענה שכבר היום העניין מקשה עלינו וסגירה זו תקשה עלינו יותר ואף יכולה לפגוע בערך הדירה עקב חסימת המעבר לחניה הפרטית שלי. נוצר סכסוך בין הוועד לביני וכמה דיירים אחרים אשר חנייתם נמצאת במקום המדובר.
רציתי לדעת האם החוק לצידי בעניין זה כאשר המחסום הקיים ועתידי פוגעים במעבר שלי לחניה הפרטית שלי אשר אני משלם עליה ארנונה ומה באפשרותי לעשות בנידון.
מצורך תשריט הבנינים עם האזור החסום והצגת החניות הבעייתיות.
שחר שלום,
שאלתך אינה מתחום התכנון והבניה. מדובר בהסדר בין שכנים. מציעה לך לבדוק האם הדברים מעוגנים בתקנון הבית המשותף ואם יש שם אמירות לגבי ההתנהלות והגישה לחניות.
אם נגיד יש לי הרבה מאד כסף ושטח גדול בעיר כמו תל אביב, מה התהליך בשביל לבנות בניין גדול(מעל 40 קומות) למגורים או לשימוש מסחרי באותו שטח? האם התהליך דומה לקבלת היתר בניה לבית רגיל? או שיש שטחים שמיועדים במיוחד לבניית בניינים?. ואם נגיד יש לי שטח שמיועד לבניית בניין, אני יכול להחליט אם הגובה של הבניין יהיה 60 קומות במקום 8 קומות?.
שלום,
זכויות הבניה על כל מגרש (גובה, שימוש מותר, היקף הבניה המותרת) נקבע בתכניות בניין עיר המאושרות ע"י מוסדות התכנון בארץ.
שלום.
האם זה תקין שיציאת חירום של מקלט ציבורי של בניין יוצאת לחצר פרטי של אחד מהשכנים?ואם מותר לבעלי חצר להשתמש ב"בור" שיש שם סולם שייך ליציאת חירום של מקלט לאיחסון חפצים?
תודה רבה
שלום,
בעקרון יציאה ממקלט צריכה להיות אל שטח משותף. מציעה לבדוק האם השטח שנחזה כפרטי הוא אכן פרטי או שלמעשה רשום כחלק מהרכוש המשותף.
שלום, אני גרה בקומה 1 בבניין משותף בת"א. לפני מספר שנים קיבלתי היתר להוסיף מרפסת מקורה בגודל של 19 מ"ר ואכן כך קרה. כיום גודל דירתי 114 מ"ר (כולל המרפסת המקורה).
הבניין בו אני גרה מיועד לפינוי בינוי. נאמר לנו שיוסיפו לכל דירה קיימת 12 מ"ר.
שאלתי היא: האם הדירה החדשה שלי לאחר סיום הפרויקט תהיה בגודל 114+12=126 מ"ר , כלומר האם יכללו את גודלה של המרפסת המקורה ?
תודה מראש
רינה שלום,
היקף השטחים שתקבלי בפרויקט היא תוצאת מו"מ בינך לבין היזם. הבסיס לחישוב שטחים בפרויקט של תמ"א 38 הוא השטחים הבנויים בהיתר. לפיכך, אם המרפסת שלך היא עם היתר כשטח עיקרי, זה בסיס החישוב לפיו תקבלי את הזכויות שלך.
החתמתי דיירים כדי שיאשרו לי בניה ובוועדה בעירייה שכנה שהתנגדה הציגה חתימות שכנים שחוזרים בהם מהחתימה שנתנו לי האם זה חוקי ?
שלום רב,
שכן שחתם על בקשה להיתר בניה אכן יכול לחזור בו מהסכמתו. זהו אכן מצב מורכב ולא נעים שכן התקדמת עם הבקשה להיתר לאור הסכמות שכנים, אך אי אפשר לכבול אדם בהסכמה מוקדמת שלו והוא אכן יכול להודיע על כך שהוא חוזר בו מהסכמתו.
