אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

התנהלות נציגות

  • העדר שקיפות בהתנהלות נציגות לפרוייקט פינוי בינוי
    אבירם | 29/09/2019 08:45

    נציגות הדיירים כבר החלה לפעול לקידום פינוי בינוי, אך לצערי בחוסר שקיפות מול הדיירים, תוך ניצול חוסר ההבנה של דיירים רבים לגבי פעולות הנציגות. בקרב דיירי המיעוט קיים חשש גדול לגבי הפעולות שנעשות, וכנראה תעשינה בהמשך, גם כשיש כבר עו"ד בתמונה. אנחנו מודאגים מאד ולכן אבקש התייחסות לעניינים הבאים, האם ההתנהלות תקינה ומה ניתן לעשות בעניין:

    1. אחד הנציגים הביא מסמך הסמכת נציגות וביקש משאר הנציגים להחתים את הדיירים בבניין שלהם. הסביר שהוא קיבל את המסמך מהעו"ד אך אין לוגו של עו"ד במסמך. כתוב כי הדיירים מסמיכים את הנציגות לפעול לקידום הפרוייקט אך לא לחתום בשמם על הסכמה לעסקה הסופית. ההסמכה היא לבחירת יזם, מנהל פרוייקטים וכו ללא התחייבות ברורה של הנציגים ליידע את הדיירים או לבקש את הסכמתם למהלכים. מדובר במתחם גדול ולא בטוח שהדיירים מבינים את המשמעות....

    2. עורך הדין נבחר ע"י הנציגים ללא קבלת הסכמה מהדיירים, הפגישות איתו כבר החלו, ישנה טיוטא של הזמנה להציע הצעות שהועברה להערות ותיקונים של הנציגות, כל זאת בזמן שעדיין לא כל נציגי הבניינים קיבלו חתימה על מסמך ההסמכה.

    3. כמו כן, הנציגים החליטו על קיום מכרז סגור, והציגו זאת כעובדה. על אף שנציגי המיעוט ביקשו מכרז פתוח. ידוע לנו כי אחד הנציגים חפץ ביזם מסויים, לאחר שהיה איתו בדין ודברים טרם החלו הפגישות עם עורך הדין. ובגילוי נאות שעשה נציג אחר, הציג יזם אחר שאחד מהשותפים הוא הבוס שלו בחברה אחרת אותה הוא מנהל, ואותו נציג מעוניין ביזם הספציפי הזה. קיים חשש כי כל המכרז הזה הוא למראית עין בלבד וכי היזם כבר נבחר מראש, או לכל הפחות תהיה בחירה בין שני יזמים אלה בלבד, וכל שאר היזמים שיגישו הצעה הם רק "בובות".

    4. אחד מאותם שני הנציגים סיפר בעבר כי יש לו קשר עם עורך הדין הזה גם בפרוייקט אחר בו הוא מעורב, ועל אף דרישה חוזרת שיעשה גילוי נאות בעניין לכלל הדיירים אין הוא עושה זאת, וכך נוצרה ההתקשרות עם העורך דין מבלי שכלל הדיירים מודעים לעניין

    5. בישיבה של הנציגים עם עורך הדין בו עברו על טיוטת המכרז, הציע עורך הדין כי ההצעות שיתקבלו מהיזמים תהיינה גלויות לנציגים בלבד ולא תועברנה לדיירים. הנציגות הסכימה וכך שרק הנציגים יוכלו לראות את ההצעות ולבחור מבינהן את היזם. מה שמחזק את התחושה כי כל המכרז הזה הוא למראית עין בלבד. אין תחרות אמיתית

    6. סוגיה משפטית חשובה מאד היא כי נעשה שימוש במונח "מכרז" אך ידוע כי זה לא מכרז. מדובר בהזמנה להציע הצעות. מכאן שגם אם קיימת חובת שקיפות במכרז, האם ניתן להחיל אותה על "הזמנה להציע הצעות"? עושה רושם שאולי מדובר בתרגיל משפטי שגם אם נעשים דברים בניגוד לחובת המכרזים, הרי שלא מדובר במכרז, גם אם מציגים אותו כך.

