אלי שלום רב,
שמחתי לשמוע שישנה התעניינות ערה מטעם בעלי הנכסים אצלכם ורצון לקחת חלק במשימה ,הלא פשוטה, של להתמנות לנציגות הדיירים.
אין כלל אצבע המורה על "מספר זהב" של חברי נציגות, אך יש מספר עקרונות שחשוב תמיד לקחת בחשבון בבואנו לבחור את חברי הנציגות:
1. על מנת שלא להגיע למצבים בעייתיים כדוגמת שיוויון הצבעה, כדאי למנות מספר אי-זוגי של חברי נציגות.
2. ישנו פתגם האומר "מספר הדעות כמספר החברים", לכן לא הייתי מרכיב עבור פרויקט בסדר הגודל שעליו אתה מספר יותר מ-5 חברי נציגות, וזאת משיקולי יעילות.
3. ישנה משמעות גדולה להיות חבר נציגות, ועמה באה גם אחריות עצומה. לכן, חשוב שאנשי הנציגות יהיו אנשי עבודה, אשר מסוגלים לקחת על עצמם ללכת לפגישות, לקרוא מסמכים ארוכים, ליצור שיח פורה עם הפרויקטורים ומסוגלים לקחת החלטות בעלות משמעות רצינית עבור שאר בעלי הנכסים. בנוסף, כמובן תמיד עומד נושא האמינות והיושרה.
4. במידה ואין שיוויון בין סוגי בעלי הנכסים (למשל בשיכונים מסוימים ישנם "בנייני רכבת" אשר מלבד הפאות החיצונית ישנן דירות הבנויות במרכז הבניין, או בעלי דירות להשקעה מול בעלי דירות אשר גרים בנכס וכו'), כדאי שהנציגות תייצג בהתפלגותה את התפלגות בעלי הנכסים.
הנציגות היא זו הבוחרת את היועצים מטעמם (עו"ד, מפקח, שמאי מקרקעין וכו'), והיא זו שמסננת את הפניות לבעלי הנכסים (במידה ויש הרבה) ומייצגת את האינטרס של כלל בעלי הנכסים נאמנה אל מול היזם. לכן, ישנה חשיבות עליונה להרכב הנציגות ויעילותה. ככל שמתחשבים בעקרונות שאוזכרו לעיל, כך עולה הסבירות לנציגות אמינה ויעילה, המסוגלת לייצג נאמנה את כלל האינטרסים של כלל בעלי הנכסים בפרויקט.
מקווה שהצלחתי לעזור.
בברכה,
יוחנן דוניץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התדהר 16, רעננה
טלפון:09-7995599 ; מייל: Yohanan@ddlaw.net
|