פורום תכנון ובניה
פורום תכנון ובניה
בבניין שלנו התבצע שפוץ על פי החוזה הקבלן היה אמור לסיים עבודה בתוך 100 ימי עבודה איך סופרים? האם ימי שישי הם ימי עבודה האם ערבי חג הם ימי עבודה?
שרה שלום,
שאלתך אינה מתחום דיני התכנון והבניה. מוזמנת לבדוק בחוזה איך הוגדרו שם ימי עבודה.
במשק מקובל שימי שישי וערבי חג אינם ימי עבודה.
שלום רב,
אני גר בבניין ובקומה מעליי מותקן מנוע מזגן במסתור כביסה שכאשר הדייר בדירה מפעיל אותו זה נשמע ומרגיש כאילו יש לי גנרטור בחדר שינה. פניתי בעבר לבעלי הדירה והוא טען שהמזגן באחריות להזמין טכנאי מטעם החברה שטען שהמזגן תקין. הרעש ממשיך ואנחנו פה סובלים בעל הדירה מבחינתו הכל תקין.
השאלה שלי מה ניתן לעשות אם בעל הדירה לא משתף פעולה?
ארז שלום,
שאלתך אינה מתחום התכנון והבניה אלא מתחום דיני הנזיקין. מוזמן לפנות לפורום הרלוונטי
אימי הקשישה גם נכה בעלת תו נכה .אני מסיעה אותה ברכבי והתו רשום על המכונית שלי.אימי גרה ברחוב סואן בבניין ללא חניה .חונים ברחוב ויש מצוקת חנייה.הגשתי בקשה לתמרור בקרבת דירתה אך נדחתי.
מה האפשרות שלי לאחר הדחייה?
חגית שלום,
לצערי אין בידי לסייע. ועדות התנועה אינן מכוחו של חוק התכנון והבניה ואינן בתחום מומחיותי.
שלום רב
ברצוננו לשאול האם עירייה (מינהל הנדסה ואגף האכיפה) פטורה מלמלא פסקי דין של המפקחת על רישום מקרקעין ופסקי דין של בית המשפט המחוזי??
הסבר לשאלה המוזרה: יש לנו סכסוך ארוך ימים (התחיל ב 2015) עם אחד השכנים בבניין של 4 דיירים, בגלל שהשתלט על שטחים משותפים ושטחים שמוגדרים כשטחים ללא שימוש (גם על פי הגדרת העירייה בהיתרי הבנייה שניתנו לנ"ל). ההשתלטות התבטאה בין היתר בבניית חדרים בשטחים אלו, בניית מרפסות, קירוי שטחים ועוד.פנינו ראשית לעירייה שלא עשתה כלום בנדון מלבד כתיבת מכתב לשכן הנ"ל על העבירות שביצע.
בלית ברירה הגשנו תביעה נגד השכן שנדונה בפני המפקחת על רישום מקרקעין אשר אישרה את כל דרישותינו למעט אחת, עליה הגשנו ערעור לבית המשפט המחוזי אשר אישר לנו גם סעיף זה (התהליך המשפטי הארוך הסתיים בסוף 2019). השכן בתחילה ביצע חלק קטן מההחלטות הנ"ל, ביקשנו מאגף האכיפה לגרום לו לבצע את כל הדרישות אך הם לא ביצעו דבר. לאחר שהשכן הבין שאין התייחסות לעבירות חזר לסורו והמשיך במעשיו כולל בנייה ותוספות לדירה דהיינו "צפצוף" על כל הוראות הדין וממשיך גם כיום. פנינו שוב לאגף הפיקוח ולאגף המשפטי בעירייה ושוב לא נעשה כלום ולא ברור לנו למה, כאשר הבענו את מורת רוחנו מהמצב נאמר לנו שאנחנו יכולים לפנות למפקחת ו/או לבית המשפט המחוזי בתלונה לביזיון בית המשפט על ידי השכן. הדבר נראה לנו הזוי ומוזר מאוד, מה עוד שפנייה חוזרת למוסדות אלו כרוכה בתהליכים ארוכים מאוד (על סמך הניסיון שלנו) וגם כרוכה בממון רב (עורכי דין, אגרות וכד'). יש להדגיש ולציין שוב שהעירייה לא טוענת שאנחנו לא צודקים ושהחלטות המפקחת ובית המשפט לא נכונות (למעשה אלו הן גם הוראות העירייה בהיתרים השונים) אך היא לא עושה דבר כאמור לעיל ולדעתנו במקרה זה גם העירייה מבזה את החלטות המפקחת והחלטות בית המשפט המחוזי.
