שלום אב,

אסור להסב דירת מגורים לבית כנסת. השימוש המותר הוא השימוש שמותר לעשות במקום לפי התכנית התקפה ולפי השימוש שצוין בהיתר הבניה אשר ניתן לבניין עם הקמתו. היות והשימוש הוא דירת מגורים, אסור לעשות בה כל שימוש אחר.

הדרך לשנות שימוש שנקבע בהיתר הוא ע"י הגשת בקשה לשימוש חורג. את הבקשה יש לפרסם ולאפשר לשכנים להתנגד לשימוש המבוקש בפני הועדה המקומית. על כך יש זכות ערר לועדת הערר המחוזית.

הדרך להפסיק את פעילות בית הכנסת, המהווה עבורכם מטרד, היא ע"י תלונה לפיקוח של הועדה המקומית. הפיקוח אמור להתייחס גם לתלונות אנונימיות. במידה ופניה זו אינה עוזרת, ניתן לפנות לפיקוח על הבניה של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה במחוז בו אתם נמצאים. במידה ופניות אלה אינן מטופלות, אתם יכולים לפנות למחלקה לאכיפת דיני מקרקעין במשרד המשפטים. 

בהצלחה,

טל שלום,

הקמה של מחסן בחצר הבית הפרטי והתקנת בריכה, גם אם זו בריכת אינטקס, אינה יכולה להיעשות בלא קבלת היתר ו/או דיווח לוועדה המקומית.



כמוך, רבים נוטים לחשוב שבניה של מחסן או בריכה מחומרים קלים פטורים מקבלת היתר בניה.

כי הרי, אלו הם שימושים נפוצים ונדרשים בחצר הבית הפרטי ואינם מפריעים לאף אחד. זו טעות נפוצה.

בנייה של  מחסן, או העמדה של מחסן מחומרים קלים, צריכה להיות בהתאם לתכנית התקפה ולהנחיות המרחביות של הישוב בו אתה גר.



צריך שיהיו למחסן זכויות בניה בתכניות התקפות, ועליו לעמוד בקוי הבניין המפורטים בהן.

במקרים מסוימים, הקבועים בתקנות, הקמת המחסן פטורה מהיתר אך מחויבת בדיווח לוועדה המקומית. 

הצבה של בריכה בדרך קבע, גם אם היא מחומרים קלים (ובפרט כשנעשו עבודות הכנה ששינו פני הקרקע - חפירה של כחצי מטר), מחייבת קבלת היתר בניה.

הקמה של מחסן ובריכה ללא היתר (או דיווח לועדה המקומית) הינה עבירה פלילית, ומכאן כתב האישום שהוגש נגדך.

מציעה לך בשלב זה להסתייע בעורך דין המתמחה בתחום אשר יידע לייצג אותך כראוי בבית המשפט, להגיע להסדר ולבדוק האם ניתן להכשיר את המחסן והבריכה.

שימעון שלום,

לפני שאתה מתכנן להפוך את מרפסת השרות לחדר עבודה ממליצה לבדוק בועדה המקומית האם הדבר אפשרי. אסביר: בדירת מגורים יכולים להיות שטחים שמסווגים באופן שונה: שטחים עיקריים ושטחי שרות. אי אפשר להפוך שטח שרות לשימוש של שטח עיקרי, כפי שאתה מבקש לעשות בהסבת מרפסת השרות לחדר עבודה. מציעה שתבדוק בועדה המקומית האם מוצו כל זכויות הבניה (לשטחים עיקריים) בבניין. במידה ולא מוצו, אתה יכול להגיש בקשה להיתר בניה לשינוי השימוש.

בהצלחה.

גורג שלום,

מה שאתה מתאר הוא פתיחה של שימושים רבים שאינם למגורים במבנים המיועדים למגורים, שימושים הגורמים למטרד לתושבים הגרים באותם רחובות. הדרך לטפל בכך היא ע"י פניה לפיקוח של הועדה המקומית ברחובות והגשת תלונה (אשר יכולה להיות אנונימית), ואף ע"י הגשת תלונה למשטרה במקרה של מטרד. 

