מיסוי מקרקעין

עודד שלום,

לא ניתן להתייחס לשאלתך, מבלי לפרוס רקע קצר שיספק את ההקשר לשאלת ההתייחסות לדמי שכירות – כהכנסה פסיבית או עסקית. אשתדל לתמצת:

פרשות לשם ובירן

בשנת 2018, פסק בית המשפט העליון בעניין לשם ובירן כי בנסיבות שנדונו באותן פרשות, השכרה של למעלה מ-20 דירות תיחשב הכנסה עסקית ולא הכנסה פאסיבית.

הכנסה עסקית מחויבת במס בשיעור שולי, ובמע"מ, ולא ניתן להחיל לגביה את שיעור המס המוטב של 10%.

לשם הכרעה, בית המשפט יישם – בעיניים אובייקטיביות – את מבחני העסק שהשתרשו היטב בפסיקה: טיב הכנס; משך תקופת ההחזקה; תדירות העסקאות או הפעולות; היקפן הכספי של העסקאות; אופן המימון; בקיאות ומומחיות; מנגנון או פעילות קבועה, נמשכת ושיטתית; פיתוח, טיפוח, השבחה, יזמות ושיווק; אופן הטיפול החשבונאי; מטרות התאגיד על פי האמור במסמכי היסוד; ייעוד כספי התמורה; ולבסוף – מבחן הנסיבות המיוחדות האופפות את העסקה, "מבחן העל" או "מבחן הגג".

האם ניתן לתת סימנים בדבר, כפונקציה של כמות הדירות?

או מילים אחרות: אימתי כמות הדירות המושכרות עוברת את הרף שבעטיו הפעילות תוגדר כעסקית? היכן עובר הגבול?

ניתן למתוח ציר בין שני קטבים, ששניהם נדונו בפסיקה: בפרשת יהל מצד אחד דובר על השכרת 110 נכסים (הקצה העסקי); לעומת זאת בפרשת מרדכי סווגה הכנסה מהשכרת שלוש דירות כהכנסה פסיבית (הקצה הפסיבי).

בית המשפט סרב לראות בנסיבות עניין יהל כמהוות עוגן או רף כמותי תחתון שרק מעליו הגענו לרמה המערכתית המצדיקה סיווג כהכנסה עסקית.

הוא קבע, כי ברמה המהותית, השכרה של 20-30 דירות דומה יותר להשכרה של 110 דירות מאשר להשכרה של דירות בודדות: "קשה לדמיין השכרה של 20-30 דירות והפקת הכנסה שוטפת מהשכרתן במשך שנים, מבלי שיתקיים מנגנון והיערכות ברמה המערכתית המשלבת מרכיב משמעותי של הון אנושי ויגיעה אישית".

טיוטת החוזר של רשות המסים

מספר ימים בודד חלף מאז פורסמו פסקי הדין הנ"ל ורשות המסים מהרה לפרסם טיוטת חוזר בעניין.

עד היום נותרה העמדה בגדר "טיוטה" וייתכן שהדבר מלמד על כך שנגנזה.

כך או כך, ניתן ללמוד ממנה מה עשויה להיות עמדת רשות המסים (אם כי גם אם היה מדובר בחוזר סופי, אין מדובר בנורמה משפטית מחייבת).

למרות שבית המשפט העליון נזהר שלא לשרטט גבול מספרי מדויק להבחנה בין פעילות עסקית לפעילות פסיבית, אלא הפעיל את מבחני העסק המקובלים (אם כי היקף הדירות המושכרות בהחלט משחק תפקיד ביישומם), רשות המסים מתיימרת להיתפס לגבול כזה:

לעמדתה, הכנסה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה עסקית. היא מוכנה להניח שהכנסה מהשכרה של עד 5 דירות מגורים תיחשב כהכנסה פסיבית. השכרה של למעלה מ-5 דירות ופחות מ-10 – תיבחן בהתאם למבחני העסק.

אגב ובכל הכבוד, אני בדעה שמבחני העסק הם – עדיין – הסטנדרט היחיד לבחינה, ובו השתמש גם בית המשפט העליון בעניין לשם ובירן. אין להיתפש, לדידי, לסטנדרטים כמותיים קשיחים.

ניתן לשאוב עידוד מפסקתו האחרונה של טיוטת החוזר, שמחזירה אותנו לתלם המקובל:

"לסיום יודגש כי כפי שצוין לעיל, לאחר בחינת פעילות השכרת דירות מגורים לאור המבחנים שנקבעו בפסיקה, יש לראות את התמונה הכוללת, לשקול את המבחנים באופן מצטבר, ומהנסיבות האופפות את הפעילות ללמוד על מהותה האמיתית של הפעילות ולסווגה בהתאם".

ולשאלתך - השאלה מתייחסת לדמי שכירות מהשכרת 6 דירות (קטנות אמנם, או בבעלות חלקית, אבל גודל הדירה או שיעור ההחזקה בה, לא הובא כמדומני כפרמטר רלוונטי – לפחות לא בעמדתה, הפשטנית, של רשות המיסים כפי שפורסמה).