מתנצלים על המכתב הארוך, אך רצינו להעלות את כל התמונה עד כמה שיכולנו ונודה לכם מאוד באם תוכלו להמליץ לנו מה אנו יכולים לעשות על מנת לאלץ את העירייה לעשות את עבודתה ומחויבותה.
שאלה נוספת: כמה זמן לאחר פסק דין של מפקחת/בית משפט ניתן להגיש תביעה על ביזיון בית משפט (האם יש בכלל הגבלת זמן)?
בתודה מראש על התייחסותכם.
יעד (בשם שאר הדיירים)
יעד שלום,
למרות המכתב המפורט נראה שכדי לתת יעוץ מדויק ופרטני המידע אינו מספיק. האם הבניה נעשתה ללא היתר? במקרה כזה עליכם לפנות לועדה המקומית ולבקש שתפעל בעניין: הגשת תביעה על שימוש ובניה ללא היתר. לזמן יש משמעות שכן קיימת התישנות על הבניה (לא על השימוש). הסוגיה מורכבת ונדרש כאן יעוץ פרטני שייכנס לעובי הקורה.
איך מאתרים תבע בהליך הכנה? לא הופקדה עדיין . אין לי מספר.מרק שמעתי שבהליך
דידי שלום,
קיימת חובה להעלות לאתר הועדה המקומית תכניות בשלב ההפקדה שלהן. תכנית ראשונית אינה מפורסמת, ולרוב המידע בקשר אליה אינו נגיש למי שאינו מעורב בה ישירות. מוזמן לפנות לאנשי התכנון בועדה המקומית ולבדוק איתם את המידע שיהיו מוכנים לשתף בשלב שלפני ההפקדה.
אני מוציא היתר בניה. הבניה תהיה מעל מרפסת פתוחה של שכנים מתחתי. אם אקבל היתר למרות התנגדותם. איך אבנה בפועל כשלא יסכימו שיכנסו לדירתם? צריך עמודים במרפסת שלהם. מה עושים במקרה כזה
ירדן שלום,
לצערי אינני בקיאה בתחום הטכני. מציעה לפנות למהנדס/קבלן ביצוע המנוסה בבניית מרפסות בעניין זה.
שלום
באבן יהודה בתוכנית הצ/1-1 / 267א נעשו בשנה האחרונה עבודות פיתוח השטח .אנו, כמה בעלי מגרשים הגובלים עם שצ"פ הגבוה בכ '2.00 מטר ממפלס 00 של הבתים העתידים, פנינו למועצה בבקשה כי תבנה קיר מגן במיצר בין המגרשים על חשבונה .בטרם עבודות הפיתוח המגרשים שלנו היו בגובה השצ"פ .קנינו את המגרשים בטרם הייתה תוכנית פיתוח ..בהנחיות המרחביות לתוכנית רשום:4.א "במקרים בהם קיים הפרש בין השטח הציבורי לשטח הפרטי ונדרשת גדר שגובהה בין 1.50 – 3.פ00 ידרש פתרון של קיר תמך . הנסיגה האופקית תוסדר בתחום המגרש הפרטי ועומקה לא יפחת מ80 ס"מ …..
4.ב ג. הוראות אלו לא יחולו במגרשים בהם מפלס הקרקע בשטח ה ציבורי גבוה ממפלס הקרקע במגרש הפרטי .
