בתים משותפים
בתים משותפים
להלן שאלות ותשובות בנושא בתים משותפים, מתוך פורום נדל"ן.
תודה למנהלי הפורום, עורכי הדין המובילים בתחום הנדל"ן בישראל, על מענה מסור ומקצועי לגולשים.
שלום לעורכי הדין
קיימים שני בניינים צמודים שהם בגוש וחלקה אחת, קיים תשריט שמציין את גבולות החלקה. בצד האחורי של הבניין קיים רחוב ובו חניות רכבים משני צדי הרחוב שמשמש את כולם, האם הדיירים יכולים לסמן את החניות האלו ולהציב מחסומים עבור הדיירים של החלקה. דיברנו עם מהנדס עירוני והוא אמר לנו שאכן גבול החלקה אומר שהשטח שייך לבניינים אבל החניות צריכות להיות למען כל התושבים. מה אומרים על כך עורכי הדין הנכבדים והאם כדאי ל"תפוס" את החניות האלה דרך תביעה לבית המשפט.
בתודה, משה
משה שלום,
יש לעיין בהוראות התקנון המוסכם מכוחו נרשם הבית המשותף. ייתכן שקיימות הוראות ספציפיות לעניין שימוש בחניות בבניינים. ככל ולא קיימת הוראה בתקנון המוסכם יש לפנות למפקחת על בתים משותפים אשר בסמכותה להכריע במחלוקת.
שלום
ועד הבית דורש תשלום שכר בסך 2000 שח בחודש, בבניין 78 דיירים לאסיפות מגיעים כ15 דיירים, האם נדרש רב רגיל או הסכמת כל הדיירים? מיסי ועד האם נדרש רב רגיל להעלאת מיסי הועד?כיצד ניתן לחייב את הועד להראות לי את דפי החשבון והפרוטוקולים משבע שנים אחרונות?
לימור שלום רב,
שינוי גובה דמי ועד הבית או גביית תשלום נוסף לועד הבית דורשחם רוב רגיל ככל שאין הוראה אחרת בתקנון המוסכם.
רוב רגיל = רוב של יותר ממחצית בעלי הדירות שהשתתפו באספת דיירים שכונסה כדין, או בעלי דירות שמיוצגים באמצעות ייפויי כוח שנתנו מטעמם.
באפשרותך לבקש מהוועד פירוט דפי חשבון. ככל שלא תתקבל הסכמה באפשרותך לפנות למפקחת על בתים משותפים לצורך הכרעה במחלוקת.
שכן התקין על דעת עצמו מצלמות אבטחה באיזורים שונים בבניין מגורים משותף, מבלי שקיבל את הסכמת יתר בעלי הדירות לכך, ומבלי ליידע אף אחד, גם לא ועד הבית(נבדק).
המצלמות מצלמות כל הזמן, איזורים ציבוריים של הבניין, חודרות ופוגעות בפרטיותי ופרטיות משפחתי, הם אשכרה אוגרים עלינו מידע, אחד השכנים אמר שפעם עבד בהתקנת מערכות אבטחה, ואלו מצלמות שיכולות להקליט גם קול, אז זה גם נחשב האזנה בסתר אם כן(?!)
איך ניתן להכריח להסיר את המצלמות??
מציינת שעוד שכנים שדיברתי איתם על זה חושבים כמוני.
סיגי שלום רב,
מומלץ לכנס אסיפת דיירים ולבחון האם ישנה הוראה בצקנון הבית המשותף המתירה התקנת מצלמות כמפורט בשאלתך.
ככל שלא, ולטעמכם יש פגיעה בפרטיות יש לבקש מהדייר להסיר את המצלמות או לפנות למפקחת על בתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין, לצורך הכרעה בסוגיה זו.
שלום רב
האם יש הגבלות שצריך לקחת בחשבון בקניה של נכס שבנסח שלו כתוב "חכירה מהוונת" כשיש כוונה לקנות אותו באמצעות משכנתא? ובכלל האם יש השלכות נוספות שצריך לקחת בחשבון בעסקה כזו?
מדובר בתת חלקה בתוך מה שנקרא "בית משותף". האם גן לבית משותף יש השלכות שצריך לקחת בחשבון לפני קניה?
תודה רבה!!!