5 מהדירות הללו שכורות – כך שיש בצד ההכנסה, הוצאה משמעותית.

אם נדבוק בסטנדרט שפרסמה רשות המסים, השכרת 6 דירות (או אפילו 5.5 דירות) מובילה אותנו לבחינת מבחני העסק; שכן ביחס להיקף "ביניים" כזה, גם רשות המסים בחרה שלא להציב הכרעה ברורה, אלא היא שבה למבחנים המוכרים.

יש אפוא לבחון באופן פרטני ומדוקדק את מבחני העסק במקרה שאתה מציג, על פי התמונה הכללית המתקבלת, ולא ניתן לעשות זאת במסגרת מצומצמת זו.

במרוצת השנים בתי המשפט דנו במקרים פרטניים בהיקפי השכרה שונים, ובנסיבות מגוונות (למשל פרשת שטרן, ולאחרונה פרשת בן עמי), ומומלץ מאד ללמוד מהאופן שבו יישמו בתי המשפט את מבחני העסק לענייננו.

אציין שבפרשת בן עמי הושכרו 6 דופלקסים שפוצלו ל-8 דירות, בידי מי שנקבע כעוסק המתמחה בנדל"ן, שהשביח את הדירות וניהל את השכרתן - בית המשפט המחוזי פסק שמדובר בהכנסה עסקית, שנוכח פעילותו העסקית של מר בן עמי במקרקעין ובנדל"ן, חייבת אף במע"מ (למרות שהשכרה למגורים פטורה ממע"מ).

עוד אומר, שהעובדה שהדירות המושכרות במקרה שלנו, ברובן המכריע, שכורות, עשויה ללמד על מנגנון עסקי כלשהו, על מומחיות, על יזמות או שיווק – שעל פי מבחני העסק יקרבו אותנו לצד "העסקי" של הציר.

יש להביא בחשבון, כי סיווג ההכנסה כעסקית עלולה אף להוביל לחבות במע"מ כפי שנקבע בפרשת בן עמי.

עוד אדגיש, כי מסלול המיסוי 10% - גם אם הוא חל במקרה שלך – לא מאפשר ניכוי הוצאות, כך שבהחלט ייתכן שבנסיבות המתוארות בשאלה, תהיה עדיפות דווקא למסלול המיסוי המלא.

מקווה ששפכתי מעט אור בסוגיה סבוכה זו.

לעניין מיסוי: אם הדירה תעבור במתנה מהאחות אלייך, כשתמכרי את הדירה בעתיד תשלמי מס על כל הרווח בדירה.

נעשה סדר בנושא חלק מדירה לעניין מס רכישה: אם אדם מחזיק בשליש דירה ( או מחצית דירה אם מדובר בדירה שמקורה בירושה או במתנה מההורים), ואז רוכש דירה חדשה, הדירה החדשה נחשבת דירה יחידה לעניין מס רכישה למרות שיש לו "זנב" בדירה אחרת. אבל, אם סדר הרכישות הפוך, ואדם מחזיק דירה, ורוכש שליש דירה, רכישת השליש תיחשב לו דירה שאיננה יחידה והוא ישלם מס רכישה גבוה.

לכן כשאת מחזיקה דירה אחת, מחצית הדירה שתקבלי מאחותך במתנה תיחשב דירה נוספת ולא דירה יחידה ומס הרכישה יחוייב בהתאם.

בנוגע להיטל השבחה, יש לבצע בדיקה מה גובה היטל ההשבחה הצפוי. ממליץ לך לפנות למשרד עו״ד או שמאי שיבצע עבורך את הבדיקה.

דיווח לא נכון למעמ או למס הכנסה או למיסוי מקרקעין מהווה לפי החוק היבש עבירה פלילית.

יחד עם זאת, אם הדיווח השגוי נעשה בתום לב, והנישום מצידו תיקן את הטעות מיד כשנתגלתה לו, רשויות המס לא פועלות נגדו במישור הפלילי.

שלום רב,

חובה לדווח על עסקה במקרקעין תוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה. במקרה בו יש לכם דירה אחת נקרא לה לצורך העניין דירה א,והנכם מעוניינים לרכוש דירה חדשה דירה ב, ולמכור את דירה א- עומדת לכם תקופה של 18 חודשים למכור את דירה א ועדיין בסופו של יום להנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה בגין דירה ב.

הדיווח לא יידחה עם זאת במיסוי מקרקעין ישהו את הגביה עד לתקופת ה18- חודשים וככל שלא תעמדו במועדים אלו תידרשו לשלם מס רכישה של דירה נוספת ובנוסף תשלום ריבית והפרשי הצמדה.

שלום רב,

תחילה אעדכן שבעקבות המלחמה קיימת אורכה של 3 חודשים לתקופה של 18 חודשים שעמדו בפנייך למכירת הדירה הישנה.

