פורום נדל"ן
פורום נדל"ן
מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל.
שלום לכם, ותודה מראש
אני מתכוון לרכוש דירה בפ"ת ולחלק אותה לשלוש! אחרת לא הייתי קונה.
רמזו לי שזה לא יעבור בשתיקה מהעירייה! אני לא מתכוון לדווח, וגם אם כן, תאמת אני חושש מהיטלים וכאלה. אני בטח לא שואל איך להתחמק, אני שואל מה הדרך הנכונה (1) כמה זה יעלה לי (2) [הדירה שווה 180,000$ כמו שהיא היום, לפני השיפוץ שאני מתכנן] והאם זה פלילי ואני לוקח ריזיקה מטורפת? (3)
שלום רב, כבר יותר משלושים שנה אני ( ואחרים כמוני) מנהל עסק על קרקע שאינה ברשותי אלא ברשות המדינה. כעבור כל כך הרבה שנים המדינה החלטיה שהיא רוצה לפנות אותנו מהאזור ולהעביר אותנו לאזור אחר כפיצוי. אין ספק כי המעבר יפגע קשות בעסק ושום פיצוי לא יפצה על כך. האם אחרי כל כך הרבה שנים המדינה יכולה לגרום לעוול כל כך גדול?
ראשית, מומלץ לך לפנות בהקדם האפשרי לעו"ד בשביל לקבל יעוץ, ליווי ויצוג מול המדינה בהליכי הפינוי. הנושא סבוך ומורכב ולא מומלץ לך להתנהל לבדך בלי ליווי צמוד.
לא ברור מהתיאור שלך איזה מעמד יש לך בקרקע - פולש? בר רשות? חוכר?. זכויותיך (או העדר זכויותיך) בקרקע הם לא רק עניין של הגדרה אלא עניין לבירור משפטי. במקרה של סכסוך מינהל מקרקעין יטען שאתה לכל היותר בר רשות בקרקע, ורשות כידוע אפשר לבטל. מנגד תוכל אתה לטעון שבחלוף השנים הפכת להיות דייר מוגן או לחילופין בר רשות בלתי הדירה בקרקע, ומשמעות הדבר הוא שלא ניתן לבטל את הרשות שניתנה לך על ידי המינהל במפורש או מכללא. כאמור הנושא סבוך ומצריך יעוץ משפטי צמוד לרבות לצורך ניהול מו"מ על הפיצוי שמוצע לך. שיהיה בהצלחה.
בעלי הבית שלי חתמו על זכרון דברים עם דיירת אופציונלית אחרת(כיוון שאני מעוניינת לעזוב-לפני סוף החוזה),וכאשר הם הגיעו למעמד חתימת חוזה(ממש בצמידות למועד עזיבתי את הדירה),החליטו שלא לחתום איתה.האם אני עדיין מחוייבת לחוזה?האם בעלי הבית יכולים להכריח אותי להשאר עוד חודשיים?מה עושים עם הצ'קים שנמצאים אצלם?
מוצע כי תדברי עם המשכירים ותנסי ללבן את הנושא ולהגיע להסכמות שיהיו מקובלות על שני הצדדים, לרבות השבת השיקים לידיך ופינוי "חלק" של הדירה לשביעות רצונם. אם לא ילך בהסכמה נראה שיש לך "קייס" די טוב לכאורה לפנות את הדירה ולדרוש את השיקים בחזרה ואולי אף לבטלם (בכפוף לבדיקת המצב העובדתי והמשפטי לאשורו על ידי עו"ד מטעמך). בהצלחה.
שלום רב,
הייתי מעוניינת לדעת מהן מדרגות מס הרכישה נכון להיום (21/10/2007)
דירת מגורים יחידה
עד 634,650 ש"ח - 0%
מ- 634,650 ש"ח עד 787,000 ש"ח - 3.5%
מעל 787,000 - 5%
דירת מגורים נוספת
עד 787,000 ש"ח - 3.5%
מעל 787,000 ש"ח - 5%
אני עומד בפני קניית דירה, יש לי עורך דין,אבל בכל זאת אבקש עוד חוות דעת, הדירה בטאבו רשומה כדירת 3 חדרים + 2 מחסנים צמודים לדירה הם חלק אינטגרלי מהדירה, בפועל מדובר בדירת 4 חדרים הדירה בת 10 ובפועל היא נבנתה ללא מחסן אחד – קירותי לא ניבנו והוא חלק מהדירה, והמחסן השני הוא בפועל נבנה כיחידת הורים.
