הרפורמה במיסוי דירות מגורים הסבר בגובה העינים

רפורמה במיסוי מקרקעין - השינויים שחולל תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק") העוסק בין היתר במיסוי דירות מגורים תוקן (תיקון מס' 76) במסגרת החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014), התשע" - 2013. וחולל מהפכה בתחום מיסוי דירות מגורים.

במאמר זה אבקש לעשות קצת סדר ולהביא לכם תקציר של השינויים העיקריים שחלו:

1. ביטול פטור אחת ל-4 שנים

בוטל הפטור המרכזי למס שבח שקבע כי אחת ל-4 שנים ניתן למכור דירה בפטור ללא תקרה ובלא הגבלת דירות.

2. פטור דירה יחידה אחת ל-18 חודשים

פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה יחידה תפס מקום מרכזי.

תנאי הפטור:

2.1 המכירה היא של דירת מגורים מזכה - היא דירה המשמשת בעיקרה למגורים בתקופות המוגדרות בסעיף 49(א) לחוק.

2.2 מכירה של מלוא הזכויות בדירה.

2.3 למוכר אין דירות נוספות בבעלותו. 

בעל הדירה יחשב כבעל דירה יחידה גם כאשר רוכש דירה נוספת ומתכוון למכור את הדירה הישנה כתחליף לדירה הנוספת בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת (כלומר לתקופה של עד 18 חודשים יכול להחזיק ב-2 דירות), או כשהדירה הנוספת מושכרת לדייר מוגן לפני 1.1.97, או שיש לו חלק של פחות משליש בדירה נוספת, או שהדירה הנוספת התקבלה בירושה.

2.4 המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים. כלומר אדם שרכש דירה "על הנייר" המועד שיוכל למכור את הדירה ולנצל פטור זה יהיה 18 חודשים מיום שהפכה לדירת מגורים (שהוא לרוב יום קבלת טופס 4).

2.5 המוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת תוך ניצול פטור זה. כלומר אם היה אדם בעל 2 דירות ומכר אחת בשימוש בפטור אחר או תוך הגנה לניארית יוכל מיד למכור הדירה השניה (ובלבד שהיתה בבעלותו במשך 18 חודשים מהיום שהפכה להיות דירת מגורים – ברכישת דירה "על הנייר" 18 חודשים מיום שבנייתה נסתיימה) תוך ניצול פטור דירה יחידה.

2.6 פטור זה ינתן רק לתושב ישראל או לתושב חוץ שהביא אישור משלטונות המס של מדינת תושבותו, המעיד כי אין לו (ולתא המשפחתי שלו) דירה נוספת במדינת תושבותו.

2.7 הפטור הוגבל בתקרה של 4.5 מליון. מעבר לכך ימוסה באופן הקבוע בתיקון.

*פטור זה לא ינתן למוכר דירה (ולתא המשפחתי שלו) אם ביום 1.1.2014 היו בבעלותו יותר מדירה אחת (אלא אם מדובר בדירות שאינן נלקחות בחשבון המוגדרות בסעיף 49ג' לחוק - הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הראשונה, את הדירה הראשונה ימכור המוכר בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה הנוספת, דירת המגורים הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97, החלק בדירה הנוספת אינו עולה על שליש, הדירה הנוספת התקבלה בירושה שהתקיימו לגביה סעיפים 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק).

*שימו לב - ככל והמוכר ימכור בפטור דירה יחידה את דירת המגורים לא יוכל להשתמש בפטור דירה יחידה לדירה שחלקו בה פחות משליש ודירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97 (להלן: "הספיחים"). אם המוכר מחזיק דירה וספיח - אין משמעות מי מהדירות תמכר קודם, מכירת הספיח לא תהנה מפטור דירה יחידה, אלא אם נמכרה הדירה ללא שימוש בפטור דירה יחידה.

3. חישוב לניארי

מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 נקבעה תקופת מעבר (להלן: "תקופת המעבר") נקבע כי מוכרי דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני שנת 2014 זכאים לחישוב לניארי בתקופת המעבר. 

הסבר קצר מהו החישוב הלניארי - מס השבח הריאלי שנצבר עד ליום 1.1.2014 (להלן: "יום המעבר")  נמחק והמוכר ממוסה רק בשבח שנצבר מיום המעבר ועד ליום המכירה ב-25%. לדוגמא (לשם הפשטות אדגים עם מספרים עגולים) - דירה שנרכשה בראשית שנת 2005 במליון ונמכרה בחלוף 10 שנים בסוף שנת 2014  ב-2 מיליון. השבח שנצבר בתקופה של 10 שנים הוא מיליון. התקופה שממוסה מתחילה ביום המעבר. מיום המעבר ועד ליום המכירה חלפה שנה לכן מחלקים את המיליון לעשר (1/10) - יוצא השבח לכל שנה 100,000 ש"ח – המס הוא 25% יוצא 25,000 ש"ח מס שבח. יודגש כי דירות שנרכשו לפני 31.12.1993 יחול עליהן מס שבח אינפלציוני.

התנאים לשימוש בחישוב הלניארי להלן:

3.1 החישוב הלניארי מוגבל עד ל- 2 דירות מגורים מזכות.

