פטור ממס במכירת דירה שנהרסה וטרם נבנתה בפינוי בינוי

אבי שלום, 

השאלה שאתה מעלה נוגעת למקרים רבים בפרויקטים של התחדשות עירונית, בה נשאלת השאלה בדבר העיתוי שבו מתאפשרת מכירת דירת התמורה - הדירה שהדייר מקבל חלף דירתו המקורית - עיתוי המאפשר מכירת הדירה או הזכות לקבלת הדירה החדשה בפטורים או הקלות של דירות מגורים.

עד לחודש נובמבר 2021 הייתה מניעה למכירת הדירה, תוך שימוש בפטורים והקלות של דירה (לרבות אפשרות לחישוב מס לינארי), בפרק הזמן שבו הבניין נהרס וטרם שהבניה הושלמה וניתן טופס 4. זאת, מאחר ועל פי הדין שחל עד אז, המכירה הייתה נחשבת למכירה של זכות חוזית לקבלת הדירה החדשה, דירת התמורה, ולא מכירת דירה שכאמור טרם נבנתה, כך שהמיסוי לא אפשר קבלת פטורים או הקלות של דירות מגורים.

אלא שבנובמבר 2021 חל שינוי. במסגרת חוק ההסדרים נוספו לחוק מיסוי מקרקעין הוראות הנוגעות הן לפרויקטים מסוג פינוי בינוי והן לפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 וכעת גם דירה שנהרסה תיחשב בתקופת הבניה כ"דירת מגורים". ההוראות קובעות שיראו זכות ליחידת מגורים חלופית שהתקבלה תמורת יחידת המגורים הנמכרת כ "דירת מגורים" הן לצורך מס שבח והן לצורך מס רכישה.

לתיקון ישנן שתי השלכות. האחת, הנוגעת למס שבח בלבד, היא שבעל הדירה יהיה זכאי להטבות מס השבח במכירת הדירה, גם אם בנייתה טרם הושלמה. הקלות כגון פטור דירת מגורים יחידה, פטור דירת ירושה, חישוב לינארי מוטב. זאת, כמובן, בכפוף להוראות הספציפיות המקנות את הפטור או ההטבה כאמור ובכלל כך שמדובר ב"דירת מגורים מזכה", כאשר לעניין זה תחשב התקופה שלא נעשה בדירה שימוש בכלל כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.

ההשלכה השנייה של התיקון, הנוגעת הן לעניין מס השבח והן לעניין מס הרכישה, משפיעה על מניין הדירות שבידי הבעלים, באופן שהזכות לקבלת דירת התמורה בפרויקט חלף הדירה הישנה תחשב דירת מגורים גם אם בנייתה של הדירה החדשה טרם הושלם והיא תתווסף לסה"כ הדירות של הבעלים. לכן, למשל, אם לבעלים דירה נוספת, הוא לא יוכל למכור אותה בפטור דירת מגורים יחידה בטענה שהדירה השנייה אשר בפרויקט הפינוי בינוי טרם הושלמה ולא ניתן לחשבה כדירה קיימת. באותו האופן, אם ירכוש באותה העת דירה נוספת לא יוכל ליהנות מחיוב במס רכישה בגין דירה יחידה ולא תשמע טענה לפיה אין לחשב במניין הדירות את הזכות לקבל את הדירה החדשה בפרויקט הפינוי בינוי שבנייתה טרם הושלמה.

חשוב לציין שהתנאי לאמור הינו שהזכות לקבלת דירת המגורים החדשה בפרויקט הפינוי בינוי או פרויקט התמ"א 38/2 הינה זכות לקבלתה חלף דירת מגורים ישנה שהייתה בבניין ולא, למשל, חלף יחידה אחרת (כמו מחסן, שטח משרדי, שטח מסחרי וכיוצ"ב), לגביהן חלות הוראות ספציפיות בעניין.

ואם לסכם, בקצרה, הסטטוס של "דירת המגורים", ככל שהייתה דירת מגורים והיא הזכות שנמכרה במסגרת הפרויקט, ישמר לאורך כל הפרויקט ובכלל כך לאחר ההריסה ובמהלך הבניה של דירת המגורים החדשה לה זכאי הבעלים במסגרת הפרויקט.

בברכה,
אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il