שלום רב,
אנסה לסייע לך להבין את אופן החישוב באמצעות דוגמא מספרית שתקל עליך את הבנת הנושא.
נניח שרכשת דירה לפני 5 שנים בסכום של ב1,500,000 ש"ח. מיום הרכישה השכרת אותה למגורים.
כעת כעבור 5 שנים אתה מבקש למכור אותה.
בהתאם להוראות החוק, דירה שהושכרה למגורים, בעת מכירתה ובהנחה שאין המדובר בדירה יחידה הפטורה ממס שבח במכירתה, אזי יש לחשב מה סכום הפחת שנצבר בכל תקופת ההשכרה ואת הסכום הזה לנכות בעת חישוב השבח. ניכוי הפחת משמעותו הגדלת השבח/הרווח ממכירת הדירה ולכן ככל שהפחת גבוה יותר, כך יגדל השבח וכפועל יוצא המס שבח.
כעת נחזור לדוגמא:
קיימות שתי חלופות לניכוי השבח:
האחת- לנכות 2% פחת לשנה, מכל סכום הרכישה, כלומר 2%X1,500,000 = 30,000 פחת לשנה
ופחת נצבר ל-5 שנים 5X30,000=150,000 ש"ח
חלופה שניה- לדרוש פחת בשיעור של 4% אך מסכום הרכישה בניכוי החלק המתייחס לקרקע. בפרקטיקה נוהגים לייחס 1/3 משווי הרכישה לקרקע והשאר למבונה/קרי, לבית/בניין.
בדוגמא שלנו-500,000 מיוחס לקרקע ועליו לא מנכים פחת וסכום של 1,000,000 ש"ח מיוחס למבונה ועליו דורשים פחת של 4% לשנה= 40,000 ש"ח
סה"כ פחת נצבר ל-5 שנות השכרה 200,000 ש"ח.
כפי שציינתי, ככל שסכום הפחת שתנכה גבוה יותר, גדל בהתאמה שבח המקרקעין וכפועל יוצא גם המס שתידרש לשלם ולכן במקרה זה כדאי לדרוש פחת לפי חלופה אחת.
למעשה את הסכום של 150,000 ש"ח תידרש לשתול בסימולטור של מיסוי מקרקעין בחישוב השבח.
הערה חשובה- לא תמיד נכון לנכות 1/3 על חלק הקרקע וזה מאד תלוי באיזה איזור נמצא הנכס ומה ערך /שווי הקרקע באותו מקום- אך לצורך הדוגמא ניכינו 1/3.
מקווה שהכל ברור כעת.
בהצלחה!
בברכה,
חיה אביסרור שמעוני, עו"ד
מנהלת פורום דיני מיסים
עזריאלי ראשונים, שד' נים 2, ראשון לציון
טלפון: 03-5076666 ; מייל: haya@hastax.co.il
|