|
| מפצלים, אבל פחות
אין אינדיקציה טובה יותר למגמת השוק מאשר המבצעים בפועל, והשיפוצניקים מדווחים על ירידה של 25%-30% בעבודות לחלוקת דירות בחצי השנה האחרונה אכיפה מוגברת של הרשויות, לרבות צווי הריסה, עושים לאט-לאט את שלהם
אורית בר-גיל | 12:56 25/05/08
ה תנופה המשמעותית שחלה בשנים האחרונות בפיצול וחלוקת דירות בתל אביב ובאזורי הביקוש עוברת לשלב חדש. כך לפחות טוענים בהתאחדות קבלני השיפוצים, שעבודות הפיצול היוו חלק נכבד מפרנסתם. הארגון מעריך שחלה ירידה בעבודות לחלוקת דירות בהיקף של 25%-30% בחצי השנה האחרונה, ושמגמה זו תתחזק לאור פסיקות אחרונות של בתי משפט, שחייבו מפצלי דירות להשיב את המצב לקדמותו ולשלם קנסות. גם צעדי אכיפה אינטנסיביים של עיריית ת"א, שבשטחה מבוצעים מרבית פיצולי הדירות, עושים את שלהם: החודש שלחה העירייה מאות מכתבים לבעלי דירות שפוצלו, וזימנה אותם לבירור תוך הדגשת אי חוקיות המהלך.
חלוקת הדירות היא תופעה נפוצה מאוד בקרב רוכשי דירות, שמחלקים דירות של 4 או 5 חדרים לשתיים או שלוש דירות קטנות, ובכך מגדילים את התשואה משכירות. בעלי הדירות יוצרים בשיפוץ מטבח ושירותים לכל יחידה, חדר שינה קטן - ומשכירים את היחידה כדירה נפרדת.
באחרונה יותר ויותר ועדי הבתים התנגדו למהלכים מסוג זה, שגרמו לצפיפות גדולה יותר ברכוש המשותף ולוויכוחים על שעון מים, צריכת חשמל, חניה וכד'. הדבר הוביל לתלונות רבות בעיריות, כפי שקרה בעיקר בתל אביב, ולאכיפה מוגברת.
לדברי יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, ערן סיב, "בחצי השנה האחרונה היו הרבה פרסומים בנוגע לאכיפה של העיריות נגד עבודות פיצול שנעשו ללא היתר, והתפרסמו פסקי דין חדשים יחסית שקבעו שמדובר בעבירה על החוק. לכן, בתקופה זו של החצי השנה האחרונה, אנו חשים שאנשים נרתעים מאוד מחלוקת דירות. הסיבות לירידה הן לדעתי חשש מהלשנה של שכנים לרשויות, חשש מכך שכל העבודה תרד לטמיון ואנשים יחויבו להרוס את העבודות שעשו. יש לציין שעלות כוללת של עבודות לחלוקת דירת 100 מ"ר ל-3 דירות היא כ-50 אלף שקל לכל יחידה, ו-150 אלף שקל לכל השלוש. זו העלות לרמה הנמוכה ביותר של שיפוץ".
סיב מציין כי קבלני שיפוצים מעוניינים כמובן בחלוקת דירות, שהוסיפו נפח גדול לענף. "אין ספק שמרגישים בירידה של חלוקת דירות, שהיתה טרנד גדול בשנים האחרונות והביאה הרבה עבודה לשיפוצניקים, וחבל שהחוק לא מאפשר זאת. דירות אלה יכולות גם להוות פתרון אמיתי לצפיפות ולמחסור ביחידות דיור במרכזי הערים. יש כאן פתרון למגזר שלם של צעירים ובודדים שאינם יכולים להרשות לעצמם לגור בדירה גדולה, ומצד שני לא מעוניינים לחלוק את הדירה עם שותפים", אומר סיב.
לפיכך פועל הארגון לחקיקה ותקנים בנושא. בינתיים, לטענתו, יש שני חברי כנסת שבודקים את הנושא: "אנו חושבים שראויה חקיקה לפיה אם אדם משלם כופר לעירייה, בהתאם לגודל הדירה, הוא יוכל לחלקה", הוא מסביר. "אי אפשר לומר לאדם מה לעשות בתוך ביתו. מה ההבדל אם אני מחלק דירה או מכניס לדירה כפי שהיא עוד 4 אנשים שיגורו בה? צריך לאפשר את חלוקת הדירות, שתוריד משמעותית את שכר הדירה בגוש דן".
צווי הריסה מינהליים
בינתיים עיריית ת"א מחלקת מכתבים למיגור התופעה. העירייה מסרה כי "פיצול דירות הינו פעולה לא חוקית, ולכן עיריית תל אביב יפו פועלת למיגור התופעה באמצעים החוקיים העומדים לרשותה. כל חודש מוגשות עשרות תביעות משפטיות, צווי הפסקת עבודה וצווי הריסה מנהליים בנושא פיצול דירות. המדיניות שנקבעה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאפשרת פיצול דירות באזורים או רחובות מסחריים, בהם אין הגדרת צפיפות על-פי התב"ע. שם ניתן יהיה לחלק דירות, כאשר התנאי הוא שממוצע שטח דירה מפוצלת יהיה 53 מ"ר שטח עיקרי, וגודל יחידת דיור מינימלית לא יפחת מ-35 מ"ר שטח עיקרי. הגדרת הצפיפות לשטח ממוצע לדירה תיצור תמהיל דירות בבניין ותאפשר ניצול מיטבי של זכויות הבנייה".
