מיסוי מקרקעין

שלום רב לכולם,

אני מקווה להיעזר בתשובתכם בתור קריאת כיוון לדרך בה עלי לפעול על מנת למזער\לאיין את חשיפתי למס שבח בסיטואציה הבאה:

ברשותי הון עצמי של 700 אש"ח, וברשות אימי 900 אש"ח. לשנינו יש כל אחד דירה שרשומה על שמנו,  וברצוני לרכוש בכסף הפנוי דירה שתשמש למגורים בעתיד הנראה לעין עבורי ועבור בת זוגי.  מחיר הדירה לרכישה יהיה בין 1.6 ל 2 מיליון (כשאת היתרה אני אקח כמשכנתא על שמי) כמובן שעל המחיר הנ"ל יתווספו מס רכישה, תשלום לעו"ד ומתווך, שיפוץ, כך שעלות הרכישה הסופית תהייה בין 1.8 ל 2.2 מיליון.

הבנתי כי אם לאימי יהיה חלק בדירה (מעל 50%?), ואף אם יוכח כי קניתי את הדירה עם כספה ורשמתי על שמי, אני עלול להיקלע לתאונת מס שבח כואבת, ביום בו, לאחר 120 שנה, נמכור אני ואחותי את דירתה של אימי שנירש, שכן הפטור ממס שבח על דירת ירושה יחידה לא יהיה תקף.

קראתי במספר מקורות כי ניתן לעשות תכנון מס חוקי ולהתגבר על הבעיה עי":

א. קניית הדירה בנאמנות, בה אני היוצר והנהנה, ואימי היא הנאמן. רכישת הדירה והדיווח למיסוי מקרקעין (כמו גם ההצהרה על הנאמנות אליהם) מבוצעים על ידי, אבל רישום הדירה בטאבו נעשה על-שם האם (כנאמן). להבנתי, הנאמנות יוצרת ניתוק בין נכסי אימי לנכס שבנאמנות, כך שלאחר 120 שנה, הדירה שלה תהיה יחידה ולכן נהנה אני ואחותי מפטור ממס שבח. כמוכן, הנאמנות מהווה כלי להנחת דעתה של אחותי שלא השתלטתי על כספה של אימי כי אימי רשומה בטאבו כבעלים בנאמנות ולמעשה היא מחליטה על מכירה שלה וכו', ותוצאה חשובה נוספת היא שנאמנות מרחיקה את הדירה מבת הזוג (יוצרת חיץ של הפרדה רכושית, השוללת עירוב נכסים, טענת יחסי שיתוף ממוניים וכו’) אם היחסים יעלו על שרטון שזה בונוס נוסף.

שאלתי היא, בהנחה שצדקתי במה שכתבתי עד כה, מה דין הדירה הקנויה (נניח ש 50% רשום על שמי ו 50% בנאמנות על שם אימי) לאחר הפטירה. התוצאה לה אני שואף היא ליצור תנאי בנאמנות שבמקרה פטירה הדירה תעבור אלי  (מעבר מנאמן לנהנה שלא מהווה אירוע מס) כשלאחותי אני אשלם 25% מערך השוק של הדירה (ולא אכפת לי לעגן זאת בחוזה חיצוני בינינו, או שלחילופין בצוואה של אימי יצויין שערך חלקה של אחותי בדירה ינוכה ממה שמגיע לי בדירת הירושה).

2. אפשרות נוספת היא לעשות הסכם הלוואה עם אימי, ולרשום הערת אזהרה על שמה בטאבו, כך שלמעשה לא אוכל למכור ללא הסכמתה. נשאלת השאלה במקרה זה, האם ניתן לקבוע שזו הלוואה ללא ריבית, בהחזר של, נניח, 2000 ש"ח בחודש (שאכן אשלם לאימי) ללא שזה יחשב לחוזה מלאכותי?

3. להקפיד שאחוז הבעלות של אימי לא יהיה מעל 50% (כלומר לנצל את יתרת הכסף שלה לשיפוץ וההוצאות האחרות שאינן קניית הדירה) כי להבנתי (ותקנו אם טעיתי) עד 50% בעלות לא סופרים את הדירה לצורכי מס שבח.

נטיית הלב שלי היא לאופציה א', בשל היתרון בהפרדת הרכוש..

אשמח מאוד לשמוע את דעתכם בנושא