פורום תמא 38

שלום, דורון

השאלה למה כוונתך בזכויות. 

באם לחנות ישנן זכויות בניה שטרם נוצלו או הצמדות או חלקים ברכוש המשותף שזהים לדירה אחרת בבית המשותף, הרי  שהזכויות בקבלת התמורות אמורות להיות זהות מבחינת תוספת שטחים.

מבחינת חוק המקרקעין, המונח "דירה" או "דירה בבית משותף" כולל בחובו גם חנות, כלומר: יחידה בנויה נפרדת שאינה משמשת למגורים דווקא.  

מבחינת מיסוי - הטבת דחיית המס רלוונטית לדירות מגורים.

 מקווה שעניתי לשאלותיך

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
מורד הזמיר 7, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

שלום, אורי

מוזמן לפנות לתשובות מפרטות יותר שנכתבו על ידנו בפורום הזה בעבר.

בתמצית אשיבך, כי נכון שהעסקה במהותה דומה,

אך המחוקק לא מצא לנכון להשוות בין התנאים בכל עניין, וישנם תנאים שונים בין שני סוגי העסקאות.

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
מורד הזמיר 7, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

שלום רב

מבחינת היזם - אם הוא לא בנה מ"ר אז הוא חסך את עלות הבניה.

מבחינת הבעלים - אם הוא לא קיבל מ"ר אז נגרעו ממנו שווי המ"ר הבנוי.

כאשר באים למפקחת היא בודקת קיפוח לעמת אחרים. קודם כל היא תבדוק אם יש אחרים במצבו שכן הסכימו לתמורה המוצעת ואם כן זה יפעל כנגד אותו דייר. בנוסף- מאחר ומדובר על אילוץ תכנוני אז ברור שאין כאן משהוא מכוון כנגד אותו דייר. הרי גם היזם יכול לטעון שזה רק מוסיף לו עלויות לא מתוכננות ללא תועלת בצידן וזה מפר את הכלכליות בפרויקט.

בנוסף המפקחת יכולה לקבוע כי הפער בין עלויות הבניה לשווי כבנוי צריך להתחלק גם על יתר הבעלים ולא על היזם בלבד. בכל מקרה המפקחת לא תעצור בגלל זה את הפרויקט. היא תנסה למצוא פתרון ביניים. 

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום רב

על פי חוק פינוי בינוי (..) קשיש (גיל 70 לפחות בעת החתימה הראשונה על ההסכם) יכול לקבל שתי דירות ששווין המצטבר הוא כדירת התמורה. 

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום רב

למרבה הצער נדרש על פי חוק רוב של 80%. 3 מתוך 4 זה רק 75% ולכן הרוב לא מספיק. 

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום רב

המפקח לא יקבל טענה כזו.. 

אתם יכולים להשכיר את הדירה ולשכור דירה אחרת נוחה לכם לתקופת הבניה. אני מניח כי תקבלו דמי שכירות מופחתים בתקופת הבניה אבל עדין תקבלו. לגבי ההפרש- תנסו להגיע להסכמה מול היזם. 

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום שייקה

סעיף 5(ב1) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים...). תמצא בקלות בגוגל את נוסח החוק.

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

אור שלום,

זכויות קשיש, בפרויקט תמ"א 38/2, הנן מוגבלות ביחס לזכויות קשיש בפרויקט פינוי בינוי ואינן כוללות אפשרות (שהינה בכל מקרה על פי שיקול דעת היזם) לקבל חלף הדירה הנוכחית שתי דירות בשווי כולל של הדירה החדשה שהיתה צריכה להתקבל בפרויקט. כמו כן, על פי שאלתך, אינכם נכנסים לגדר הגדרת "קשיש" שבחוק. הצעתי היא שתבחנו את אפשרויותיכם וזכויותיכם למול היזם, בין באופן ישיר, בין באמצעות עורך הדין של הדיירים ובין באמצעות עורך דין אחר שתשכרו לצורך עניין זה.

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

אלם שלום,

שאלתך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, מחייבת בדיקה פרטנית של ההסכם ושאר המרכיבים הקשורים והכרוכים בכלל הפרויקט. ככלל, כל עוד ההסכם שריר וקיים ולא בוטל ו/או התבטל, הרי שלא ניתן "להחליף" את היזם ו/או את עורך הדין. 

 

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

ניר שלום,

ראשית, אציין כי לא ברורה הסיבה לאורה הסכמתם, בהסכם ההתקשרות עם היזם, להקנות ליזם את האפשרות  לעשיית שימוש בכל הפטורים האישיים להבדיל מהפטורים המיועדים לפרויקט מסוג תמ"א 38. 

כך או כך, במיוחד בנסיבות שהנך מתאר, טרם עשיית עסקה למכירת הדירה, הצעתי הינה שתבחנו הדברים עם עורך הדין שייצגכם בעשיית עסקת המכירה, באופן רחב ובכלל כך תוך שימת דגש על השלב התכנוני (האם ניתן היתר בתנאים וכו'), שלב הדיווח - האם כבר התקיימו התנאים לדיווח ועשיית שימוש בפטורים (וככל ונדרש ומתאפשר הדבר -  גם לבוא בדברים עם היזם כדי להבטיח שיעשה שימוש בפטורים המיועדים לתמ"א 38 בלבד ולא בפטורים אישיים), סוגיית היטל ההשבחה וכו' וכו'.

בהצלחה,

 
בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

למה שיהיה לך פטור? אם זו דירה שניה שלך ואתה מוכר אותה אז תהיה לך חבות במס שבח. 

העובדה שיש פרויקט פינוי בינוי בעיקרון אינה משנה לענין זה

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום רותי,

החיים בבית משותף כוללים זכויות וחובות של כל השותפים. בין היתר, עניין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, כפי שבא לידי ביטוי בחוק.

ככל שישנם נימוקים ענייניים להתנגדות, יתכן וניצתן למצוא פתרונות יעילים, אשר יצנעו מענה לחששות או לדרישות הלגיטימיות הללו. 

ככל שמדובר בהתנגדות עקרונית, הרי שהחוק קובע, כי החלטת הרוב הדרוש תקבע את מה שייעשה ברכוש המשותף.

במקרים מסויימים ישנן הגנות נפרדות בחוק לקשיש, אשר יכול שיתנו מענה לשכן. אופציה נוספת, שקיימת בחלק לא מבוטל מהמקרים היא רכישת הדירה ע"י היזם או מי מטעמו, נוכח ההשבחה הצפויה. ככל שישנו רצון - ניתן להגיע לפתרונות לשביעות רצון כל הצדדים.

במידת הצורך היעזרו בעו"ד בעל.ת נסיון שתוכל לנסות לגשר בין הצדדים ולהביא אתכם לפתרון שיהיה נוח לכולם.

בהצלחה.


בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
מורד הזמיר 7, חיפה
טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com