אורלי שלום,

משרד במבנה עץ בחצר דירת הגן שלך אינו שימוש מותר. המקור החוקי לבניית דבר נוסף בחצר (סביר להניח שהכוונה למחסן) הוא בתכנית התקפה החלה על המקום. גם אם מותר להקים שם מחסן קטן, הרי סביר מאוד להניח שהשימוש המותר בו אינו משרד. מציעה שתבדקי את התכנית התקפה, האם היא מתירה הקמה של מחסן בחצר דירת הגן. 

במידה והתכנית התקפה מתירה הקמת מחסן, התקנות מאפשרות להקים אותו בלא לקבל לכך היתר. המחסן צריך לעמוד בתקנות (עד 6 מ"ר, בלי חיבור חשמל, מחומרים קלים וכד') ובהוראות התכנית וההנחיות המרחביות התקפות בישוב שלכם. על הקמת מחסן יש להודיע לועדה המקומית.

לאנונימי שלום רב,

בהיתר בניה של כל בניין חדש מופיע בדיוק היכן חדר האשפה והיכן אמורים הפחים להיות. במידה והפחים אינם במקום הקבוע לכך בהיתר בדרך קבע, ממליצה לך לפנות לפיקוח העירוני. 

יוסף שלום,

סגירה של מרפסת פתוחה מהווה חריגת בניה. המרפסת מוגדרת ככזאת כש-3 צדדים שלה פתוחים לגמרי ואינם סגורים, גם לא בחלון הניתן להסרה. 
אין חוק המסדיר את העניין. השם הפופוליסטי/עממי "חוק המרפסות" מטעה ואינו מקנה כל זכות לסגירת מרפסת.

סביר מאוד להניח שגם אם תרצה לא תוכל לקבל לכך היתר. 

המלצתי לך היא להסיר את החלונות, כי לועדה המקומית אכן יש סמכות להגיש כתב אישום בגין סגירה זו.

שלום רן,

הגשת תלונהבגין עבירת בניה אינה מזכה אותך בקבלת ו/או בצפייה בחומרים הנוגעים לטיפול בתלונה. את חומרי החקירה יכול לקבל רק בעל הנכס עצמו, מי שלכאורה ביצע את העברה, או עורך דין המציג יפוי כח לכך מטעמו.

טליה שלום,

חוק המקרקעין, החל על עניינך, אינו יורד לרזולוציות עליהן את שואלת. בחירת איש מקצוע מהימן הנותן אחריות לעבודתו הוא עניין של סבירות ושל נוהל עבודה תקין של ועד הבית, גוף אשר נבחר ע"י הדיירים ואמור לפעול בשקיפות.

מוזמנת לפנות בעניין זה גם לפורום מקרקעין וקניין. הנושא בתחום התמחותם 

שלום,

לא מכירה הוראת חוק בעניין זה. יש להניח שקיימים תקנים שונים של הנדסת תנועה ומתכנני תנועה בעניין זה

דניאל שלום,

לצערי מתוך דבריך לא ברורה לי מה בדיוק השאלה. כדאי לפרט מהו היעוד (לפי תכנית בניין עיר תקפה) של השביל, של מי הבעלות עליו וכד', ואשמח להשיב.

שלום לקונים,

השינויים שאתם רוצים להכניס בדירה נראים מספקים על מנת שלא תחשב דירה מחולקת אלא דירת שותפים. מטבח אחד, סלון אחד ומונה חשמל אחד בלבד בדירה הם מאפיינים של דירת שותפים, דירה שאינה מחולקת למספר יחידות דיור נפרדות. 
פנייה לעיריה נדרשת רק במקרה בו החלוקה הקודמת היתה בהיתר, כך שהיו 3 יחידות דיור נפרדות בהיתר. לפי התאור לא זה המצב. נראה שמה שאתם עושים להשיב לקדמותו חלוקה שנעשתה בלא היתר. 

אורנה שלום,

אין חוק שקובע מרחק מינמלי בין גני שעשועים לבתי מגורים. היעוד של המקום והוראות הבניה לגביו נקבעים בתכניות בניין עיר שמאושרות על ידי מוסדות התכנון השונים (ועדה מקומית, ועדה מחוזית). בתכניות נקבעים השימושים השונים והמרחקים ביניהם. ממליצה לך לבדוק את התכניות בועדה המקומית ולוודא שהבניה והשימוש תואמים את התכניות.