לא ניתן למכור את הדירה החדשה כדי להנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה, את חייבת למכור את הדירה הישנה בלבד

שלום רב,

אין צורך לדווח על ההכנסות משכר הדירה בהיותן הכנסות פטורות ממס

שלום רב,

דירה בחו"ל אינה נחשבת זכות במקרקעין לצורך חוק מיסוי מקרקעין ולכן לא תיספר במניין הדירות שיש בבעלותך בישראל

ברכישת קרקע משלמים 6% מס רכישה. 
אם ניתן תוך שנתיים מהרכישה היתר לבניה בקרקע הכולל לפחות דירת מגורים אחת, מס הרכישה יופחת ל-5% וניתן יהיה לבקש ולקבל החזר של 1% ממס הרכישה ששולם בעת הרכישה. 

שלום רב,

ככל שהקשיש עומד בתנאי הסף המפורטים בפרק חמישי 4 בחוק מיסוי מקרקעין והוא בחר לקבל 2 דירות קטנות- ככל שהתמורה לא תחרוג מהתמורה המותרת הוא יהיה פטור ממס שבח במכירת זכויותיו ליזם ומתשלום מס רכישה בקבלת שתי דירות התמורה

נכון. בדיוק כמו שכתבת. 

תוכל להנות מההטבה בחוק החדש רק אם יש לך דירה אחת בבעלות, אתה מתגורר בדירה שאתה שוכר, אתה לא שוכר מקרוב משפחה וכן אתה לא דורש הוצאות (כגון חדר עבודה) בדירה שאתה שוכר. 

אם אתה עומד בזה: אתה מפחית מההכנסות שכ"ד שאתה מקבל את ההוצאות שאתה משלם לדירה שאתה שוכר. אפשר להפחית עד 90,000 ש"ח בשנה. 
אם אחרי ההפחתה נשאר סכום שלא הופחת (במצב שבו אתה משלם פחות ממה שאתה מקבל) אתה צריך לשלם 10% על היתרה. 

אכן, הפטור יהיה יחסי. 
שיטת החישוב המומלצת:  
בודקים כמה מס רכישה היה הגבר משלם את היה רוכש את הדירה לבדו. 
את הסכום שמתקבל, מכפילים ב-30%. 

מי שמשכיר דירה מעל תקרת הפטור חייב לבחור מסלול דיווח ותשלום מס.
יש 3 אפשרויות דיווח שונות.
מי שבוחר במסלול 10% צריך להגיש דיווח מקוצר פעם בשנה. 
מי שבוחר במסלול אחר- חייב להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. 

שלום רב,

תא משפחתי כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין כולל בני זוג וילדיהם עד גיל 18 המתגוררים עימם.

ככל שההורים גרושים, אין מדובר באותו תא משפחתי אלא מדובר בשני תאים נפרדים

שלום רב,

ככל שבמכירת דירתך ינבע שבח, תידרש לשלם מס שבח.

מכירת דירתך, כשיש בבעלותך דירה שהתקבלה בידך במתנה לא תאפשר לך להשתמש בפטור ממס שבח של דירה יחידה בהתאם להוראות סעיף 49ב2 לחוק מיסוי מקרקעין

שלום רב,

במקרה בו קיימים מספר בעלים לדירה והכנסות השכירות מתקבלות כחלק יחסי ע"י כל אחד מהם , נבדקת תקרת הפטור שמסתכמת נכון להיום בסכום של כ- 5,471 ש"ח לגבי כל אחד מהמשכירים לפיכך ככל שכל אחד זכאי לדמי שכירות בסך 2000 ש"ח ובהנחה שזו ההכנסה היחידה שלו מדמי שכירות למגורים אזי הוא לא יידרש לא לדווח ולא לשלם מס בגין חלקו בשכר הדירה

שלום רב 

אכן לא ניתן להוציא אישור למס רכישה כל עוד קיים חוב פתוח במערכת לפיכך אם דחוף לך לקבל את האישור ניתן לשלם את מס הרכישה וככל שתעמוד בלוחות הזמנים למכירת הדירה הקודמת תקבל בחזרה את המס ששולם על ידך בתוספת ריבית שנתית בשיעור של 4% + הפרשי הצמדה 

הסבת חלק מההכנסה לבן שלך תיחשב הכנסה שלך לצורך מס, אלא אם מדובר בהסבה שאיננה ניתנת לביטול והבן הינו בגיר. 

שלום רב,

תשלום היטל השבחה, אשר נקרא לעתים מס השבחה (על אף שאינו מס אלא היטל של רשות מקומית),נעשה באחד משלושה מקרים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג, אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס. הגוף המטיל את ההיטל על חוכרי או בעלי הנכס הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כאשר ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה. 

היטל ההשבחה משולם בעת מימוש ההשבחה, על ידי הקונה שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. 

לא חל מס רכישה במקרה בו אתה מרחיב את דירתך

ההשכרה חייבת במס, ואולם תוכלי לנכות חלק יחסי מהעלות של שכירות הדירה. 

הדיווח והתשלום מתבצע בסוף שנה על ידי הגשת דוח שנתי.