שלום רב,

דירה לצורכי מס שבח נחשבת דירה שבנייתה נסתיימה וככל שמדובר בדירת קבלן מדידה זו נעשית ממועד בו התקבל טופס 4 לדירה.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה ניתן בהתקיים מספר תנאים המפורטים בחוק שאחד מהם הוא מכירת הדירה לאחר שהחזקת בה לפחות 18 חודשים מיום בו התקבל טופס 4 לדירה או קבלת מפתח כאשר מדובר בדירה שנרכשה מקבלן.ולכן קיימת חשיבות להחזיק בדירה את פרק הזמן האמור מיום קבלת טופס 4.

ככל שתמכור את הדירה לפני שהסתיימה בנייתה המשמעות היא שאינך מוכר דירת מגורים אלא מוכר זכות אחרת.

אוסיף ואציין שבמידה ומדובר בדירה שאינה דירתך היחידה אין משמעות אם תמתין את 18 חודשים מיום קבלת טופס 4 כי ממילא לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח בגין המכירה

שלום אלי,

ראשית, איחוליי על רכישת הדירה החדשה!

ברכישת דירה יחידה בישראל חלה הטבה בשיעור מס הרכישה (עד שווי של כ-2 מיליון ש"ח שיעור המס הוא 0%, ולגבי שווי מעבר לכך שיעור המס נקבע לפי מדרגות).

משפר דיור הוא מי שרוכש דירה אבל במקביל מוכר את דירתו הקיימת. על מנת שהדירה הנרכשת תיחשב דירתו היחידה והוא יהיה זכאי להטבה, הוא נדרש למכור את דירתו הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (ואם הדירה נרכשה בתקופת הוראת השעה [בין 1.6.2023 ועד 1.6.2025] - בתוך 18 חודשים);

ואם הוא רכש את הדירה החדשה מקבלן - בתוך 12 החודשים מהמועד שבו הדירה אמורה להימסר לו (אם חל עיכוב שלא בשליטתו - בתוך 12 חודשים ממועד המסירה בפועל).

**במאמר מוסגר אציין שייתכן שבעקבות חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה - חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023, יידחו חלק מתקופות הללו.

החוק מגדיר "תקופה קובעת" שמתחילה ביום 7 באוקטובר 2023 ומסתיימת שלושה חודשים לאחר מכן.

אם תקופה מסויימת לעניין הפטור ממס רכישה כאמור לעיל, מתחילה לפני תום "התקופה הקובעת", והיום האחרון שלה חל ב"תקופה הקובעת" או בחודשיים שלאחריה - יידחה היום האחרון בתקופה הרלוונטית בשלושה חודשים***

אין בחוק תנאי שמתייחס למשך המגורים בדירה החדשה, כדי שזו תיחשב דירת מגורים יחידה הפטורה ממס רכישה.

עם זאת, אם בכוונתך למכור את הדירה החדשה בסמוך לאחר רכישתה (ובהנחה כי כבר מכרת את דירתך הקודמת), קח בחשבון כי הפטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה עלול להישלל ממך, שכן הוא דורש שתהיה בעל הדירה במשך 18 חודשים לפחות, וכן שלא תמכור במשך 18 החודשים שקדמו למכירה זו, דירה אחרת תוך שימוש בפטור דירה יחידה.

הערה נוספת: אם בכוונתך למכור את הדירה תוך פרק זמן קצר ממועד רכישתה, אתה מגביר את החשיפה לטענה מצד רשות המסים כי מדובר ב"עסק" ולא ברכישה שגרתית לצורך מגורים.

בהצלחה!

שלום א.א. :)

גם אב שילדיו אינם בחזקתו זכאי לנקודות זיכוי בגינם, כשמספר נקודות הזיכוי תלוי בגילאי הילדים.

אם אתה שכיר - הבא ספח ת.ז למעסיק שלך יחד עם מילוי טופס 101 בתחילת כל שנת מס.

אפשרות אחרת היא לקבל את נקודות הזיכוי באמצעות הגשת דוח שנתי למס הכנסה.

שלום מגן,

לצורך תשובתי אניח כי מדובר ב"נכה" שעונה על אחד ממצבי הנכות שהוכרו בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974.

הדירה אותה מתכוון הנכה במקרה שלנו לרכוש, אינה דירתו היחידה. יש לו דירת השקעה נוספת שאותה אין בכוונתו למכור.

