| דן שלום,
סעיף 145 (א) (2) לחוק התכנון והבניה קובע, כי הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה, הינן עבודות הטעונות היתר מאת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית.
היינו, לכאורה חלוקה המהווה שינוי פנימי בלבד (חלוקה לאגפים) פטורה מחובת היתר. ומהו שינוי פנימי?
החוק מגדיר שינוי פנימי באופן הבא: "שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור".
חוקיות התכנון שאתה חפץ לבצע כמפורט בשאלתך, נדונה לא אחת בבתי משפט וברוב המקרים נקבע למשל, כי העדר מוני מים וחשמל נפרדים לכל יחידה, קיומה של כניסה אחת בלבד לדירה והעדר רישום נפרד לכל אחת מהיחידות אינו מונע הגדרתה של כל אחת מהיחידות שנוצרו כיחידת דיור נפרדת.
לא זו אף זו, לאור התופעה המתפשטת של פיצול דירות ללא היתר, ניתן להצביע על נקיטת פרשנות נוקשה ודווקנית של בתי המשפט בשאלה האם שינויים פנימיים בדירה מהווים שינוי פנימי הפטור מהיתר או שמדובר ביחידות דיור אשר הוקמו ללא היתר ובנייתן מהווה עבירה.
בתי המשפט אימצו את "המבחן הפונקציונלי" לעניין בדיקת קיומן של יחידות דיור עצמאיות. בית המשפט בוחן למשל הימצאותן של כניסות נפרדות, נקודות לצנרת מים וביוב, מערכת שירותים ומקלחת נפרדת, מטבח נפרד, דוד חשמל נפרד וכיו"ב.
סיכום המבחן הפונקציונלי במילים פשוטות - חדר יחשב כיחידת דיור מקום שקיימות בו "הפונקציות הבסיסיות הנדרשות מדירה".
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
|