הי מלי,

בעקרון שינוי פנימי בדירה אינו מחייב לקבל היתר בניה מהועדה המקומית. 

לכך יש מספר חריגים: השינוי הפנימי אינו יכול לשנות את הצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזית הבניין או במראהו, אינו פוגע בשלד הבניין, או ברכוש המשותף, בצנרת או בציוד אחר השרתים גם דירות אחרות, ואינו פוגע בזולת.

במידה והוספת חדר אמבטיה כוללת פגיעה בצנרת המשרתת גם דירות אחרות בבניין שלכם, עליכם לבקש לכך היתר מהועדה המקומית.

בהצלחה בשיפוץ.

אילנה שלום,

בהתאם לנוהל משרד הפנים (כפי שפורסמו בחוזרי מנכ"ל משרד הפנים 5/2001, 6/2002 ו-7/2004) יש לאפשר פרק זמן של 60 ימים במהלכו הציבור מוזמן להציע הצעות ובקשות להקצאת הקרקע. ככל הידוע לי לא פורסמו תקנות ספציפיות המאריכות את המועד הנ"ל, אשר כאמור לא נקבע בחוק או בתקנות, אלא בנוהל.

נראה כי הדרך לקבל אורכה נוספת היא בפניה נוספת אל ראש העיר בבקשה לקבלת האורכה והצדקתה. מציעה כי תפרטו במכתב את הקשיים הספציפיים הרלוונטיים (מעבר לקושי הכללי הקיים כיום עבור כולנו), תוך בקשה למנוע פגיעה בזכותכם להתמודד על הקצאת הקרקע בשל הנסיבות.

בהצלחה

שלום דוד,

החשש שלך מכך שיפוג תוקפה של החלטת הועדה המקומית לתת לך היתר בניה מובן מאוד. 

הועדות המקומיות פועלות במתכונת חרום ובאופן מצומצם, היועצים החיוניים וחלק מהמוסדות מהם נדרשים אישורים שונים לפני קבלת ההיתר אינם זמינים, עובדים בהיקף מצומצם ו/או אינם יכולים לבצע את הנדרש בשל המגבלות הקיימות.

הפתרון נמצא בתקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש) (דחיית מועדים בענייני תכנון ובנייה ותנאים למתן תעודת גמר), התש"ף-2020, אשר אושרו ביום 25.3.202 ומטרתן להתאים את המצב החוקי למציאות החדשה שנוצרה.

התקנות קובעות הקפאה של המועדים הקבועים בחוק בתקופה שבין ה-15.3.2020 לבין 60 ימים ממועד פרסום התקנות (עד ל-24.5.2020). תקופה זו לא תחשב במניין הימים הקבועים בחוק התכנון והבניה לביצוע מרבית הפעולות הקובעות בחוק, דוגמת הגשת ערר, התנגדות וכד'.

המשמעות המעשית היא הארכת מועדים לביצוע הפעולות השונות, הארכה אותה יש לבדוק בכל מקרה לגופו.

תקנות שעת החירום הקפיאו גם מספר תקופות הקבועות בתקנות הרישוי: התקופה בה תקפה ההחלטה לתת היתר בניה, תקופת תוקפו של ההיתר והתקופה בה הועדה המקומית רשאית להאריך את ההיתר.

לעניינך, תקנות הרישוי (סעיף 46 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה)-התשע"ו-2016) קובעות כי תוקפה של החלטה לתת היתר הוא שנתיים. באופן רגיל, לפי המועדים הקבועים בתקנות, היה עליך לקבל את ההיתר עד ליום 6.4.2020.



הקפאת המועדים תאריך את המועד של תוקף החלטת הועדה המקומית לתת לך היתר בניה כך שלא יספרו הימים שבין 15.3.2020 לבין 6.4.2020, סה"כ 23 ימים. ימים אלה לא ייחשבו בתקופה של השנתיים במהלכן היה עליך להוציא את ההיתר. בתום התקופה המוקפאת בתקנות, תקבל הארכה של 23 ימים להשלים את התהליך ולקבל את היתר הבניה. כלומר, עליך להוציא את היתר הבניה עד ליום 15.6.2020.

נקווה שעד אז הכל יחזור לקדמותו ותוכל לקבל את היתר הבניה לו אתה מחכה מזה זמן רב.

