מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
בפיצול דירה אחת לשתיים לפי תיקון 117 לחוק התכנון והבניה - האם תשלום הארנונה הוא לפי 2 דירות או אחת?
שלום אילן,
ככל שקיימות 2 דירות חיוב הארנונה יהיה בהתאם - לשתי דירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם נתבעתי על ידי בן אדם פרטי ובסוף תביעתו נדחתה . האם בהכרח יצטרך התובע להשתתף בהוצאות המשפט שאני שילמתי.?
תודה
שלום ורדה,
נא פני לפורום בתי משפט באתר זה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם מותר לחתום על יפוי כח בלתי חוזר באמצעות היוועדות חזותית? אם כן - האם צריך לציין שכך נעשה?
שלום רב,
קיימת החלטה של ועדת האתיקה של לשכת עוה"ד (את 39/20ולפיה על פי סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין אין דרישה שעורך הדין ולקוחו יהיו נוכחים פיזית לצורך אימות החתימה על גבי ייפוי כח ובלבד שעוה"ד משוכנע בקיומו וזהותו של הלקוח, שקיימת שליחות בין בכתב ובין בעל פה ושהפעולה שהוא מבצע נכללת ביפוי הכח שניתן. יחד עם לרשות המקבלת את יפוי הכח הסמכות לקבוע נהלים לעניין זה.
שלום,
כמה שנות בדק חלות על קבלן כשמדובר בתיקון צלון פנימי מותקן בתוך הבית? אם חל.
שלום יפעת,
אם מדובר בצלון אלומיניום/פלסטיק - שנתיים (פריט 1 בתוספת לחוק המכר (דירות))
אם לא נכלל בהגדרה הנ"ל - שנה (פריט 10 לתוספת) בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לידי יש שיפוץ בדירה בבניין. המשפצים מוציאים אקטיבית או פסיבית כי לא זוכרים חלון, הרבה מאוד אבק וכל המרפסת שלי מתכסה כל פעם שכבה לבנה וטיפות שמנוניות. מה החוק אומר על זה? תודה
נא פנה לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רכשנו דירה שנמצאת עתה בשלבי בנייה. את התשלום ביצענו באמצעות שוברי בנק (ערבות בנקאית) מהון אישי, ללא משכנתא.
רצינו לשאול במקרה חלילה של אירוע כלשהו כדוגמת רעידת אדמה, מלחמה וכו' אשר יפגעו במבנה - האם אנו מוגנים עד לשלב קבלת המפתח או שעלינו לבטח עצמנו בצורה כלשהי?
תודה מראש!
התחייבות הקבלן היא למסור דירה בנויה והאחריות לשלמות הדירה, כל עוד לא נמסרה לרוכש, חלה על הקבלן.
ברור שבמקרה של פגיעה במבנה עלולה להתעכב מסירת החזקה על מנת שהקבן יוכל להשלים את הבניה.
הגשתי בקשה להייתר בניה ושלמתי את היטל השבחה ועדיין לא קיבלתי את ההיתר .
אך בד בבד החלטתי לבטל את בקשת ההיתר האם הרשות הקומית חייבת להחזיר לי את היטל ההשבחה
שבעצם לא מומש .
שלום עדי,
ככל שלא הוצא היתר כלל - אתה עשוי לקבל החזר של היטל ההשבחה ששלמת שכן לא הגיע עדיין מועד התשלום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב, אני ושכני זכינו במגרשים מטעם רמ"י , המגרשים נמצאים מתחת לכביש הראשי, אני תכננתי לנצל את הגובה ולבנות מרתף ולעלות קומה מקבילה לכביש , השכן מצד שני העדיף למלא את המגרש בעפר במקום מרתף ולבנות במקביל לכביש. עקב המילוי שעשה הוא יצטרך לעשות קיר, ולא סתם קיר אלא קיר תומך והעפר יצמיד לקיר(אפס מרחק מהקיר) אני רחוק מהגבול 3 מטר. עקב זה אני סירבתי להשתתף איתו בקיר התומך (גובה 4 מטר כמעט ואורך כ-30 מטר) כי זה לא נוגע אליי ולא אני מילאתי עפר ואני יכול לבנות את המרתף אבל הוא לא יכול לבנות אלא אם עשה קיר תומך קודם והידק את העפר. אילו ניצל את המגרש למרתף לא היה ממלא עפר עד אפס ולא יצטרך לבנות קיר תומך אלא מסתפקים בקיר רגיל בגובה הגיוני חוצץ בינינו כמו שאר השכנים. אמרתי לו שהוא יעשה את הקיר התומך כי הוא תומך בעפר שטמן ומימלא אני רחוק 3 מטר מהקיר ואשתתף איתו בקיר רגיל המפריד ביני לבינו בקומה העליונה חצי חצי. האם אני צודק בגרסתי ?