3.2 את הדירה הראשונה בחישוב הלניארי יכול כל מוכר למכור.

לגבי הדירה השניה – זכאי המוכר לחישוב לניארי רק אם המוכר המתין 4 שנים מיום שמכר דירה אחרת בפטור ממס, לרבות פטור חלקי, למעט פטורים שהיו בסעיף 49ב(1)(א)-(ד) לחוק כנוסחו טרם התיקון. למשל מוכר שמכר דירה בפטור לפי אחת ל-4 או לפי הוראת שעה לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים) (הוראת שעה), התשע"א-2011 ימתין 4 שנים עד למכירת הדירה השניה על מנת שיהא זכאי לחישוב לניארי.

3.3 המכירה אינה לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק. גם אם נמכרה הדירה בתמורה לקרוב לא תהיה זכאית לחישוב לניארי מוטב.

3.4 אם מדובר במכירת דירה שהתקבלה במתנה שלא לפי סעיף 62 לחוק לפני יום 1.1.2014 על המוכר - מקבל המתנה להמתין תקופת צינון כהגדרתה בחוק לפני תיקון 76 (4 שנים אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי המוכר, 3 שנים אם גר בדירה דרך קבע, שנתיים אם נותן המתנה הוא הורה ומקבל המתנה אינו נשוי, שנה אם נותן המתנה הורה ומקבל המתנה נשוי או חד הורי).

3.5 דירה שהתקבלה במתנה לפי סעיף 62 לחוק לפני יום 1.8.2013 – מתקיימים לגביה תנאים של סעיף 49ו' לחוק לענין תקופת הצינון כנוסחו לפני תיקון 76 כמפורט לעיל, כלומר חלפה תקופת הצינון על מנת שמקבל המתנה יוכל להנות מחישוב מס לניארי.

3.6 דירה שהתקבלה במתנה לפי סעיף 62 לחוק לאחר יום 1.8.2013 - בתקופת המעבר יראו את נותן המתנה כאילו הוא מוכר ולכן אם ירצה מקבל המתנה להתשתמש בהגנה לניארית - צריך לבדוק אם נותן המתנה זכאי להתשמש בהגנה לניארית - ואם כן, שימוש בהגנה שלו תחשב לנותן המתנה כניצול הגנה פעם אחת. אין חשיבות לתקופת הצינון במקרה זה (אלא אם נותן המתנה קיבל אותה בעצמו במתנה. מאחר ובודקים את נותן המתנה - אם הוא בעצמו קיבל את הדירה במתנה, תקופת הצינון תחול).

4. מכירה לאחר תום תקופת המעבר

המחוקק קבע כי המוכר יכול להשתמש בחישוב לניארי חדש ללא הגבלה לעניין היקף המכירות (לכן במכירה לאחר תקופת המעבר אין צורך בתקופת צינון בחישוב לניארי לגבי דירות מתנה). מובהר כי, רשויות המיסוי תמיד יכולות להחליט כי לאור היקף המכירות מדובר בעסק ולחייב כהכנסה פירותית.

5. דירות מתנה

במתנה לקרוב כהגדרתו בסעיף 62 לחוק (המפנה להגדרת קרוב בסעיף 1 (1), ו-1 (2) לחוק) שונו תקופות הצינון ל-3 שנים אם הקרוב גר בדירה או 4 שנים אם לא גר בדירה. ככל ומקבל המתנה ירצה להשתמש בפטור כלשהו (למעט החישוב הלניארי) עליו להמתין תקופת הצינון החדשה (3 ו-4 שנים).

לענין בחינת הזכאות לשימוש בפטור דירה יחידה תקופת הצינון החדשה תחול על הדירה גם אם התקבלה המתנה לפני יום המעבר.

לאחר התיקון מתנה לאח לא תחשב למתנה לקרוב והמתנה לא תהיה פטורה ממס שבח, אלא אם הדירה התקבלה במתנה או בירושה מהורה או הורי הורה .

שימו לב- הגדרת קרוב קובעת כי קרוב הוא גם ילד של נותן המתנה ובן זוגו של הילד, כמו כן אם דירת המתנה למשל רשומה על שם הורה ובן זוג שאינו הורה המתנה לילד של בן הזוג תחשב כמתנה לקרוב (וכן מתנה לבן הזוג של אותו ילד), אולם הדבר אינו עובד לכיוון ההפוך, מתנה של ילד ובן זוגו להורה או הורי הורה תהיה רק מתנה חלקית, כי ההורה או הורי הורה (ובני זוג של כל אחד מאלו) הוא קרוב רק לילדו ולא לבן זוג של ילדו לכן בן הזוג נותן המתנה יצטרך לשלם מס שבח לפי חלקו בדירת המתנה.

6. תושבים זרים

נקבע כי תושב חוץ לא יהנה מהפטורים לפי פרק חמישי 1 לחוק. למעט לענין דירה יחידה אם הציג אישור כאמור לעיל.

כיום תושבים זרים משלמים מס רכישה גבוה יותר, בדומה לזה המוטל על תושבי ישראל אשר בבעלותם דירה נוספת.