דירות גדולות. דירות קטנות. אותה תוספת מטר'ז?

שלום עמי,

המקרה שאתה מתאר מוכר וידוע. אופן חלוקת התמורות בין הבעלים, התוספות שתקבל כל דירה, בפרויקט התחדשות עירונית, היא אחת הסוגיות איתה נדרשים הדיירים להתמודד טרם שיקדמו פרויקט התחדשות עירונית. הפערים והנפיצות של הסוגיה מקבלים משנה תוקף כאשר קיים שוני משמעותי בגדלים של הדירות הקיימות.

פעמים רבות מדובר במחלוקת שאינה נגמרת ובהעדר הסכמה, למרבה הצער, הדבר מוביל לחיסול אפשרות לקידום הפרויקט. הנזק שנגרם לכך הוא לכל הדיירים, בעלי הדירות הגדולות והקטנות כאחד. הדבר משקף את הנטייה הקיימת אצל דיירים מסוימים, לפיה הם מעדיפים לבחון מה האחר מקבל על פני בחינת מה הם מקבלים, לבחון את הרווח שלהם מהפרויקט לעומת הרווח של האחר. בבחינת "תמות נפשי עם פלישין".

השיטה הנפוצה לחלוקת התמורות בין הבעלים היא שיטת קביעת התוספת האחידה לכל דירה, בין אם מדובר בדירה גדולה ובין אם מדובר בדירה קטנה. לכל דירה יתווספו אותם מטרים על הקיים. זוהי הגישה הפשוטה וכאן יתרונה. כמו כן, נזכור שברשויות מקומיות רבות כבר נקבעו מסמכי מדיניות הקובעים את התוספת שכל דירה תקבל, כאשר התוספת הינה על פי שיטה זו - קבועה ואחידה. שיקולים רבים תומכים באימוץ גישה זו לעומת שיקולים המצביעים על עיוותים שיכולים להיווצר, למשל כאשר קיימות דירות גדולות (נניח 120 מ"ר) ודירות קטנות (נניח 40 מ"ר).

שיטה אחרת הינה השיטה לפיה קובעים את תוספת התמורה לכל דירה באופן יחסי לגודלה בהשוואה לדירות אחרות בפרויקט. להמחשה, על פי שיטה זו ניקח את כל המטר'ז הנוסף שהיזם יעמיד לרשות הדיירים וזה יחולק בין הדיירים באופן יחסי לחלקם ברכוש המשותף. אפשרות נוספת היא חלוקת מטר'ז זה על פי קביעת שמאי המכין טבלאות איזון בין הדירות הקיימות. לכאורה, מדובר בשיטה שוויונית ומידתית הנותנת יותר למי שיש יותר.

במקרה כמו שלכם, בהם נטען להפרשים גדולים בין מקבצי הדירות השונות, יש לבחון את המקרה, לקיים שיח אמיתי המביא לכדי ביטוי את התועלת שכל אחד מקבל, להבדיל מהתועלת שתצמח לזולתו, תוך ביצוע התאמות שיכולות לבוא לכדי ביטוי בדרכים שונות מעבר לשוני בתוספת המטר'ז לדירות, כמו קביעת דיפרנציאציה באופן קביעת הקומה בה תשובץ דירה גדולה לעומת דירה קטנה, מיקום הדירה בחזית לנוף (במידה וקיים) או בעורף וכיוצ"ב, קביעת סדר בחירת חניות ומחסנים וכיוצ"ב פרמטרים נוספים מעבר לתוספת המטר'ז שתקבל כל דירה.

לכל שאלה נוספת אני כאן לרשותך.

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il