למרות פנייתנו מסרבת הרשות המקומית לבנות או לממן את בניית הקיר בטענה שהיא לא עומדת לפתח את השצ"פ בשנים הקרובות .
שאלתי : א.כאשר הגשנו תכנון ראשוני לבקשת היתר בניה דזרשה מחלקת ההנדסה כי כל הקיר ברוחב 20 סמ יבנה בשטח הפרטי .
מה עלינו לעשות כדי שהרשות והשרונים יאשרו קיר במיצר וישתתפ]ו לפחות במחצית עלותו.
פניתי בשאלה זו לפורום מקרקעין ונדלן והם הפנו אותנו לפורום תכנון ובניה .
תודה
אילנה
אילנה שלום,
מפנייתך מבינה שקיים קושי לגרום לרשות המקומית לשתף פעולה עם בניית הקיר. ייתכן ופנייה מסודרת ומפורטת, בכתב, ייתכן ובאמצעות עורך דין מטעמכם, תביא להקשבה ושתוף פעולה מצד הרשות.
שלום לעו"ד בפורום
האם מותרת פעילות מרפאה של רופא כללי בבניין מגורים.,
בתודה, וועד הבית
ועד הבית שלום,
אין להפוך את דירת המגורים כולה למרפאה. לרופא מותר להפוך חדר בדירת מגוריו (בה הוא מתגורר בפועל) למרפאה ולקבל בה פציינטים.
שלום רב
ברצוני לברר.
שכן הרחיב את דירתו לפני כמה שנים בבניה קלה ובלי רשיון.
כעת הולכים לרשיונות להרחבה חוקית ובבניה רגילה, אך השכן אומר שהוא לא רוצה לפרק את החדר שבנה, שננסה להסתדר לבנות את הבניה הרגילה מעל הבניה הקלה ומבלי לגעת בבניה הקלה שלו, דבר שמקשה מאוד כי צריך לייצר פתרונות קונסטרוקציה מורכבים ואולי בסוף גם בלתי אפשריים.
אשמח לדעת מה אומר החוק בזה?
רון שלום,
מציעה לפנות לפיקוח בועדה המקומית על מנת שיפעל להסרת הבניה הקלה הבלתי חוקית.
שלום לך. יש לי גינה בערך 25 מ"ר .בקיץ אני מכסה אותה בבד יוטה [ רשת צל ] . לקראת החורף אני מוריד אותה .לפני ימים ספורים קיבלתי מכתב מהעיריה שיחיבו אותי בתוספת לארנונה. בבקשה עזרתך האם זה חוקי ?. תודה מראש.
צביקה שלום,
סוגיות הארנונה אינן מתחם התכנון והבניה. ממליצה לפנות לעורך דין הבקיא בתחום המיסוי העירוני.
שלום,
שטחי חניה ברוחב 2.30 מ' לכל דייר במתחם חניה משותף של הבניינים. אחד השכנים החליט לשים קירוי לחניה על עמודים. על פי הנחיות לתכנון חניה 2000 פרק ד' סעיף 9.1 חל איסור לשים עמודים המגבילים את חנית הצמודים. ולמרות זאת, יש בישובנו פטור מהיתר לקירוי כך שמבחינתו מותר לו לקרות כאוות נפשו. פנייה לועדה המקומית העלתה חרס. מה אפשר לעשות?
גיל שלום,
במידה ופניה לפיקוח הועדה המקומית העלה חרס, מציעה שתפנה למפקחת על הבתים המשותפים בעניין השימוש ברכוש המשותף.
רציתי לדעת האם יש חוק שאומר שהקומה שש שהיא הקומה לפני הפנטהוז שהיא הקומה האחרונה שאסור לעשות קירוי למרפסת, אלה רק פרגולה ואם אסור מדוע?