    7. כל זה נעשה עד כה, כאמור עוד בטרם ניתנה הסמכה בכתב לנציגים. האם ההחלטות תקפות גם אם המסמך יחתם לאחר שכבר התקימו ישיבות והוחלטו החלטות?

    8. בהתייחס לכל אלה ולסוגיות נוספות שבוודאי תהיינה בהמשך, מה החוקים הרלוונטים למצב שכזה? על מנת שנוכל לקרוא. האם דיני המכרזים חלים גם על הזמנה להציע הצעות? מה אנחנו יכולים לעשות כנגד הפגמים הללו, אם אכן מדובר בפגמים בהתנהלות הנציגות?

    9. האם התנגדויות מוגשות גם במהלך התהליך או רק לאחר קבלת ההחלטה על יזם? האם כבר עכשיו אנחנו יכולים למחות ולפנות לגורם כל שהוא ולהביע התנגדות להתנהלות הזו? או שצריך להעלות את הכל בהמשך? מתי ואיך מגישים התנגדות גם לתהליך המוקדם וגם להצעה של היזם?

    סליחה ומחילה על עומס השאלות, אך כאמור אנחנו מאד מודאגים מתהליך שעל פניו נראה מאד לא תקין 

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
    מסך מלא השב

    • התנהלות נציגות
      עו"ד אילן הלוי | 01/10/2019 09:36

      אבירם שלום

      העלית אוסף שאלות בנוגע להתנהלות הנציגות. תפקיד הנציגות הוא לקדם את התהליך למציאת היזם ולחתימת הסכם בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל ותוך שקיפות כלפי יתר בעלי הדירות וללא אינטרס אישי למעט קידום הפרויקט בו יש להם דירה.

      אני מבין שקיים חשש גדול בתהליך. יתכן וחלק מהפתרון הוא הצטרפות לנציגות עצמה. בכל מקרה אשתדל לענות על שאלותיך.

      1. חתימה על מסמך היא די שכיחה. תפקידה לעגן פורמלית את בחירת חברי הנציגות. כך שמה שחשוב הוא לא עצם החתימה על המסמך אלא תוכנו. העובדה שאין לוגו של עו"ד היא לא עקרונית. המסמך הוא גם לא "ראה וקדש" ואם יש משהוא שמציק אתה יכול לבקש שיתקנו אותו.


      2.  תפקיד הנציגות בדר"כ הוא גם לבחור את עורך הדין שילווה אותם. צריך להבין כי לא ניתן כל בחירה לכנס את כל בעלי הדירות ולקבל החלטה. בסופו של דבר אם הם ישבו והתרשמו ממספר עורכי דין הבקיאים בתחום והחליטו על אחד/ת מהם זה נראה לי מספיק. גם כאן אפשר לבקש שדברים יתועדו וידווחו במייל או בדרך אחרת ליתר הבעלים.

      3.   לא יודע למה הכוונה במכרז סגור. קודם כל לא מדובר על "מכרז" כמובנו בחוק חובת מכרזים וכו' אלא פניה לקבלת הצעות על בסיס שאלון וקווים מנחים שאתם אמורים להציג. ברוב הפניות שאני נוג לערוך פונים למספר חברות כאמור (תלוי בקושי של הפרויקט אבל לפחות תקבלו 5 הצעות). מבחינתי זה לא מכרז סגור במובן שאם צצה חברה נוספת שרוצה להגיש הצעה היא מוזמנת לעשות כן. הרעיון הוא שלא ניתן לפנות לכל העולם ויש צורך לצמצם מספר כדי שניתן יהיה להתכנס לבחירה.

