סגירת חדר ללא תקרה

שלום 

  ברשותי דירת גג בתל אביב שיש בה חדר בצד הבנין שאין לו תקרה,מעין מרפסת פנימית. 

אני מעונין לסגור את החדר הנ"ל עם תקרת בטון, החדר גודלו כ 20 מ"ר (3X6 בערך).

1) הדירה בצפון הישן של ת"א והמחיר למ"ר הוא 50,000 ש"ח .

2) הדירה אומנם דירת מגורים אבל מושכרת,אני אינני גר בה,אינני יודע אם זה פרט חשוב,אולי מבחינת העיריה הנתון חשוב לצורך מס שבח ,הבנתי מקריאה באינטרנט שהפטור הוא עד 140 מ"ר ורק למי שמתגורר בנכס ואם הנכס מושכר אז אין פטור. 

3) השטח הסגור (ללא מרפסות) של הדירה הנוכחי קטן מ 120 על פי נסח הטאבו אבל אני לא בטוח מה הם הכללים בקביעת שטח,אני יודע בוודאות רק שטח כללי של דירה+מרפסות (כולל עובי בלוק) . שטח קומה -170 מ"ר,מרפסת קידמית 25 מ"ר,החדר שאני מעונין לסגור כ 20 מ"ר, כלומר השטח הנוכחי הסגור הוא כ 125 מ"ר (מדידה כוללת עובי בלוק). 

שאלות:

  1)אני מניח שהדבר כרוך בהיטל השבחה מצד העיריה,בכמה בערך מדובר? 

ניסיתי להעריך בעצמי על פי מה שראיתי באינטרנט - שווי נוכחי של מרפסת הוא חצי משווי מ"ר בנוי, כלומר ההשבחה היא 25,000 ש"ח למ"ר והיטל ההשבחה הוא 50% , כלומר אדרש לשלם 12,500 ש"ח למ"ר היטל השבחה (לא כללתי עלויות בניית גג גם כי קטנות יחסית וגם כי לא ידועות לי כרגע, אני מניח כ 1000 ש"ח למ"ר),זה המון,אני מאוד מקווה שאני טועה,האם מישהו יכול לתת מושג מהו סדר הגודל של היטל ההשבחה במקרה כזה ? 

 2)האם המהנדס/אדריכל (אדריכל מספיק ?) שיגיש את התוכנית לעיריה ידע לאמר יותר לגבי סדר הגודל של ההיטל ? 

אודה לכל מי שיוסיף מידע או שיקול כי פשוט אין לי עם מי להתיעץ. 

תודה