לכן הוא לא יהיה זכאי למדרגת הפטור ממס רכישה, אלא למס רכישה מופחת בשיעור 0.5% - וגם זאת, בתנאים הבאים:

(1) ניתן לקבל את ההטבה הנ"ל פעמיים בלבד במהלך חייו של הנכה.

(2) מדובר ברכישת דירה לשם מגוריו של הנכה.

בהצלחה!

שלום רב,

אני מניחה שהתכוונת לתאום מס ולא לפריסה, או לחילופין לקביעת שיעור המס שינוכה מפריסת הכנסות לשנים עתידיות. בכל מקרה, ככל שלא ציינת את כל נתוני ההכנסות המשמעות היא שהניכוי שנוכה בפועל אינו תקין ולכן תידרש להשלים תשלום מס במועד הגשת הדוח השנתי בכל שנה.

המשמעות היא שדוחות שהוגשו טרם התיישנו ולכן עומדת לפקיד השומה הזכות לבחון אותם ולהוציא שומות.

ככלל תיק מתיישן תוך ארבע שנים מתום שנת המס בה הוגש הדוח.

מומלץ לעקוב ולוודא שהתיק ייסגר כדי למנוע אפשרות להטלת קנסות.

שלום משה,

כידוע, הכנסה משכר דירה יכולה להתחייב במס בשלושה מסלולים:

מסלול הפטור (עד לתקרת הכנסה חודשית בגובה 5,654 ₪ לשנת 2025);

מסלול 10% (במסלול זה אין לנכות הוצאות בייצור הכנסה ואין לנכות פחת);

מסלול מיסוי מלא (לפי שיעור המס השולי, אך בו מתאפשר לנכות הוצאות ופחת).

הכנסת שכר הדירה שלך היא בגובה 6,000 ₪, כלומר מעל הפטור.

אפשרות אחת, היא לדבוק במסלול הפטור, אך גובה התקרה יופחת בגובה ההפרש (346 ₪) ויועמד על 5,308 ₪. כל ההכנסה מעל תקרה מעודכנת זו, הכנסה בגובה 692 ₪, חייבת במס לפי השיעור השולי, כשמדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט אם מלאו לך 60 שנה, שאז מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה לא תוכל לנכות הוצאות, ובין היתר את ההוצאות הכרוכות בתשלום לחברת הניהול.

אלטרנטיבית, תוכל לבחור במסלול 10%, ובו תשלם 10% מסך הכנסתך מדמי השכירות. גם במסלול זה אינך רשאי לנכות הוצאות או פחת, ולכן לא תוכל לנכות את הוצאות חברת הניהול.

רק במסלול השלישי – חיוב במס מלא – תוכל לנכות את מלוא הוצאותיך שהוצאו בייצור ההכנסה, לרבות פחת.

עוד נקודה שעשויה להשפיע על בחירת המסלול (ולא תמיד שמים אליה לב) היא, ההתחשבות במרכיב הפחת בעת מכירת הדירה:

הטיפול במרכיב הפחת אינו מסתיים בתקופת ההשכרה השוטפת של הדירה. עם מכירת הדירה, ישולם מס שבח על השבח שנוצר. השבח הוא הרווח שנוצר מההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות שונות. השבח מייצג את ההתעשרות הכלכלית שמימש בעל הנכס בעת מכירתו.

אך אם בעל הנכס ניכה פחת במהלך השנים (או יכול היה לנכות פחת), כנגד הכנסותיו השוטפות מהנכס, הרי הוא "ניצל" את עלות הנכס בתור פחת. העלות נפרשה על פני השנים, והוא נהנה ממנה באמצעות קיזוזה כנגד הכנסתו השוטפת מהנכס. החוק לא יאפשר אפוא לבעל הדירה לנכות את עלות הנכס פעמיים – פעם כנגד ההכנסות השוטפות מהנכס, ופעם נוספת, כנגד שווי המכירה של הנכס.

לכן בעת חישוב השבח, יובא בחשבון שווי הרכישה בקיזוז הפחת שניתן היה לנכות כנגד ההכנסות השוטפות מהנכס. הקטנת שווי הרכישה בפחת שנוכה ברבות השנים (או ניתן היה לנכותו), מנטרלת את ההטבה הכפולה, ומביאה כמובן להגדלת השבח, ולהגדלת המס.