גלית שלום,
פרגולות ניתן להתקין רק בדירות גג או דירות גן. גם הדירה אינה פנטהאוז חל איסור על בניית פרגולה קבועה.
האם צריך היתר לסגירת מרפסת מקורה בזכוכית נאספת?
ורדינה שלום,
במידה ולצורך הסגירה בזכוכית לא מוקמת קונסטרוקציה קבועה ניתן לעשות זאת. במידה ומדובר במרפסת פתוחה שאין בה עמודים/קורות ו/או כל אלמנט קבוע אחר, התקנת אלמנט כזה לצורך הסגירה בזכוכית אסור. כמובן, שכל ועדה נוהגת לאכוף את הדבר באופן מחמיר יותר או פחות. כדאי שתבדקי את המדיניות בישוב בו את גרה.
דירה ששימשה בעבר חלקה האחד לחנות וחלקה השני הצמוד אליה למגורים (של בעל החנות) נרשמה בטאבו כיחידה אחת ושמשה כולה לחנות. הניתן לפצל אותה חזר לשניים, חלק לחנות (מושכרת) וחלק שני לדירה (מושכרת לשוכר נפרד) ולהקים בין החנות לדירה מחיצה קבועה, המפרידה בין החנות לדירה כך שאין מעבר מהחנות לדירה ולהיפך. אזכיר שכל ההכנה לאינסטלציה בדירה כבר הייתה קיימת מהעבר, מטבח , שירותים וכו'. הפיצול לשני דירות נוצר רק ע"י המחיצה המפרדת. האם זה מותר?
קליין שלום,
השימושים המותרים בשטח המתואר הם אותם שימושים המופיעים בהיתר הבניה אשר ניתן בעת הבניה, או, כל היתר אחר מאוחר יותר. קיומן של מערכות אינסטלציה אינו מעיד על חוקיות ההיתר. מוזמן לבדוק בועדה המקומית מה השימוש לו ניתן היתר.
יש לנו שני גגונים בבניין במפלס קומה ראשונה. כלומר שהגובה שלהם זהה לקומה ראשונה .
הועד רוצה להתקין רשת יונים לכל גובה הבניין מקומה ראשונה עד קומה עשירית כדאי למנוע לכלוך מיונים. מנגד מדובר בגגון שהגישה אליו נחסמת לניקיון עתידי וניקיון ניקוז שנמצא שם.
האם נדרש רוב רגיל להתקנת רשת לאורך חזית בניין ?
אוראל שלום,
השאלה נוגעת לניהולם של בתים משותפים ואינה בתחום התכנון והבניה. מציעה לפנות בשאלה לפורום מקרקעין.
לעו"ד שלום רב
תודה על הפורום והאפשרות לפניה.
–
אני גר בבניין של 6 קומות ללא מרפסות
באותו צד שלי יש דירת קרקע דירת גן .
בחלון הסלון שלי בצעתי התקנת חצי סורג .
הסורג לא צמוד לאורך מפתח החלון – אלה
יוצא ובולט ממסגרת דפנות החלון כלפי חוץ
בצורה זו ההתקנה מאפשרת לי להניח עציצים.
הדייר מדירת גן מתלונן על טפטוף מהעציצים
לכלוך עלים ושלשלת יונים שיושבים על הסורג.
*האם ביצוע התקנת הסורג במתכונתו אסורה ?
*האם היה עלי לקבל טרם ההתקנה את אישור
מהנדס העיר או לא קשור בצעתי שינוי / תוספת
שלא היתה במפרט / בתשריט בתוכנית הבניין.
*האם הדייר מדירת גן צודק בדרישתו ממני לפני
תביעה לפרק הסורג בשל פגיעה באיכות החיים
ולהחזיר המצב לקדמותו ?
בתודה מראש
בכבוד רב
שי שלום,
התקנת סורג לחלון אינה מחויבת בקבלת היתר בניה. זהו מסוג זוטי דברים החיוניים לבטיחות שאינם מופיעים בהיתרי בניה של בניינים ומותקנים ע"י רבים. מקווה שתפתרו זאת ברוח טובה שכן קשה לי לראות מצב בו ערכאה שיפוטית תתערב בכך.