ולכם אני מודה מראש
קשה להשיב לשאלה בלי להבין את המצב בשטח ואת תנאי ההיתר והוראות התב"ע.
כדאי לפנות להתיעצות עם עו"ד שיוכל לקבל את כל המידע הרלוונטי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
האם יזם של פרויקט תמ"א 38/1 יכול להגיש תביעה נגד דייר שהגיש התנגדות לועדה המקומית ומעקב בזה את הפרויקט בכחצי שנה?
(הדייר גר בנכס שנים רבות ורוצה שישעזבו אותו בשקט, ניסיונות להגיע איתו להבנות לא צלחו).
תודה, גבי
שלום גבי,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני מתגוררת בבניין בן 30 שנה. הבניין נמצא מאז בנייתו בטיפול של כונס נכסים ועדיין לא רשום בטאבו. בבניין יש איזור ייעודי לחניה ובו חלוקה לחניוץ המספיקות לכל הדירות בבניין. לפי הוועד לא ניתן להגדיר שדירה מסויימת שייכת לדירה ספציפית היות והחניה או לא רשומה בטאבו כשייכת לדירה. האם זה נכון? האם כל דייר יכול להחנות היכן שבא לו וכמה רכבים שבא לו בגלל שאין רישום בטאבו?
שלום חופית,
יש לבדוק את חוזי המכר על מנת לוודא שהחניות לא נמכרו ולא יוחדו לדירות מסויימות. כשירשם הבית המשותף תוצמד לכל דירה החניה המתאימה.
ככל שהחניות מהוות רכוש משותף, כל דייר יכול להחנות בכל מקום פנוי אבל לא רשאי לתפוס מספר חניות גדול מכפי חלקו היחסי ברכוש המשותף.
ככל שיש הסכמה בין בעלי הדירות ניתן לקבוע חלוקה של חניות לדירות וכך למנוע את המחלוקות.
שלום רב! אני שוכר נכס 20 שנה (מיסחרי) מ2008 עד 2016 היה חוזה עם פירוט שכר הדירה,
מ2017 ועד היום שולם שכר דירה באופן קבוע מידי חודש בחודשו ( לא חודש חוזה 2017 ועד 2022) .
1.האם לאור תשלום שכר דירה באופן קבוע וללא שום היסתייגות מצד השוכר רשאי בעל הנכס לידרוש הפרשי שכירות והצמדה ללא שום חוזה חתום בנינו?
2. האם תשלום החודשי ששולם מידי חודש בחודשו מהווה הסכמה לקבלת התשלום היא חזקה על הסכמה על גובה הסכום ולכן לא קיימת עילה לתשלום נוסף( הפרש תשלום חודשי שהמשכיר דורש ל5 שנים אחורה).
3 לייתר דיוק לא קיים ביננו חוזה משנת 2017 ועד היום ולא היתקבלו שום התראות בפני תשלום השכירות החודשי.
4 האם לאור כך הסכמה קבלת התשלום היא שתיקה מתוך מעשה מהווה הסכמה.
שלום יעקב,
ככל שלא נחתם הסכם שכירות חדש מוסיפים לחול תנאי ההסכם הקודם.
סביר להניח שלו התכוון המשכיר להעלות את דמי השכירות היה מודיע לך על כך ונוקט בפעולות לגבות את היתרה הבלתי משולמת. ניתן, לכן, להניח שלא היתה מחלוקת על גובה דמי השכירות.
האמור לעיל כפוף לתוכן הסכם השכירות האחרון, אשר יתכן שקובע מנגנון של העלאת דמי השכירות או הצמדתם, ומחייב אותך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום דודי,
כל עוד עורכת הדין פועלת על פי הוראות הסכם המכר וכל עוד לא התמלא התנאי להעברת כספי הנאמנות על פי ההסכם אינך זכאי לקבל את הכספים לרשותך. תוכל לפנות לעיריה בנסיון לזרז את הנפקת האישור.
ברשותי דירה וגג שאני יכולה להרחיב כל קומה במאה מ"ר. אני רוצה למכור את הדירה. שכן בקומת קרקע תובע ממני או מקונה אפשרי לבנות עבורו את ההרחבה בקומת קרקע, תמורת מאות אלפי שח לבנייה. האם זה מותר? האם זה חוקי? השכן טוען שאין לו כסף לבנות ולכן הוא רוצה שיבנו לו תמורת ההסכמה לתת לנו לבנות.
שלום רחל,
השכן רשאי לדרוש ואת רשאית לסרב או להציע הצעה נגדית במסגרת מו"מ.
גורמים שעשויים להשפיע על המו"מ הם אופן הרישום ותקנון הבית המשותף או הסכם השיתוף אם קיימים.
עם זאת, מובן שדרישתו של השכן אינה יכולה להיות סחטנית או חסרת תום לב.