יש לשים לב, כי בחירה במסלול 10% מביאה בחשבון כאילו נוכה פחת (ניכוי "רעיוני" של הפחת גלום בעצם שיעור המס הנמוך). לגבי התחשבות במרכיב הפחת ביחס למסלול הפטור – ישנה פסיקה סותרת, ונראה כי טרם נאמרה המילה האחרונה בעניין.

אני ממליץ בחום להפנים את מלוא ההשלכות של בחירה במסלול מיסוי שכר הדירה, גם אלה שקשורות למכירתה.

שלום עדי,

(1) הפטור שניתן ליורשים, ממס שבח בעת מכירת "דירת ירושה", מותנה בכמה תנאים שמופיעים בסעיפים 49א ו-49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.

אחד מהתנאים הוא שלפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.

תנאי נוסף הוא, שאילו היה המוריש בחיים והוא היה מוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס בשל המכירה.

בהתאם להגדרה "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק, גם חלק מדירה נחשב דירת מגורים.

מכאן, שאם למוריש היו 2 חלקי דירות, הוא נחשב כבעלים בשתי דירות מגורים, ולכן תנאי הפטור לא מתקיימים.

אגב, אמנם הפטור בגין "דירת ירושה" נשלל, אך עדיין ייתכן כי היורשים, או חלק מהם, יוכלו ליהנות מפטור "דירה יחידה", אם הם עומדים בתנאי הפטור.

(2) מי שירש עד 50% מדירת ירושה, ואין בבעלותו דירות נוספות מעבר לכך - כשהוא ירכוש דירה נוספת בעתיד הוא יזכה בהטבת מס רכישה בגין דירה יחידה, מאחר שהחוק מתעלם מחלק הדירה שבבעלותו (עד 50% כשמדובר בירושה).

הדיון לעיל מדגים את החשיבות בתכנון מוקדם של העברת נכסים מדור לדור.

בהצלחה!

קובי יקר

השאלה עדיין לא ברורה

אתה כותב שהיחיד רכש את הדירות, ולאחר מכן אתה כותב שהן בבעלות תאגיד

אולי תספר מה קרה בדיוק, מי רכש ומתי וכו׳, ואת השאלה שיש לך בנוגע לאותו מקרה, במקום לשאול שאלות תיאורטיות?

לא מוכרת לי חובה לנכות מס הכנסה במקור כשעמותה שוכרת דירה.

יחד עם זאת, מדובר במס שמהווה מקדמה על המס שתהיה חייב בו, ולכן לא מדובר בתשלום כפול.

כתבת שהדירות בבעלות תאגיד, ומכאן נובעת הטעות שכן אתה מבהיר עכשיו שמדובר באדם פרטי שרכש שתי דירות.

אם ימכור את הדירה הראשונה שרכש, תוך שנה מיום שקיבל חזקה בדירה השניה שרכש, יהיה זכאי לשלם מס רכישה על הדירה השניה שרכש.

שלום נטלי,

מיסים זה עניין מסובך :)

את צודקת. הסיבה שהאמנה מקצה את עוגת המס בין מדינת המושב למדינת המקור היא כדי להימנע מכפל מס.

אכן, ההנחה היסודית היא כי את תושבת בולגריה ולא תושבת ישראל לצורכי מס.

במקרה של הכנסה מקצבאות כאמור, כלל ההקצאה הוא כי מדינת המושב (בולגריה במקרה זה) היא בעלת זכות המיסוי הבלעדית, כלומר רק בולגריה רשאית למסות ולא ישראל.

עם זאת, יש לזכור את הסייגים למסקנה זו שפירטתי בתשובתי הראשונה.

חברת הביטוח לא תיכנס לעומק, ותגבה ממך את המס, אך הדלת פתוחה בפנייך לדרוש החזר באמצעות פניה ישירה לרשות המסים בישראל (יש פרוצדורה מסודרת להגשת בקשות להחזרי מס). את יכולה לבקש החזר גם לאחר שחברת הביטוח ניכתה לך במקור ועד לתום 6 שנים מסוף שנת המס שלגביה מתבקש ההחזר.

מקווה שהדברים ברורים כעת.

את החזר המס יש לדרוש במסגרת בקשה להחזר מס שמוגשת יחד עם דו"ח לשנה הרלוונטית.

ניתן לדרוש את ההחזר אחרי קבלת הכספים מחברת הביטוח, ועד לתום 6 שנים מסוף שנת המס הרלוונטית.

הפניה נעשית למס הכנסה.

אכן, בולגריה היא מדינת אמנה.