At the moment, we regretfully do not offer the feature you’ve requested, but we recommend that you keep checking our site to see what updates get added as we strive to maintain ResumeCoach as the #1 resume development tool online!
At the moment, we regretfully do not offer the feature you’ve requested, but we recommend that you keep checking our site to see what updates get added as we strive to maintain ResumeCoach as the #1 resume development tool online!
At the moment, we regretfully do not offer the feature you’ve requested, but we recommend that you keep checking our site to see what updates get added as we strive to maintain ResumeCoach as the #1 resume development tool online!
שלום וילהלמינה,
מרבית הדירות בישראל מצויות בבתים משותפים וחלק גדול מהן רשומות בחכירה ומנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל.
יש לבצע את כל הבדיקות הרגילות לעניין מהות הזכות וזהות המוכרים וכדאי להסתייע בעו"ד מנוסה מתחום המקרקעין.
ברכישת זכות חכירה מהוונת יש לשים לב גם לתוקף החכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב למנהלי הפורום,
יש לנו שכנה כבר המון שנים שהיא והבת שלה (בת 30) הפכו את חיי כל הדיירים ובעלי הדירות בבניין לגיהינום וסיוט מתמשך!
האמא היא דיירת של עמידר הבת בכלל לא רשומה שגרה איתה ולא מספיק שהבת גרה ללא אישור מעמידר גם החבר של הבת הצטרף לפני כשנתיים בערך…
הבת מנהלת פה חיי לילה שכוללים הזמנה של עשרות חבר'ה החל מהשעה 23 בלילה ועד השעות הקטנות של הלילה תוך כדי הפעלת מוזיקה בווליום גבוה, צעקות וצווחות, הכנת אוכל בלילה מטוגן או על האש שממלא את כל הבלוק בריח מסריח וככה זה נמשך כמעט כל יום במשך שנים.
יש לי אירועים מתועדים בנייד שלי קטעי וידאו שממש מתעדים את המטרה הבלתי פוסק הזה…
השאלה שלי: איפה אנחנו יכולים להתלונן?
בברכה, נורה
נורה שלום רב,
שאלתך אינה מתאימה לפורום זה. ככלל ניתן לפנות למפקחת על בתים משותפים, האגודה לתרבות הדיור ועמידר במידת הצורך.
שלום לעורכי הדין בפורום
דייר בבניין קנה רכב חשמלי ורוצה לעשות שקע טעינה, פנה לוועד הבית בכדי שיבצע זאת מלוח החשמל, הוועד הודיע לדייר שאין אפשרות מבחינת כח חשמלי לעשות זאת ואם ירצו עוד ועוד דיירים לבצע שקעים כאלה (48 דיירים) וחוץ מזה וועד הבית יצטרך להתחיל לנהל פנקס חשבונות וחישובים לפי כל מוני החשמל שיותקנו, כמה לגבות מכל אחד. האם המחוקק או בית המשפט נתנו את דעתם לסוגיה הזו.
תודה ובכבוד רב
בנושא עמדת טעינה לרכב חשמלי בשטח הרכוש המשותף
ראה: פסק דין
שלום רב,
המחוקק טרם התיחס להתקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי בבתים משותפים.
הכללים שיחולו הם כללי השימוש ברכוש המשותף, ויש כבר פסק דין שהכיר באפשרות להתקין עמדת טעינה ברכוש המשותף.
את הפתרונות הטכניים ימצאו החברות העוסקות בדבר, אך כיום אין ככל הנראה כל סיבה להתחבר ללוח החשמל הציבורי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לפי סעיף זה, ") שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף-קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין".
האם הכוונה גם לבית משותף הכולל 2 בניינים? במקרה זה, בניין 1 משתתף בהוצאות הרכוש המשותף הכללי של בניין 2 ובניין 2 כעת, לאחר מספר שנות השתתפות, טוען כי שיעור ההשתתפות בעצם קיפח אותו לרעה, כמאמר הסעיף. למעשה, בניין 2 טוען כי מפתח ההשתתפות שנקבע והוסכם בין שני הבניינים – חושב לא נכון ודורש כעת החזר רטרואקטיבי. האם הסעיף הנדון רלוונטי למקרה זה?
בהמשך לשאלה הקודמת - השאלה רלוונטית גם לסעיף 32ב'.