אבי שלום,

תמונת המצב הפיסית מעט לא ברורה לי. היכן בדיוק הגינה אם אתה אומר ש"יש בניין אחר בין הגינה הזו לבניין שאני גר בו.."
האם הגידור של הגינה מונע מדיירים אחרים בבניין להכנס אליה?

בעקרון, אין צורך בקבלת היתר בניה להקמת גדר שאינה בחזית הבניין ואינה בגובה העולה על 1.5 מ'. בכל מקרה, צריך לבדוק את המצב הספציפי ולוודא שהוא אכן עומד בתנאי הפטור.

במידה והשכנים נתנו הסכמתם, תמשיך לטפל בעצים באהבה...

לימים טובים ובריאים

ציפי

יונית שלום,

המעקות של הבניין שלכם הם חלק מהיתר הבניה של הבניין ויש להניח שהם נבנו בהתאם לתקן. המעקות נבנו בהתאם להיתר הבניה ומהוות חלק חשוב בחזות הבניין. החוק אינו מאפשר לשנות את חזות הבניין בלא לקבל לכך היתר. 

אלי שלום,

תקנות התכנון והבניה מאפשרות, בתנאים מסוימים, להקים גדר בלא להוציא לכך היתר בניה. יש לבדוק אם הגדר שהשכן שלך בנה תואמת את התקנות, ואת ההנחיות המרחביות בישוב שלכם. במידה וכן, לצערי אין לך הרבה מה לעשות בקשר לכך.

יונית שלום,

פיצול בית פרטי ל-2 יחידות דיור נפרדות מחייב קבלת היתר בניה. הוראת שעה מאפשרת פיצול בית צמוד קרקע (ההוראה תקפה עד אוגוסט 2022) בהתקיים התנאים המפורטים בחוק. את צריכה לבדוק האם מה שאת מבקשת לעשות תואם את הוראות החוק, ולבקש לכך היתר בניה.

מיכל שלום,

כולנו רוצים להרגיש בטוחים בבית, וברור הרצון שלך לסגור את החניה הפרטית שלך.

תקנות התכנון והבניה מאפשרות להתקין מחסום או שער לחניה בפטור מהיתר. אנא בדקי בישוב מגוריך את ההנחיות המרחביות, המחייבות אף הן בנוסף לתקנות, האם תריס חשמלי נכלל אצלכם בהגדרה של שער / מחסום לחניה.

נורית שלום,

גן ילדים ליד הבית אכן יכול להוות בשעות מסוימות מטרד לגרים בסמוך. יחד עם זאת, מניחה שהעיריה מקימה את הגן במקום שיועד לכך בתכנית המתאר התקפה, או בהליך של שימוש חורג על מנת לאפשר את השימוש. הסיכוי להצליח למנוע הקמה של גן ילדים עירוני אינו גבוה. לכולנו יש ילדים, וגני ילדים צריכים להיות באזורי מגורים. מציעה לבוא בדברים עם העיריה ולבדוק איך אפשר גם להקים את הגן וגם למזער את הפגיעה בכם.

מיכאל שלום,

בוודאי שהקמת 2 יורט לצורך יחידות אירוח מחייב היתר בניה! זאת, במקרה ומותר לעשות זאת על פי התכנית התקפה למושב בו גרים הוריך. 

מציעה שתבדוק אם התכנית התקפה מאפשרת הקמת חדרי ארוח. במקרה וכן, עליך לשכור אדריכל שיבדוק מה בדיוק מותר לבנות.

נעמה שלום,

כפי שאת יודעת הדירה במקור נבנתה כמחסן ואינה מיועדת לשימוש למגורים. זהו שימוש אסור לפי דיני התכנון והבניה. שימוש אסור הינו למעשה עבירה פלילת, ובמידה והעיריה תבקש לאכוף זאת, את, כמשתמשת, עלולה להיות נאשמת בכתב אישום אשר יוגש ע"י הועדה המקומית. מציעה לך לחפש דירה אחרת ולא להסתבך בעבירה על החוק.

יורם שלום,

עניין חלוקת הוצאות החזקה בבית המשותף אינו נושא בתחום התכנון והבניה. מציעה שתפנה לפורום נדל"ן בשאלה זו.