זוהר שלום רב,
צר לי לשמוע כי הפרוייקט אצלכם נתקל בקשיים ואפתח את דברים בכך שאני מאחל שתצלחו את הים הסוער והגועש ובשעה טובה ומוצלחת תגיעו אל הארץ המובטחת ואל הבניין והדירות החדשות בצורה מיטבית. לענייננו:
לשאלתך הראשונה, בפרוייקטים של התחדשות עירונית בכלל ובפרוייקטי תמ"א 38 בפרט, מקובל שישנו מנגנון ערבויות שהיזם מעמיד לטובת בעלי הנכסים בפרוייקט. בכל הסכם ישנם סוגים שונים של ערבויות למצבים שונים (ישנם יזמים המעבירים ערבות חוק מכר, ישנם המעבירים ערבות על חשבון מסים ועוד). במקרים כשלך, יש לבחון מה הן הערבות שניתנו לכם במסגרת הסכם התמ"א (בדיוק עבור מקרים מסוג זה, הדיירים ממנים עו"ד שייצג את האינטרסים שלהם נאמנה בעת המו"מ וידאג לערבויות מעין אלו)? האם היזם העמיד ערבות חוק מכר? האם ערבות אוטונומית מסוימת? וכו'.
לכל ערבות שכזו נלווית מערכת תנאים למימוש משלה ויש לוודא כי כל הצדדים הנוגעים בדבר מאפשרים את מימושה בהתאם. לכן, קשה לי לענות באופן פרטני על שאלתך הראשונה, אלא רק בקווים כלליים (על מנת לתת פתרון פרטני, יש לבחון את סוגי הערבויות ותנאי מימושן). לצערי, איני מכיר חברות המבטחות דיירים במקרים כאלה, ולכן בכל הסכם התחדשות עירונית קיימים סעיפי ערבויות, אשר היזם מעמיד לטובת בעלי הנכסים בבניין.
לגבי שאלתך השנייה, הדרך היחידה שבה ניתן לכפות את הסכמיך הקודמים עם היזם היא באמצעות כתיבת סעיף בהסכם התמ"א לפיה היזם מתחייב כי בכל מקרה של העברת הפרוייקט לידיים של צד ג', יקבל אותו צד ג' את כל התחייבויות היזם ולכלול את הסכמי המשנה הפרטניים עם בעלי הנכסים. בנוסף, על ב"כ בעלי הדירות להעלות את הנושא בפני בית המשפט ו/או הכונס ולדרוש הכנסת סעיפי שמירת התחייבויות קודמות בין היזם לבין הכונס ו/או מחליפו בפרוייקט. במידה וישנה הוראת שמירת התחייבויות של הסכמי המשנה הפרטניים והיזם לא דאג לרשום הוראה דומה בהסכם מול הכונס ו/או מחליפו בפרוייקט, ניתן לתבוע את היזם. לצערי ברוב המקרים אין כבר מה לתבוע את היזם במקרים אלו, לכן ישנה חשיבות עליונה כי ב"כ בעלי הנכסים בפרוייקט יעמוד על קיומן של ערבויות הניתנות למימוש מיידי עבור הדיירים במקרה שכזה.
לסיכום, על מנת באמת לסייע לך, יש לבחון לעומק את הסכם התמ"א ואם בידך ההסכמים הנלווים (הסכם משנה מולך עם היזם, והסכם של היזם עם מחליפו בפרוייקט ו/או הכונס). יש להבין אילו ערבויות הועמדו עבורכם ובאילו תנאים ניתן לממש אותן ולתרגם אותם ל"כסף חי". בנוסף, יש לבדוק האם ישנו סעיף המחייב את מחליפו של היזם בפרוייקט לכבד את ההסכמים הפרטניים עמכם.
אסיים שוב באיחולי הצלחה לפרוייקט ובתקווה שהצלחתי לסייע (ולו בהבנת המצב) לכם.
אשמח לעמוד לשרותכם בהמשך.
בברכה,
יוחנן דוניץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התדהר 16, רעננה
טלפון:09-7995599 ; מייל: Yohanan@ddlaw.net
|