הדייר שאני משכיר לו את הדירה (עובד זר) השליך פסולת מהדירה למדרכה.
האם ניתן לתת לי (בעל הדירה) קנס על זה או שהקנס צריך להינתן למי שזרק ?
שלום רב,
ענייני קנסות קבועים בחוקי העזר העירוניים ואינם בתחום התכנון והבניה.
תאגיד המים תמר דורש ממני לבצע העתקת קו מים בשטח פרטי שלי בחצר הבית בעצמו ולא לאפשר לי לבצע זאת באמצעות קבלן מטעמי, השאלה המשפטית הנה לעניין סמכותו הבלעדית לביצוע עבודות העתקת קו המים בטח פרטי, מדוע אני מחוייב לקחת את הקבלן מטעמם, המחיר עבור העבודה כפול ארבע ממחירו בשוק החופשי 5500₪ לעד 10 מ',
איציק שלום,
תאגיד המים אינו פועל מכוח חוק התכנון והבניה. אופן פעולתו אינו מוכר לי שכן אינו בתחום התכנון והבניה.
שלום רב,
יש לי שאלה בנושא התיישנות חריגת בניה, יש לי עסק שקיים משנת 2007 שקיבל היתר בניה. העניין הוא שמי שבנה את העסק שעשוי קונסצרוקציה ברזל הוא השוכר הראשון שהוא קרוב משפחה אשר שכר את הקרקע ובנה עליה את הבנין. לאחר שעזב את העסק שכר אותו שוכר חדש משנת 2016 והוא גילה שיש חריגה קטנה בקדמת העסק דבר שלא ידעתי כי השוכר הראשון הסתיר את זה ממני. משנודע לי על העניין שכרתי שירותי מודד מוסמך שהגיש בקשה לועדה לתכנון ובניה להכשרת החריגה.
אני רוצה לדעת האם בסטואציה כזאת יש התיישנות על חריגת הבניה, הרי החריגה קיימת משנת 2007 והועדה לא רוצה לעשות כלום בעניין לא לבוא איתי דין וחשבון וגם לא לאשר את החריגה.
אשמח לקבל חוות דעת בנושא.
תודה.
רביע שלום,
אין התיישנות על עצם העבירה של חריגת בניה. ההתישנות יכולה להיות על ההיבט הפלילי. כלומר, יכול שיינתן צו להריסה ללא הרשעה.
אילנית שלום,
תכנית בינוי חייבת להיות בהתאמה לתכנית התקפה (התב"ע) ואינה יכולה לכלול שטחים מחוץ לקו הגבול של התב"ע.
שלום, יש לי נכס מסחרי שבו הקבלן הגדיל את השטח מ100 מ"ר ל300 מ"ר בניגוד להיתר וככה זה כבר כ40 שנה.העיריה כמובן מודעת לזה עוד מאז.
האם העיריה יכולה לתת צו להרוס אותו פתאום ? האם היא יכולה להגביל את השימוש או לאסור להשתמש בו למרות שזה ככה 40 שנה קיים ומושכר וכמובן גובים ארנונה על הכל ? האם יזם של פינוי בינוי יכול לתת תמורה בבנין החדש שייבנה על מה שאין לו היתר ?
אמיר שלום,
ניתן לתת צו הריסה גם לבניה הקיימת עשרות שנים. זכויות בפינוי בינוי ניתנות לשטחים הקיימים בהיתר.
שלום, אני רוצה לבדוג מה הם התוכניות החלות על המגרש בבניין רכבת בו בבעלותי דירה.
עושים שם תמ"א וארצה לבוא קצת עם מידע לפגוש את הקבלן,
הבנתי שבתב"ע החדשה שיצאה, אישור כל זכויות הבנייה המותרות בהתאם לתכניות החלות על המגרש, והמטרה הסופית היא לדעת מה הם זכויות הבנייה בעצם.