המלצתי היא לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי ובדיקת העובדות הרלוונטיות על מנת לגבש את דרך הפעולה המתאימה במקרה שלך.
לפני כשנה ניתן היתר בניה תמא 38/1 ת"א אך טרם נתקבל מעיריית ת"א היתר עליה לקרקע , הבנין גודר מסביב הוצבו שלטים ברחוב ונסגר הכניסה לחניה. היזם דורש שבעלי דירות יחתמו על הסכם המשולש עם המממן ורק אז העיריה תתן אישור עליה לקרקע. שאלתי האם אכן זו דרישה של העירייה.
בעלי הדירות התחייבו שעם קבלת היתר הבניה הם יחתמו להסכם המשולש
שלום לאה,
ניתן לבדוק את תנאי ההיתר במחלקת ההנדסה. כדאי לפנות לעורך הדין המייצג את הדיירים על מנת שיעשה זאת.
אני בונה כעת בית ובגבול של שכניי יש חומה של 80 סמ מהצד שלהם ומאצלי יצא כ10 סמ כך שהריצפה שלי באזור גובה הסוף של החומה החומה נבנתה ללא ידיעתי לפני בשטח שלי במחצית
האם אני יכול לבנות חומה של 1.5 מהריצפה שלי בשטח שלי בלבד לא בשטח משותף?
שלום גילי,
בתוך השטח שלך את רשאית לבנות כרצונך, כפוף כמובן לדיני התכנון והבניה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצערי ראש נציגות הבניין תבעה אותי על אי תשלום מסי וועד בתקופת שהבניין היה בשיפוץ תמ"א 38/1. הפסדתי במשפט, והמפקח על המקרקעין קבע שאני צריכה לשלם גם שכ"ט עו"ד של התובעת, בסך 1,000 ש"ח לפי האמור בכללי לשכת עורכי הדין תעריף מינימלי המומלץ תש"ס 2000. השופט לא כתב שאני צריכה להוסיף לסכום זה מע"מ. האם אני צריכה לשלם 1,000 בלבד, או להוסיף לסכום זה מע"מ, קרי לשלם 1,170 ש"ח? תודה רבה על תשובה בהקדם.
כעקרון יש להוסיף לשכר טרחת עו"ד מע"מ.
ניתן לפנות לבית המשפט בבקשת הבהרה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קיבלתי חניה מהקבלן ללא תמורה ואחרי שנים רבות הוא רוצה את החנייה בחזרה, האם ניתן לעשות משהו בנידון בכדי להשאיר את החנייה ברשותי? תודה
שלום גיא,
חסרים פרטים עובדתיים רבים כדי להשיב לשאלתך.
מומלץ לפנות לעו"ד עם כל המסמכים המצויים ברשותך לקבלת יעוץ משפטי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
במפרט טכני מקבלן נכתב שחדר עגלות זה רכוש משותף,
הקבל רוצה להשאיר לעצמו על סמך איזשהו סעיף בתוך ההסכם שהוא משאיר את החדר לעצמו.
האם זה חוקי? או שהמפרט קובע
שלום אברהם,
יש לבדוק בנוסח החוזה האם נכתבו הוראות הקובעות היררכיה בין מסמכי החוזה או אם קיים מסמך נוסף בין מסמכי החוזה בוקיים פירוט של הרכוש המשותף או של רכוש שלא יכלל ברכוש המשותף.
כעקרון - יש לפרט במפרט הטכני את החלקים שלא יכללו ברכוש המשותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוץ מהמפרט הטכני.
מה שכן - יש סעיף בחוזה שבכל סתירה בין סעיפים יגבר הסעיף שמטיב עם המוכר. זה חוקי ותקף?
שלום רב!
בעלי הדירות קיבלו מכתב מהעיריה שהבניין מסוכן לציבור בשל ליקויים. האם צריך להכניס סעיף לחוזה השכרת הדירה שמתייחס לעובדה זו? אנחנו בשלבים אחרונים של תיקון הליקויים, אבל אם צריך לחדש חוזה מול דייר בתקופה שהבניין עדיין מסוכן, איך זה יבוא לידי ביטוי ואיזו אחריות נושא בעל הדירה? תודה !
שלום שני,
יש לגלות לשוכר את כל הפרטים הידועים לכם לגבי מצבו של הבניין.
אחריות בעל הדירה תלויה במידת הסיכון הצפוי לשוכר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מה ניתן לראות כליקוי או פגם "קל ערך" לפי סעיף 25ח(ב) ב"חוק השכירות והשאילה"?
שלום אתי,
הביטוי נתון לפרשנות.
בדברי ההסבר להצעת החוק נכתב "קל ערך וניתן לתקנו באופן סביר על ידי מי שאינו בעל מקצוע. הכוונה לפגמים שהם בגדר זוטי דברים, ואין הצדקה להטריד את המשכיר בדרישה לתיקונם".