משה שלום
הסעיפים שציינת (סעיף 30(ב) וסעיף 32 (ב) לחוק המקרקעין נוגעים ליחסי שיתוף בין בעלים של חלקים בלתי מסויימים במקרקעין (בעלים במושעא) המוסדרים בפרק ה לחוק המקרקעין.
סעיפים אלה אינם רלבנטיים לדין החל על בתים משותפים, המעוגן דווקא בפרקים ו ו ו 1 לחוק המקרקעין. על בית משותף הכולל שני בניינים או שני אגפים נפרדים ( מכונה "בית מורכב") חל סעיף 59 לחוק. ניתן בתנאים המפורטים שם להפריד בין הוצאות ההחזקה והניהול של שני הבתים אולם הדבר כפוף להחלטה של בעלי הדירות או של המפקח על הבתים המשותפים. כל מחלוקת בעניין הוצאות ניהול של בית משותף בכלל ובית משותף מורכב בפרט - תידון אצל המפקח על הבתים המשותפים בהתאם לסמכותו לפי סעיף 72 לחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שני בניינים המהווים בית משותף אחד חלקו עד היום הוצאות על רכוש משותף שלא לפי לשון החוק. עתה, משאחד הבניינים למד מה קבע החוק לגבי חלוקת הוצאות ברכוש המשותף, הוא העלה דרישה להחזרים רטרואקטיביים מהבניין השני. הדרישה נדחתה ע"י הצגת חוו"ד משפטית כי דרישה כזו יכולה להתיישם רק מהמועד שבו הוצגה, ואם לא הוצגה עד כה, אין תוקף לדרישה על שנים קודמות.
מאידך –
סעיף 32 לחוק המקרקעין קובע כי:
נשיאת הוצאות
(א) כל שותף חייב לשאת לפי חלקו במקרקעין המשותפים בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם.
(ב) שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו, זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהם במקרקעין.
שאלה:
האם סעיף 32ב' לא עונה גם על דרישה להחזרים רטרו למרות החוו"ד המשפטי שהתקבלה?
שלום משה,
סעיף 32 נמצא בפרק ה' בחוק המקרקעין, אשר איננו חל על בתים משותפים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהם תקנה או חוק שקובעים שבית המשפט מוסמך להורות על תיקון צו רישום בית משותף אם מוצא שהרישום לא תואם את המציאות בשטח
שלום, צורי
בעיקרון חוק המקרקעין מגדיר את הזכויות הנוגעות לבתים משותפים.
בין היתר מתואר התקנון ותפקידו וישנו תקנון מצוי, המשמש כברירת מחדל במקרים בהם אין תקנון אחר ("תקנון מוסכם").
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) קובעות כיצד לבצע את הרישום במובן הטכני.
בין היתר הן מסדירות את צו הבית המשותף, אשר מושפע מהתקנון ומשפיע עליו, שכן מדובר במסמכים המהווים יחדיו (עם תשריט הבניין) את מסמכי הבית המשותף לצרכי רישומו בפנקסי המקרקעין.
הרישום בפנקסי המקרקעין מבטא את הזכויות, שכן רישום במקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לזכויות. לכן במקרים של פגיעה בזכויות קנייניות יש חשיבות רבה לתיקון צו הבית המשותף, שיהיה תואם לזכויות המגיעות לבעליהן. בית המשפט מוסמך, בנסיבות המתאימות, להורות על התיקון, כמו גם המפקח על המקרקעין, לפי העניין.
מקווה שהייתי לעזר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ב2017 הוסף תיקון לחוק התכנון וההבמיה המאשר פיצול דירות רק לבתים צמודי קרקע.
בעבר במקרים מיוחדים לעיתים היה ניתן לקבל אישור.
לאור שינוי החוק, האם יש איזה שהוא סיכוי כלשהוא, איזה שהיא דרך, לקבל אישור על פיצול דירה בבית משותף ?
שלום אלי,
כאמור, השינוי בחוק חל על בתים צמודי קרקע בלבד.
המצב לגבי דירות בבתים משותפים נותר כפי שהיה. על מנת לקבל היתר לפיצול דירה בבית משותף יש לוודא שלא נוצלה מלוא קיבולת הבניה על פי התב"ע, לקבל הסכמת השכנים ולהגיש בקשה מתאימה לקבלת היתר לוועדה המקומית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!