לפי סעיף 18 לאמנה בין ישראל לבולגריה, "קצבאות וגמול דומה אחר ששולמו לתושב של מדינה מתקשרת תמורת עבודה בעבר, יהיו חייבים במס רק באותה מדינה". זאת, למעט קצבה המושלמת בידי המדינה או רשות מקומית שלה או קרנות שנוצרו באותה מדינה.

שלום נטלי,

אני מבין את תחושתך. חברות הביטוח וגופים דומים נוטים שלא להיכנס לבחינת חבות המס המהותית של כל נישום. הם עסוקים בעיקר במילוי החובה שלהם לנכות מס במקור – וממי שטוען אחרת, הם בד"כ דורשים אישור מפקיד השומה על פטור מניכוי במקור או הקטנת שיעור הניכוי.

המקרה שאת מתארת מעניין, וזו הסיבה:

אם עזבת למדינת-אמנה (כלומר, למדינה שלישראל יש אמנה למניעת כפל מס עמה, ויש עשרות מדינות כאלה), מרבית הסיכויים שהאמנה קובעת שזכות המיסוי הבלעדית ביחס לכספי "קצבאות" או גמול דומה אחר (כל עוד אינן בגין שירות ציבורי), נתונה בלעדית למדינת המושב (זו שעברת אליה) ולא למדינת המקור (זו שצברת את הכספים בה).

הוראות האמנה גוברות על הוראות הדין הפנימי (פקודת מס הכנסה). לכן, אם הכספים שאת פודה אכן נחשבים "קצבה" במובן של האמנה, לכאורה אין לישראל זכות מיסוי ביחס לכספים אלה, אלא רק למדינת מושבך החדשה, חרף הדין הפנימי בישראל (כמובן, אם עברת למדינה שאינה מדינת-אמנה, ההקלה הנ"ל באמנה אינה רלוונטית לגבייך).

אלא שכאן, שלטונות המס בישראל עשויים לטעון טענות שונות שישללו את הטבת האמנה. למשל, ביחס לאופיו של התשלום שאת מושכת מהקופה – האם הוא מסוג התשלומים שאליהם אכן מכוונת האמנה ("קצבה" או גמול דומה אחר) או שמא, על רקע פדיונו המוקדם, הוא כבר אינו בא בגדרי "קצבה" במובן האמנה.

טיעון נוסף עשוי לשלול את ההטבה נוכח עיתוי התשלום – תשלום חד פעמי לעומת תשלום המשולם מעת לעת בזמנים קבועים.

לכן פתחתי בכך שמדובר בסוגייה מעניינת.

במישור הפרקטי, ככל הנראה חברת הביטוח ינכו לך 35% מס במקור ולא ישתכנעו אחרת.

הברירה הנותרת בידייך, ככל שאת אכן תושבת מדינת אמנה, היא לשקול לדרוש החזר המס מישראל, נוכח הוראות האמנה.

מקווה ששפכתי מעט אור, ואני כאן לרשותך. 

אם סך הכנסות השכירות שלך למגורים לא עולה על התקרה בחוק (כששת אלפים ש״ח), אתה לא חייב במס על ההכנסה.

בשאלה האם אתה חייב בדיווח על ההכנסה, יש דעות לכאן ולכאן. בפועל, מס הכנסה לא עושה כלום למי שלא מדווח על ההכנסה משכירות שאיננה עולה על התקרה, אבל אם אתה חייב בדיווח מסיבה אחרת (אתה עצמאי, או הכנסות גבוהות וכד׳), כדאי מאד שלא תשכח לכלול את ההכנסה הפטורה בדוח שאתה מגיש.

לסיכום: אם אתה לא חייב להגיש דוח, אין צורך להגיש אותו רק בשביל ההכנסה הפטורה.

אם אתה ממילא חייב להגיש דוח, תכלול את ההכנסה הפטורה בדוח.

ככל ומדובר בפריטים שאתה מחזיק כאדם פרטי, ואתה מוכר אותם כמו במכירת חצר, אין צורך לדווח ואין חיוב במס על המכירה.

ככל ואתה סוחר בדברי יד שניה, כלומר קונה ומוכר, אתה חייב לפתוח תיק ולדווח.

שלום רב,

עובד עצמאי" מוגדר בחוק הביטוח הלאומי כמי שעונה על אחד מהמצבים הבאים:

2. הכנסתו החודשית הממוצעת ממשלח ידו שווה או עולה על 6,268 ₪ (50% מהשכר הממוצע לפי סעיף 2, נכון ל-2025).