השאלה עם יכולה להתעורר בעיה עם הרישום של חדר בדירה כמחסן?
מבחינת מס שבח? מבחינת קבלת משכנתא , שהבנק יעריך את הדירה כדירת 3 חדרים משום שכך היא רשומה, למרות שהיא 4 , ועקב כך לא יאשר את ההלואה?
עורך הדין אמר לי שאין בעיה שמישום שמדובר בשטח שהוא אינטגרלי של הדירה ,אף אחד לא יכול להגיד על השימוש שאני עושה בחלקי הדירה, ובנוסף חלה התיישנות.
אני לא שקט , וזקוק לחוות דעת נוספת בדחיפות!!!
זה לגיטימי שהינך מבקש חוות דעת נוספת, אך במקרה כזה נראה כי יהיה עליך לפנות לעו"ד נוסף המתמחה בתחום עם כל המסמכים והפרטים הרלבנטיים.
מצטער שלא יכולתי לעזור מעבר לכך.
למה מחירי דירות והשכרתם מבוצעת בדולרים ולא בשקלים? אף פעם לא הבנתי את זה… אנחנו מדינה שיש לה מטבע לאומי, למה שכ"ד בארץ הוא 300 דולר ולא 1200 ש"ח??
פעם רצו להוציא איזה חוק בנידון לא? או שיש משהו כזה? אני אשמח לדעת
מסבן אותי לגבי כל המיסים שקשורים למכירת הדירה, מה באמת צריך לשלם?
הרשה לי להציע לך לשאול טוב על עורך הדין שאתה הולך להתייעץ איתו בטרם תפנה אליו, ואחרי שפנית אליו - סמוך עליו. זו לא שיטה לנהוג כפי שאתה נוהג.
סלח לי שהגבתי בצורה חד משמעית, וקבל את הדברים בהבנה.
סליחה על הבורות..
מתי מגיע לי פטור ממס מכירה?
ח'ברה תשמעו לי ישראלים עושים מלא כסף על נדל"ן בחו"ל. אין מה להשקיע בארץ פה רק מקשים
כיצד אני, כאדם פרטי, יכול לדעת האם קרקע מסוימת מיועדת לבנייה?
כמה דמי תיווך צריך לשלם לפי החוק, ומתי?
אהלן, איפהאפשר לבדוק ססטוס של אדמה חקלאית המיועדת להפשרה לצורכי בנייה?
כיצד אני מערער על צוואה במידה ואני חושב שהתערבו גורמים זרים נגדי שהשפיעו על כותב הצוואה?
הבנתי שבעקבות רפורמה כלשהי אפשר לקבל הנחה בתשלום מס שבח? האם הדבר נכון ומה גובה ההנחה?
מספר רפורמות מקיפות בכל הנוגע למיסוי מקרקעין. קצרה היריעה
מלהרחיב, לפרט ולדון ברפורמות אלו במסגרת פורום זה, אשר מטרתו
מתן מענה ממוקד ככל הניתן לשאלות ספציפיות.
ביחס לשיעור מס השבח ראה תשובתי מיום 10.9.07.
האם בשביל לפנות למושב ולבקש לעבור ועדת קבלה מספיק שנחתם הסכם מכר או שקודם משלימים את העסקה (משלמים את כל הכסף ומעבירים חזקה) ורק אח"כ אפשר לפנות למושב ולבקש לעבור ועדת קבלה?
אחי מתנגד לכך שדירה שנקבע בירושה שתהיה שייכת לי תעבור לבעלותי. האם הוא יכול לעכב את ההעברה בדרך כלשהי או שברגע שהירושה קבעה זאת הדבר סופי?
על דירה שאני רוצה לקנות יש הערת עיקול לפי הוצל"פ או משהו כזה בטאבו. המוכר אמר לי שאין שום בעיה והתיק בהוצל"פ סגור. מה לעשות במקרה זה?
אף אם התיק אכן סגור, יש לדרוש מהמוכר לפעול למחיקת העיקול מנסח הרישום של הדירה בלשכת רישום מקרקעין, ולוודא שהעיקול אכן הוסר לפני התקשרות בעסקת המכר.
אני מבקש למכור את הדירה שלי לאדם אחר, לאחר שהקונה המקורי לא משלם בזמן אך רשם הערת אזהרה לטובתו בטאבו. האם מחיקת ההערה היא הכרחית?