הקבלן החתים אותנו על תוספת חד"ר וממ"ד ולאחר מכן הוריד לנו חדש בטענה שלא יאשרו את התוכנית בגלל התב"ע החדש.
אשמח לעזרה
תודה מראש
הראל שלום,
על מנת לדעת מה התב"ע החלה על מגרש מסוים מוצע לפנות למדור המידע בועדה המקומית בישוב הרלוונטי. קיימים אתרים שונים בהם המידע מצוי (אתר הועדה המקומית, אתר רשות מקרקעי ישראל), אך במידה ואינך בקיא בדברים מציעה שתסתייע באנשי המקצוע בועדה המקומית.
שלום
נתון מגרש בגודל 800 מ"ר לבניית בית צמוד קרקע בודד. בתב"ע המגרש מוגשר מגורים עם אפשרות להצמיד 6 יחידות לאירוח כפרי כחלק מהשטח העיקרי.
מצד שני חוזר מנכ"ל משרד התיירות מ12/2012 "תקנים פיזיים לסיווג ותכנון מתקני איחסון תיירותי", אשר פורסם מספר שנים לאחר אישור התב"ע של המגרש הנ"ל, מאפשר לפי גודל המגרש הנ"ל רק 4 יחידות אירוח.
השאלה מי קובע?
גרא שלום,
על מנת לתת תשובה עניינית יש לבדוק את התב"ע התקפה אל מול חוזר משרד התיירות. כל תשובה אחרת לא תהיה מספיק מבוססת.
שלום גרים בבית צמוד קרקע דו מישפחתי עים קיר הפרדה ביננו לאחרונה השכן בנה מאחורי הבית שלו ובהמשכו של הקיר המפריד בננו בנה קיר ארוך וגבוה 2 קומות הפונה אלי לחצר לחלקה על הקיר שנוצר נוצרה חומה גבוהה והשכן הניח על הקיר כיביכול המשותף ביננו צנרת מים ביוב וכו וגם מזגן גדול שעודפי המים שלו נישפחים אצלי בחצר פניתי אלין בעיניין ואין היתייחסות להסיר אתהמזגן וצנרת המים שעל הקיר הוא טוען השכן שהקיר שייך לו וגבול החלקה צריך להיות באלחסון מ מהפינה מטר מהקיר דבר שלו הגיוני ונכון הקיר שניבנה יוצא מתוך הבית ובהמשכו ניבנה הקיר החדש שלמעשה בפועל זה גבול החלקה כמו בתוך הבית מה עושים ולמי לפנות לסילוק המיתרד תודה
שלום רב,
במידה ונראה לך שהקיר שנבנה אינו תואם את ההיתר מציעה שתפנה לפיקוח של הועדה המקומית על מנת לוודא התאמת הבניה להיתרי הבניה הקיימים.
אשמח לדעת מדוע רשות מקומית דורשת ממני לא להחנות ניגררים במיגרש שברשותי לאחר ששכן התלונן שזה מוריד לו את ערך המגרש ( המיועד למכירה ),יצויין שהניגררים משונעים מידי פעם להשכרה אינם מחוברים לשום תשתית ,ומה החוק והתקנות אומרים ברשות המקומית גן יבנה,לגבי חניית ניגררים בבית פרטי וברשות הציבורית
תודה לתשובתכם
שלום רב,
השימוש בכל מגרש צריך שיהיה בהתאם ליעוד ולשימושים המותרים בתכנית התקפה. נראה כי הרשות המקומית סבורה שהשימוש של חניה לנגררים אינה השימוש התואם את התכנית התקפה ואינו מתאים להתקיים באזור הרלוונטי.
מוזמן לבדוק עם הועדה המקומית את הוראותיה ביחס לשימוש המותר ולוודא היכן בסמוך אליך ניתן לחנות את הנגררים.