שלום,
ברצוני להציב אוהל על מנת לקיים בו ובסביבתו עסק של פעילות גופנית
מבחינת הפעילות עצמה והשטח עצמו ביררתי ואין בעיה, אך לגביי האוהל לא הבנתי איך מאשרים את העניין?
תודה רבה
יעקב שלום,
אין אפשרות של הקמת אוהל לפרק זמן בלתי מוגבל מבלי לקבל היתר. תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) מאפשרות הקמת אוהל לפרק זמן של עד 120 ימים בתוך תקופה של 12 חודשים. לכך יש תנאים הקבועים בתקנות, בין השאר שגודל האוהל לא יעלה על 50 מ"ר ועוד.
שהועדה לתכנון ובניה מחכה לתשובה לגביו , כרגע בעל הנכס נכה
ודורש שהמטפל יתגורר ביחידה הזאת כי אין מקום בבית עצמו
מה אפשר לעשות בנדון?
האם הוספת נקודת מים וברז והוספת כיור בדירה הם שינויים פנימיים שמותר לעשות?
אבי שלום,
במידה ואין פגיעה/שינוי של מערכות של כלל הבניין, תוספת נקודת מים/ברז/כיור מהווים שינויים פנימיים בדירה.
קניתי דירה מקבלן וחשבתי על שינוי בחדר הרחצה של האורחים. ברצוני להשתמש בחדר על מנת לאחסן כל מיני דברים. חשבתי על השינוי הבא: אני אבקש שהאסלה, הכיור והמקלחת לא יורכבו וכך יהיה לי חדר ריק שיוכל לשמש לאחסון. האם זה שינוי פנימי תקין כחוק?
בני שלום,
נראה שהשינויים שאתה מבקש הינם שינויים פנימיים שאינם נוגעים לכלל הבניין ואינו מחויב בהיתר בניה. נראה שזה שינוי פנימי תקין.
יש לי בבית סורג נפתח לסוכה, הסורג הותקן לפני כעשרים שנה, אני קניתי את הדירה לפני כ-9 שנים עם הסורג הנ"ל מותקן. אחרי סוכות שנה שעברה השארתי את הסורג פתוח כמה חודשים (בגלל הקורונה והילדים בבית וכו') וקיבלתי זימון למשפט מהעירייה על עבירת בנייה.
אשמח לדעת האם יש התיישנות על זה, והאם הם יכולים לדרוש ממני לפרק את הסורג גם כשהוא סגור, והאם יכול להיות שירצו לתת קנס רטרואקטיבי.
תודה רבה.
משה שלום,
לצערי לא מכירה את האלמנט עליו אתה מדבר: סורג לסוכה, ולא יודעת איך הוא מתופעל. במידה וכפי שנראה לי שאני מבינה מדובר במשהו מתקפל (האם זהו סוג של גג מתקפל?), הרי שבמצב סגור לא תתקבל דרישה לפרקו. לא נראה לי מצב של קנס רטרואקטיבי.
רכשנו דירה וקיבלנו חניה עם כיבוי אש האם זה תיקני ?
שלום שלום,
מציעה שתבדוק בהסכם שלך את ההתיחסות לעניין החניה שאתה אמור לקבל. כמו כן, יש לבדוק האם ברז הכיבוי מפריע ו/או מונע שימוש רגיל בחניה.
קנינו דירה בבניין מגורים ישן.
לדירה מרפסת סגורה בסלון (המרפסת היא למעשה בתוך הבית ויש חלון גדול). במידה ואנחנו רוצים לפתוח תא המרפסת כך שתהווה מרפסת שמש לכל דבר האם זה אפשרי?
מיכל שלום,
במידה והכוונה הינה רק להוריד את התריסים/החלון שהוספו על הבניה המקורית, ככל הנראה התשובה היא שאפשר לעשות זאת. ניתן לראות בכך למעשה התאמה של המצב הקיים להיתר הבניה.