אסביר בקליפת האגוז, כי הערת האזהרה מהווה מעין "מחסום" המגן על הקונה מזכויות סותרות כגון עיקולים מאוחרים (שמקורם במוכר), וכן מגנה על הקונה מביצוע עסקאות סותרות על ידי המוכר.
העסקה החדשה שהנך מבקש לבצע הינה עסקה אשר סותרת את העסקה הראשונה, וזאת כל עוד העסקה הראשונה לא בוטלה כדין. לפיכך, גם אין די בביטול הערת האזהרה (דבר לא פשוט בפני עצמו) אלא יש ראשית לפעול לביטול העסקה הראשונה. מוצע כי תפנה לעו"ד אשר יצג אותך בעסקת המכר ואשר וודאי מכיר ובקיא בכל פרטיה ותנאיה.
מה הליך האישור הנדרש ע"מ לאשר תוספת בנייה חריגה לשטח הבית שבבעלותי?
מה הנוהל להגשת התנגדות לתב"ע של עירייה? העירייה במקום מגוריי מבקשת לבנות בית ספר ממש בצמוד לביתי ואני צריך עזרה.
על מנת לשנות את התב"ע יש צורך בהכנת תוכנית מפורטת, להפקידה בועדת התכנון הרלבנטית, ולפרסם ברבים את דבר הפקדתה. כל זאת כדי לאפשר לכל הרואה עצמו נפגע מהשינוי להשמיע את התנגדותו בפני הועדה. הודעה על הפקדת תוכנית צריכה להיות מפורסמת ברשומות ובעיתון. כמו כן, יש לפרסמה במשרדי הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת התוכנית וכן על לוחות המודעות בשכונה הנוגעת בדבר. בהנחה והתוכנית להקמת בית הספר הופקדה בועדת התכנון, התנגדות לתב"ע המופקדת ניתן להגיש עפ"י החוק תוך 60 יום מיום פרסום ההודעה. לשם הגשת התנגדות מנומקת מומלץ לך להיעזר בעו"ד הבקיא בהליכי ודיני התכנון ובניה.
השאלה שלי היא האם אפשר לערוך מכירת דירה ללא נוכחות עו"ד ולבצע את הפעולות הנדרשות באופן אישי?
לפני יותר משלושים שנה מכרתי דירה. רק לאחרונה נעשתה הערכת שמאי לנכס מכיוון שבעלי הדירה מנסים למכור אותה. מסתבר שצריך לשלם היטל השבחה ובעלי הדירה תובעים אותו ממני. האם זה אפשרי? האם ניתן לטעון להתיישנות?
היטל השבחה חל בגין תכנית, הקלה או שימוש חורג שאושרו ע"י הועדה המקומית וככל שאיזה מאלה אושרו בתקופה שכבר לא היית בעלי הדירה - חובת התשלום אינה חלה עליך. עוד חשוב לדעת, כי בעת העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) הנך נדרש להמציא אישור הרשות המקומית הכולל אישור בדבר העדר חבות בגין היטל השבחה. לכן, ככל שהומצא על ידך אישור כזה בעת המכירה, ספק אם קמה עליך החבות לשאת בתשלום באותה עת. יחד עם זאת, חשוב לדעת, כי באופן כללי בהעדר התייחסות מתאימה בחוזה לגבי מי שישא בתשלום זה, הרי שעפ"י הדין חובת התשלום היא על מוכר הדירה. מכל מקום, על מנת לתת תשובה ממצה לעניין זה, יש ללמוד את כל פרטי המקרה ולעיין במסמכים הרלבנטיים ועצתי לך לפנות לעורך-דין העוסק בתחום שישיב פרטנית לשאלותיך.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
אני ואחותי ירשנו מגרש ריק. אחותי רוצה למכור אותו ואני רוצה להשקיע בו. אין לי כסף לקנות אותו ואני חושש שהיא תמכור את החלק שלה למישהו שיפריע לתוכניות שלי. איך ניתן לעצור אותה ואילו זכויות יש לי בנכס?
לסיום חשוב להדגיש, כי קיימות חלופות נוספות שניתן לבחון (במסגרת דיני הירושה ודיני המקרקעין), ועל כן מומלץ בחום להתייעץ עם עו"ד לפני קבלת החלטה כלשהי בנוגע למגרש. בהצלחה.