לפי חוק התכנון והבנייה, שינוי מספר יחידות דיור בתוך יחידת דיור אחת טעון היתר מהרשות המקומית. עו"ד דוד בסון, ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', המתמחה בנדל"ן, מסביר כי ההליך לרוב אינו מסובך, אך יכול לעתים ליפול בשל הצורך בתקן חניה הנדרש בחלק מהרשויות.
לדבריו, "ללא קבלת היתר לא ניתן לבצע חלוקה של הדירה בין היחידות השונות לצורך ארנונה, מים וחשמל. נוסף לכך, לגבי דירות שחולקו ללא היתר, הוועדה המקומית מטילה קנסות וגם דורשת החזרה של המצב לקדמותו. חלוקת הדירה משמעותה תוספת יחידות דיור, ולכן יש צורך במקומות חניה נוספים, שלא תמיד בנמצא".
בסון מציין עוד שיש יזמים ה'מתחכמים' ואינם מבצעים חלוקה מלאה של הדירה. עם זאת, במקרים שהגיעו לבתי המשפט הפסיקה היא לרוב מהותית, ובודקת האם בפועל יש יחידות דיור עם כניסות נפרדות, שירותים נפרדים ומטבח נפרד.
פסיקות סותרות
מעבר לפסיקות האחרונות, יש פסיקה סותרת בעניין. באפריל האחרון הרשיע בית משפט השלום בתל אביב אנשים שחילקו דירה בגבעתיים ללא קבלת היתר כדין, ודחה את טענתם לפיה מדובר בעבודות בגדר שינוי פנימי שאינו מצריך קבלת היתר. במסגרת העבודות הוצבה דלת אחת לדירה, ואחריה מבואה המובילה לשלוש כניסות שבפתח כל אחת מהן דלת פלדה. כל אחת מהכניסות מובילה ליחידה הכוללת חדר שינה, מטבחון, מקלחת ושירותים. כמו כן, ישנם שלושה מוני חשמל נפרדים על שם הבעלים. היחידות הושכרו לאנשים שונים.
השופט ציין כי המבחן שנקבע בפסיקה קודמת הוא המבחן הפונקציונלי: האם יש באותן יחידות פונקציות בסיסיות הנדרשות מדירה? בהכרעת הדין צויין, כי "המחוקק הניח שהוספת יחידות דיור בדירה תגרום ל'הכבדה סביבתית': הוספת תשתיות, צפיפות יתר, ניידות רבה של דיירים, תשתית תחבורתית (מקומות חניה) וכיו"ב, ועל כן היא צריכה להיות מוכוונת ומפוקחת על-ידי רשויות הרישוי. 'הכבדה' זו מתקיימת כשיחידות הדיור שבאותה דירה הן 'עצמאיות, באופן שהן יכולות לשמש בנפרד דיירים אחדים, משל היו דירות נפרדות כשלעצמן'".
במקרה אחר זוכה ב-2001 אדם שחילק מחסן בבניין למגורים לשלוש יחידות דיור נפרדות על-ידי הקמת מחיצות גבס ובניית שירותים ומקלחת לכל יחידת דיור שנוצרה. בית משפט לעניינים מקומיים בבת ים קבע כי במקרה זה מדובר במרתף שאין הגדרתו כמחסן. נקבע כי הנאשם לא פגע בחזית הבניין, בשלד, ברכוש המשותף, בשטח הדירה ואף לא שינה את שטחה של הדירה. בית המשפט ציין, כי "השינוי אף לא שינה את מספר יחידות הדיור. דירה יכולה להיות גם חדר, או תא אחד. מאחר והתרשמתי כי אכן מדובר בהגדרה בדבר מגורים של כל בניין, מלכתחילה, אין לומר כי החלוקה אותה עשה הנאשם היא אסורה על פי חוק. אמנם מדובר בחלוקה לשלוש יחידות, כשבכל יחידה יש מקלחת, אך דבר זה איננו המבחן העיקרי".
עו"ד ושמאי אסא זהר דווקא לא רואה ירידה בעבודות לפיצול דירות בזמן האחרון, אבל מציין כי לאחרונה אנשים יותר מתייעצים לפני פעולה כזו, ויש מודעות לכך שהעירייה או בית המשפט יכולים להורות על הריסת העבודות ולהטיל קנסות. "זה נכון שהפסיקה בנושא אינה חד משמעית, לכאן או לכאן. היתה גם פסיקה שהכירה בפיצול דירות כחוקי, למשל פסקי דין שראו בעבודות חלוקת דירה לאגפים, ולא כפיצול ליחידות דיור נפרדות".
לדברי עו"ד זהר, אפשר להציג כמה כללים בסיסיים למי שמעוניין לפצל דירה: צריך שתהיה כניסה אחת לדירה המקורית - כך תהיה דלת נפרדת לכל דירונת, אך כזו שאינה מאפשרת יציאה החוצה לגמרי. יש לדאוג לכך שאין מונים נפרדים לכל דירונת, אלא מונה אחד של מים וחשמל לכל הדירה המקורית וחשבון ארנונה אחד. יש לדאוג שהמעבר ליחידות בתוך הדירה לא יהיה מעבר צר וקטן שמסביבו דלתות, אלא רחב יותר, כשיש מסדרון שמוביל ליחידה אחת ומסדרון ליחידה אחרת. לדבריו, אם עושים פיצול קטן יהיה לכך יותר סיכוי לעבור את מבחן בית המשפט. "חשוב מאוד לא להרגיז את השכנים - לא במהלך הבנייה ולא לאחר מכן, עם התוצאה שמתקבלת. כדאי מאוד לא לפצל את הדירה באופן שתיווצר פגיעה בפרטיותם של השכנים" - עצה שכנראה תמיד תהיה טובה. **
orit-b@globes.co.il
|