אכן, ככל ששתי החלופות בהגדרת עצמאי לא מתקיימות במקרה שלך, עדיין החלופה השלישית תחול מאחר שבחינת גובה ההכנסה של עצמאי נעשית בחישוב שנתי ולכן תוספת הכנסה חד פעמית של 4000 שח תגרור באותה השנה לסיווג אותו אדם בשנה זו כעצמאי בשל הכנסה העולה על 6268 שח לחודש.

מאחר שהסכום החודשי נמוך מתקרה של 7522 שח לחודש- תחויב ההכנסה בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות בשיעור מופחת של 7.7%

ההטבה של מס רכישה על דירה יחידה מוענקת רק לאדם פרטי, ולא מוענקת לתאגיד.

אם תאגיד רוכש דירה, הוא חייב במס רכישה רגיל (כמו אדם פרטי שרוכש דירה שאיננה יחידה).

משאלתך לא מובן האם אתה שואל על מס הרכישה של התאגיד, או של פלוני (שהוא אדם פרטי), אבל ההסבר למעלה יכול לסגור את הפינה

החברה הקבלנית חייבת להוציא חשבונית עבור הרוכש.

הרוכש הוא מי שרשום בחוזה הרכישה כרוכש.

כלומר גם אם אדם אחר שילם בפועל, החברה חייבת להוציא חשבונית על שם הרוכש.

לעניין קבלה, היא חייבת להוציא את הקבלה על שם המשלם בפועל.

משה שלום,

סעיף 1(3) לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים) מחיל את הפטור עד לגובה התקרה גם על השכרת דירה המשמשת למגורים לעמותה (ובהתאם לתנאים המפורטים בחוק).

הפטור השנה עומד על סכום של 5,654 ש"ח.

הכנסה מעבר לסכום הפטור מחייבת במס מעבר לתקרה המתואמת.

הדיווח והתשלום חלים על בעל ההכנסה, וככל שהעמותה מנכה מס במקור, עליה לתת לך אישור על הסכומים שהועברו למס הכנסה ואתה תוכל להזדכות על הסכומים שהיא שילמה עבורך.

הפעלת עסק מבלי לפתוח תיק ברשויות המס ומבלי לדווח על ההכנסות שלו היא עבירה פלילית.

לאחר שתפתח את העסק ברשויות המס, יש סיכוי שישאלו אותך מה קרה בשנים האחרונות, ויש סיכוי שלא ישאלו וימשיכו רגיל.

בכל מקרה, בעת פתיחת התיקים אתם נדרשים להצהיר על מועד התחלת הפעילות, וזה מכניס אתכם לבעיה: אם תצהירו שמועד תחילת הפעילות היה לפני מספר שנים יש סיכוי רב שישאלו אתכם, ואם תצהירו שהעסק התחיל רק עכשיו אתם מסתכנים בהצהרת שקר.

לכן, אמליץ לכם להכין דיווחים לכל השנים בהם פעלתם ולא דיווחתם, ולהגיש דיווחים אחורה. מעיין גילוי מרצון.

להבנתי, ישנו הליך גילוי מרצון שיתאפשר בעתיד הקרוב. במקרה זה, תוכלו לבצע את הגילוי מרצון לפי הנוהל.

שלום קלואי,

רפורמת עסק זעיר מתייחסת לעסקים שמחזור ההכנסות שלהם לא עולה על 120,000 ש"ח בשנה.

במקום להגיש דוח שנתי תוכלי לדווח דרך במערכת רשות המסים דיווח שנתי מקוצר ויוכרו לך 30% מההכנסות שלך כהוצאה ללא שתידרשי להציג קבלות שהוצאו בפועל.

לגבי מקדמות - לא תחויבי במקדמות, ותוכלי לשלם את כל המס בסוף השנה (ניתן לשלם מקדמות אם מעדיפים לפרוס התשלום במהלך השנה).

שלום רב,

במרבית המקרים מניות אלו מוענקות לעובדים מבלי שהעובד ישלם עליהן דבר. בהצהרת הון יש לדווח על נכסים בהתאם לעלותם, מאחר שבמקרה זה לא שולם על ידך דבר, יש לציין את כל הנתונים הנוגעים למניות הן לאלו שהבשילו ואלו שלא הבשילו ולציין שהתקבלו ללא עלות

השאלה לא נוגעת למיסים, אולם לדעתי זכאי מנהל העיזבון (והיורשים) לדרוש החזר שמגיע לנפטר.