מתכננים לרכוש דירה להשקעה? 5 בדיקות מקדימות שאתם חייבים לבצע
-
02/02/2020
- מאת:
עו"ד יוחנן דוניץ
-
צפיות:
4665
נכסי נדל"ן מהווים השקעה יחסית בטוחה עם תמורות יפות, אך יש לקחת בחשבון שמדובר בנכסים אשר אינם נזילים ולכן חשוב לוודא כי הנכם מבצעים את העסקה הנכונה ובזמן הנכון. אלה 5 הבדיקות שחשוב שתבצעו אם אתם רוצים להצליח.
שאלות בנוגע לנושא? כנסו ל -
פורום נדלן ודיני מקרקעין
הגיע הרגע לו חיכיתם - הצלחתם לחסוך מספיק בכדי לרכוש דירה להשקעה. עכשיו צריך לוודא רק שההשקעה תשתלם ושלא תמצאו את עצמכם מבקשים לשפר את איכות חייכם ובסוף מכניסים את עצמכם למעין "בור כלכלי" אשר קשה לצאת ממנו.
מהי דירה להשקעה?
לרוב מדובר בדירה או שתיים, אשר תרצו להשכיר אותן על מנת שישלמו את תשלומי המשכנתא שלכם ובמקרים בהם אין לכם צורך במשכנתא - לתת הכנסה פנויה נוספת. בנוסף, ערכן של דירות להשקעה רבות עולה, כפועל יוצא של שוק הנדל"ן בישראל.
מצד שני, עדיין ישנן דירות, פרויקטים ואזורים אשר ניסו לשווק אותם כ"אטרקטיביים", אך מדובר ב"מלכודת דבש", אשר בטווח הארוך לא רק שלא תניב את הפירות אליהם אתם מכוונים, אלא ליהפך ותגרום לעיתים מכירה במחיר הפסד או תהפוך לנכס היושב "כאבן שאין לה הופכין" (ראה ערך "מחיר למשתכן", שיווק היישוב חריש, ודירות להשקעה באזורי ביקוש לא פרופורציונאליים כתל-אביב).
כמו בכל עסקה, כך גם בענף הנדל”ן, חשוב לבצע בדיקות מקדימות לעסקה ולוודא כי אין "נורות אזהרה" המהבהבות מעל הנכס.
5 הבדיקות העיקריות שאתם צריכים לבצע לפני שאתם רוכשים דירה להשקעה:
1. נסח טאבו - חשוב להוציא נסח טאבו ולוודא שאין עיקולים על הנכס, מי שמוכר לכם את הנכס הוא באמת בעל הזכויות בנכס, שאין זיקות הנאה והפקעות מתוכננות לנכס ובעצם כל הערה על הנכס בנסח הטאבו. לכך יש חריג והוא שיעבוד בעקבות משכנתא, בגלל שמדובר במקרה שכיח וקל לטיפול אשר לא יפגע בשום צורה בעסקה או ברווחיותה.
2. תב"ע (תכנית בניין עיר – י.ד.) - יש לבדוק את התב"ע אשר חלה על האזור בו אתם מתכוונים להשקיע. כך תוודאו למשל שלא עומד להיסלל לכם על המרפסת כביש ראשי, או מנגד תוכלו לוודא שהאוניברסיטה שהבטיחו לכם שתוקם ליד הדירה, אכן תוקם. ושכמובן הדירה עצמה שרכשתם במיטב כספכם אינה בעלת חריגות בנייה אשר יגרמו להוצאות כספיות גבוהות וייפגמו אנושות ברווחיות הדירה בהמשך.
3. מחלקת ההנדסה בעירייה - יש לקרוא את תיק הבניין בו תשקיעו, במחלקת ההנדסה בעירייה. שם ניתן לבדוק את נושא חריגות הבנייה, האם אושר פרויקט התחדשות עירונית בנכס (תמ"א 38 לסוגיה או "פינוי-בינוי" לסוגיו), האם חלילה יש צו הריסה לבניין, ועוד מידע חשוב ואקוטי על הבניין הספציפי בו תשקיעו את כספכם.
4. מצב פיסי של הנכס - דירות להשקעה הן לרוב דירות ישנות שמחירן נמוך ממחיר השוק הנורמטיבי. לכן, חשוב מאד לבדוק את מצבו הפיסי של הנכס. נכון ש"הסלון ענק עם אור יום שנכנס לדירה" ו"המרפסת פשוט מפנקת", אבל אם הצנרת של הדירה היא בת 30 שנים למשל ומתחילה לנזול, או שחיווטי החשמל מתחילים כבר להתפורר, או שאיטום הקירות מתחיל כבר לדעוך והחלו להופיע "כתמים" – אתם עומדים להיכנס להשקעה מבנית של עשרות אלפי שקלים בשיפוץ התשתית הפיסית של הדירה. שיפוץ שכזה יכול לפגוע אנושות ברווחיות הדירה, לעכב ולהקטין את התשואות הרצויות בדירה, ואף ביכולתכם להחזיק בכלל בדירה.
5. סביבת הנכס - האם הנכס קרוב לבתי ספר/אוניברסיטאות (מעלה ערך)? או שאולי לתחנה מרכזית (מוריד ערך)? קרבה למרכזי קניות, גני ילדים, ובתי ספר תסייע להעלות את ערך הנכס ותקל על השכרתו. מנגד, אזור שהוא שקט, ככל שאינו מנותק ומרוחק, יניב ככל הנראה יותר.
חשיבות הליווי המשפטי בעסקת השקעה במקרקעין
בכל עסקה בסדר גודל שכזה חובה להיוועץ בעורך-דין, המתמחה בעולם המקרקעין, ובשמאי מקרקעין. על עורך הדין להיות מומחה בעולם המקרקעין, מעורה בנעשה בתחום הספציפי בו נרכש הנכס ובעל ניסיון פרקטי רב.
בעסקאות לרכישת דירה להשקעה נתקלים בסיטואציות סבוכות כמו היטלי השבחה מוניציפליים, היוון חוזה חכירה (במקרים בהם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל), רה-פרצלציה ואף במקרים רבים רישום של צו בית משותף על קבוצת בניינים אשר לא נמנעו במשך עשרות שנים מלבקש צו בית-משותף.
כל אחת מהסוגיות הנזכרות לעיל, עלולה להפוך את ההשקעה "האטרקטיבית" ל"סיוט שלא ברא השטן" ו"בור ללא תחתית" מבחינת העלויות הכספיות הנדרשות להעמדת הנכס.
על מנת לפתור את הסוגיות הסבוכות הללו (ובמיוחד בכדי להימנע מהן) חובה לשכור עורך-דין מומחה ומנוסה.
בנוסף, חוזה שכתב מומחה יסודי, לא יגיע לפתחו של בית המשפט. חוזה אמור להכיל בתוכו פתרונות לכל סוגיה משפטית ומסחרית שתעלה.
על מנת שחוזה השכירות באמת יעמוד בייעודו, אסור להוציא נוסחים מהאינטרנט, או להסתפק ב"נוסח סטנדרטי" (אלא אם כן, בא לכם לבזבז אחר כך כסף וזמן רב על ייעוץ משפטי בגלל חוזה רשלני).
*הכותב הינו שותף במשרד עורכי הדין דוניץ ושות' משנת 2013. המשרד עוסק בליווי משפטי של עסקאות מקרקעין מורכבות, התחדשות עירונית ואף בייעוץ מסחרי ומשפטי ליזמי נדל"ן ברחבי העולם.
אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו
מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל
דעת עצמו בלבד.