|
| נועם שלום רב,
במסגרת הסכם רכישה מול קבלן, הדירה הנרכשת לרב עדיין לא רשומה כתת חלקה בלשכת רישום המקרקעין, כאשר לעיתים בנייתה כבר הושלמה ולעיתים טרם החלה.
לכן, לצורך הבטחת כספי התמורה של רכישת הדירה, נקבעו מנגנוני הגנה בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 ומנגנונים נוספים שחשוב שתכיר כגון:
1. כנגד תשלומי התמורה שתשלם לקבלן, אתה זכאי לקבל ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח שיבטיחו את הכספים ששילמת.
2. את הבטוחות האלה ניתן להחליף רק לאחר שנמסרה לך החזקה בדירה ונרשמה לטובתך הערת אזהרה או משכנתא או שהדירה נרשמה על שמך.
3. חשוב להקפיד על קבלת זכויות אלה במסגרת ההסכם, שכן, למרות שמדובר בחוק שלא ניתן להתנות עליו, לא כל קבלן מקפיד ליישמו.
4. אמצעי הגנה נוסף הוא קבלת "מכתב החרגה" שנועד להחריג את הדירה שרכשת מהשעבוד שהוטל על הפרויקט כולו בעקבות הלוואה שהקבלן נטל מגורם פיננסי שמממן את עלויות הפרויקט. באמצעות מכתב ההחרגה, הדירה שלך לא תמומש על ידי הגורם הפיננסי המממן במקרה של מחדל מצד הקבלן.
5. מעבר להגנות שציינתי, חשוב לבחון את הסכם המכר בצורה מדוקדקת ולאתר סעיפים שלא עלו בשלב המו"מ וחשוב שתהיה מודע אליהם. לדוגמא, באחת העסקאות האחרונות שביצעתי הבחנתי בגוף הסכם המכר חיוב כספי נוסף תחת הגדרה של "הוצאות כלליות" בסכום משמעותי מאוד. כמובן שפעלתי לבטל את הסעיף והחיוב לאלתר, אך אם קונה אחר היה חותם על ההסכם הזה הוא היה מחויב לשלם לקבלן סכום כסף נוסף שהוא כלל לא היה מודע אליו.
מקווה שסייעתי, אם יש לך שאלות נוספות - אל תהסס לכתוב לי,
והכי חשוב - שיהיה בהצלחה.
בברכה,
אלי מור, עו"ד
מנהל פורום בתי משפט
פארק אולימפיה, מוטה גור 9, קומה 4, פ"ת
טלפון: 03-6959990, מייל: eli@mor-lawyers.co.il
|