אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

שמירת התחייבויות פרטניות במעבר יזמים בתמ"א 38

  • יזם ראשון עזב ויזם שני נכנס בנעליו
    זוהר | 28/04/2020 07:36

    שלום-

    יזם ראשון הפסיק את הבניה ובפניה לביהמש הבנין כולו הועבר לכונס.

    אחרי כשנה מצאנו - בעלי  הדירות- יזם חדש וכעת שולחים בקשה לביהמש לאישור היזם החדש.

     1-ביקשתי לבטח את דירתי אך אף חברת ביטוח לא מוכנה לבטח באופן אישי את הדירה.

     ואם כן מי המבטח בזמן כזה שיזם אחד עזב בהוראת ביהמש והשני עדיין לא אושר?

    2- יש לי הסכם אישי עם היזם הקודם לתשלומים אישיים והתקנת סורגים ורשתות בחלונות.

     אולם בהסכם עם היזם החדש נכתב על ידי עו"ד שכל ההסכמים הקודמים מתבטלים..ולא צוינו לא התשלומים האישיים ולא הרשתות והסורגים..

    מה עלי לעשות כעת?

    בברכה

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
    מסך מלא השב

    • שמירת התחייבויות פרטניות במעבר יזמים בתמ"א 38
      עו"ד יוחנן דוניץ | 06/05/2020 14:14

      זוהר שלום רב,


      צר לי לשמוע כי הפרוייקט אצלכם נתקל בקשיים ואפתח את דברים בכך שאני מאחל שתצלחו את הים הסוער והגועש ובשעה טובה ומוצלחת תגיעו אל הארץ המובטחת ואל הבניין והדירות החדשות בצורה מיטבית.

      לענייננו:

      לשאלתך הראשונה,

      בפרוייקטים של התחדשות עירונית בכלל ובפרוייקטי תמ"א 38 בפרט, מקובל שישנו מנגנון ערבויות שהיזם מעמיד לטובת בעלי הנכסים בפרוייקט. בכל הסכם ישנם סוגים שונים של ערבויות למצבים שונים (ישנם יזמים המעבירים ערבות חוק מכר, ישנם המעבירים ערבות על חשבון מסים ועוד). 

      במקרים כשלך, יש לבחון מה הן הערבות שניתנו לכם במסגרת הסכם התמ"א (בדיוק עבור מקרים מסוג זה, הדיירים ממנים עו"ד שייצג את האינטרסים שלהם נאמנה בעת המו"מ וידאג לערבויות מעין אלו)? האם היזם העמיד ערבות חוק מכר? האם ערבות אוטונומית מסוימת? וכו'.

      לכל ערבות שכזו נלווית מערכת תנאים למימוש משלה ויש לוודא כי כל הצדדים הנוגעים בדבר מאפשרים את מימושה בהתאם. לכן, קשה לי לענות באופן פרטני על שאלתך הראשונה, אלא רק בקווים כלליים (על מנת לתת פתרון פרטני, יש לבחון את סוגי הערבויות ותנאי מימושן).

      לצערי, איני מכיר חברות המבטחות דיירים במקרים כאלה, ולכן בכל הסכם התחדשות עירונית קיימים סעיפי ערבויות, אשר היזם מעמיד לטובת בעלי הנכסים בבניין.


      לגבי שאלתך השנייה, 

      הדרך היחידה שבה ניתן לכפות את הסכמיך הקודמים עם היזם היא באמצעות כתיבת סעיף בהסכם התמ"א לפיה היזם מתחייב כי בכל מקרה של העברת הפרוייקט לידיים של צד ג', יקבל אותו צד ג' את כל התחייבויות היזם ולכלול את הסכמי המשנה הפרטניים עם בעלי הנכסים. בנוסף, על ב"כ בעלי הדירות להעלות את הנושא בפני בית המשפט ו/או הכונס ולדרוש הכנסת סעיפי שמירת התחייבויות קודמות בין היזם לבין הכונס ו/או מחליפו בפרוייקט. 

      במידה וישנה הוראת שמירת התחייבויות של הסכמי המשנה הפרטניים והיזם לא דאג לרשום הוראה דומה בהסכם מול הכונס ו/או מחליפו בפרוייקט, ניתן לתבוע את היזם. לצערי ברוב המקרים אין כבר מה לתבוע את היזם במקרים אלו, לכן ישנה חשיבות עליונה כי ב"כ בעלי הנכסים בפרוייקט יעמוד על קיומן של ערבויות הניתנות למימוש מיידי עבור הדיירים במקרה שכזה.


      לסיכום, 

      על מנת באמת לסייע לך, יש לבחון לעומק את הסכם התמ"א ואם בידך ההסכמים הנלווים (הסכם משנה מולך עם היזם, והסכם של היזם עם מחליפו בפרוייקט ו/או הכונס). יש להבין אילו ערבויות הועמדו עבורכם ובאילו תנאים ניתן לממש אותן ולתרגם אותם ל"כסף חי". 

      בנוסף, יש לבדוק האם ישנו סעיף המחייב את מחליפו של היזם בפרוייקט לכבד את ההסכמים הפרטניים עמכם.


      אסיים שוב באיחולי הצלחה לפרוייקט ובתקווה שהצלחתי לסייע (ולו בהבנת המצב) לכם.


      אשמח לעמוד לשרותכם בהמשך.



      בברכה,

      יוחנן דוניץ, עו"ד
      מנהל פורום תמ"א 38

      התדהר 16, רעננה
      טלפון:09-7995599  ; מייל: [email protected]

      האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
      מסך מלא השב

קבל עכשיו ייעוץ משפטי אישי
     

לייעוץ ראשוני טלפוני חייג: 077-9973868
בחזרה ל - פורום תמא 38
ליעוץ אישי עם עו"ד
 
 
 
הודעות אחרונות
  • פורום דיני עבודה 24/07/2021 | 23:53 מחלה בזמן הודעה מוקדמת, אלולה לפגוע... שלום רב. אני לאחר שימוע ולפני פיטורים מעבודה שבה אני עובד שנים. בזמן החודש של ההודעה המוקדמת חלי...
  • פורום ביטוח לאומי 24/07/2021 | 23:21 קצבת נכות כללית והפקדה בעלי מקבל קצבת נכות כללית של 75%. אנחנו רוצים לרכוש את דירת עמידר שלנו.מישהו יודע אם בכלל אפשרי ...
  • פורום דיני תעבורה 24/07/2021 | 22:45 התראה על נתיב ציבורי בהמשך הדרך. שלום רב . ביציאה מכביש צדדי לכיוון נת"צ צומת T . האם יש חובה להתריע בנתיב שמתחבר לנת"צ , שיש נת"...
  • פורום פלילי 24/07/2021 | 22:26 האם מאבטח יכול להפעיל עלי אלימות קל... דוד יקר, בהתאם לסעיף 18. (א) לחוק המקרקעין :" המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כ...
  • פורום נדלן ודיני מקרקעין 24/07/2021 | 20:44 נסח חברה מכרה דירה לפני עשרות. שנים. לקונה נרשמה רק הערה אך קבל הדירה. החברה עדיין בעלים בנסח. פורקה ...
כניסה לפורומים המשפטיים
© כל הזכויות שמורות לעו"ד אדי סוברי, אתר הפורומים המשפטיים.
סקייטק