      בסופו של דבר אם יש לכם מספר הצעות אז גם אם להעדפות האישיות יש פחות משקל אם ההצעה בה הם תומכים אינה הטובה ביותר. 

      4.   לא יודע איזה סוג קשר יש לאותו עו"ד. אם זו הכרות מקצועית אני לא רואה בכך בעיה. אם הוא יצג אותם בעבר זאת בעיה וגילוי מלא הוא המינימום שיש לעשות.

      5.    לא יודע אם הייתי מגיע למסקנה כמוך. מאחר ויש נציגות המנהלת את תהליך קבלת ההצעות אין כל סיבה להפיץ את ההצעות לכל בעלי הדירות. מה שכן - אם בעל דירה מסוים מבקש לראות הייתי מאפשר לו לעשות כן. כלומר - לא יזום אלא על פי דרישה. 

      6.    כפי שצייתני קודם לא מדובר במכרז ואין חובת עריכת מכרז. מדובר על תהליך וולונטרי שנועד לקבל הצעות ולקדם את בחירת היזם וחתימה על הסכם התמ"א. אין שום משמעות למינוח. עדין כמו כל הליך קיימת חובה של התנהלות בתום לב כלפי המציעים.

      7.     אם נבחרה נציגות היא יכולה לאשרר את כל החלטויה הקודמות. למיטב הבנתי ההחלטה היחידה שקיבלו עד אתה היא בחירת עו"ד.

      8.    כפי שציינתי חוק חובת מכרזים אינו חל ולא רלבנטי ובכלל אין חובת עריכת מכרז ולא מדובר במכרז. קיימים חוקים כלליים החלים על פעולות הנציגות כמו חוק החוזים וחוק השליחות ובעיקר הסעיפים בהם המטילים חובת נאמנות והתנהלות בתום לב, גם כלפי יתר בעלי הדירות וגם כלפי המציעים.

      9.    אין הליך של התנגדות לבחירת יזם. אם יש לכם נימוקים לענין זה אני מציע לשלוח אותם לחברי הנציגות, לעורך הדין ואולי אף לכל יתר בעלי הדירות. 


       


       


      בברכה, 

      אילן הלוי, עו"ד
      מנהל פורום תמ"א 38

      שד' שאול המלך 8, ת"א
      נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

      האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
      מסך מלא השב

קבל עכשיו ייעוץ משפטי אישי
     

לייעוץ ראשוני טלפוני חייג: 077-9973868
בחזרה ל - פורום תמא 38
ליעוץ אישי עם עו"ד
 
 
 
הודעות אחרונות
  • פורום דיני עבודה 05/07/2020 | 04:36 אנונימי שלום אני עובדת במקום עבודה מאוקטובר 2019 החל מחודש פברואר התחילו לנקות לי פנסיה בתשלוש השכר ב...
  • פורום אתיקה מקצועית 04/07/2020 | 23:53 האם פרסום כתב טענות מהווה פגיעה בחי... האם - לאחר פרסום פסק דין במאגרי המידע המשפטיים (פרסום שכולל את שמות הצדדים, כגון בנבו או בתקדין))...
  • פורום תאונות דרכים 04/07/2020 | 23:42 שאלה שלוםיצאתי מחניה ופגעתי ברכב שלפתע הופיעה אני הסתכלתי בדיוק על מראת צד ופתאום שמעתי בוווםאני ...
  • פורום דיני מיסים 04/07/2020 | 23:29 אי קיום הסכם בין לאומי מצד האוצר. מה דעתך???  תדה מראש.אימי ש.א היא ילידת שוויץ, ומשנת 1985 תושבת שכונת רמות בירושלים ,ש. ירשה...
  • פורום לשון הרע 04/07/2020 | 23:16 האם זה חוקי לצלם חצר של בית ספר פרט...
כניסה לפורומים המשפטיים
© כל הזכויות שמורות לעו"ד אדי סוברי, אתר הפורומים המשפטיים.
סקייטק