מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
יש לי זוג פוטנציאלי לשכירות אדר הגיעו לארץ עם ויזה עבודה.
אין להם חשבון בנק ישראלי והם רוצים לשלם עם ציקים אמריקאים.
מה הסיכונים בהשכרת דירה לתושב חוץ ?
האם הוצפ רלוונטי במקרה וחלילה צריך לפנות ?
שלום רב,
נא פנה לפורום הוצל"פ באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
בבניין משותף שנבנה לפני בערך 4 שנים, אחד מהדיירים שכבר אינו דייר (מכר את הבית) והוא דמות ניהולית בכירה אצל הקבלן שבנה את הבניין, שבר שביל גישה לנכים/מעבר והסב אותו לחניה (כדי שהיו לו 2 חניות צמודות), היום לאחר מכירת הדירה דייר אחר השתלט על האיזור ולמרות בקשות שלנו שלא יחנה שם הוא ממשיך ומוסיך להגיד " אני מחנה פה נקודה" ( יש לציין כי הדייר הוא לא הדייר שקנה את הדירה) בנוסף במשך השנים אנחנו פנים לועד כדי לטפל בנושא אך הם מצידם אינם רוצים להיכנס לויכוחים עם הדיירים ולא מוכנים לטפל, ועוד הוסיפו שאולי בגלל מעמדו של הדייר הקודם עשו את זה בדרך חוקית והוא מכר את הדירה עם שני חניות. אציין כי יש שכנים שראות את העובדים של הקבלן לאחר אכלוס הבניין מפרקים את הרמפה צירפתי תמונות של הסימנים בחניה.
השאלות שלי הן:
האם זה נושא משפטי או שבכלל צריך לפנות למפקח על המקרקעין?
יש דרך לבדוק אם השטח הזה נרשם על הדייר ובעצם נגזל מאיתנו?
איך אפשר לטפל בנושא בצורה המהירה ביותר?
שלום מאור,
ניתן לבדוק במסמכי הרישום של הבית המשותף ובנסח טאבו האם השטח המדובר מוצמד לדירה.
אם אין הצמדה מדובר ברכוש משותף שאין לאיש מבעלי הדירות זכות לעשות בו שימוש בלעדי אם לא קבל לכך הסכמה של כל בעלי הדירות.
במקרה כזה ניתן להגיש נגד השכן תביעה למפקח על רישום המקרקעין למתן צו שיאסור עליו לחנות בחניה באופן בלעדי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום.
לפני כשנתיים בעל אחת הדירות בבנין שבו אני גרה החליט לפצל את דירתו לשתי יחידות דיור לשם השכרתן ועשיית רווח. לכל יחידה מטבח, שירותים ומקלחת נפרדים. פנינו לעיריה, אולם לאחר שנה שלא נעשה כלום בעניין מצד העיריה, אני ושאר בעלי הדירות פנינו לבעלים של הדירה באופן אישי בבקשה שיפרק את היחידות דיור שאם לא, נגיש נגדו תביעה בבית המשפט. הוא פירק רק את המטבח באחת היחידות אולם השאיר את המקלחת והשירותים. במשך שנתיים אני סובלת מנזילות בתקרת השירותים מהדירה ההיא ולאחרונה הרטיבות גם הגיעה לתקרת הפרוזדור שלי . יש לציין שהם שינו את התשתית - חיברו את כל הצנרת של שתי היחידות לצינור הביוב של השירותים.
שאלתי מה אפשר לעשות? בקשתי מנציג שלו שאם הוא לא יפרק גם את השירותים והמקלחת, אני אתבע אותם.
שלום ליאה,
אם השכן אינו דואג לתיקון הנזילות תוכלי לתבוע אותו ולדרוש הן את ביצוע התיקונים והן פיצוי בגין הנזק שנגרם לך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בחוק צו מכר כתוב שהסטיה המקובלת בבניה היא 2 אחוז בדירה ובמקומות הצמודים לדירה לגבי החניה כתוב שהאחוז הזה, זה רק לחניה מקורה
רכשנו דירה וחניה בבנין עם חניה לא מקורה והחניה קטנה
האם גם במקרה של חניה לא מקורה הגבול הינו 2 אחוז ואם כן איך להוכיח את זה מלשון החוק שמדבר רק על חניה מקורה ?
תודה,
דוד
שלום דוד,
למיטב ידיעתי, טופס המפרט אינו כולל מגבלה הנובעת מסוג החניה (מקורה או לא) ואין לסטות יותר מ 2% משטח החניה.
יתר על כן - לחניה יש גם תקן לעניין אורך ורוחב מינימליים ועל החניה להבנות בהתאם לתקן זה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפני 15 שנים לקחתי הלוואה מאדם פרטי תוך כדי חתימה על הערת אזהרה בטאבו להימנע מעשיית עיסקה על החלק שלי בדירה,לא עמדתי בהחזר ההלוואה ועד כה המלווה לא הגיש תביעה לקבלת ההלוואה,מועד החזר ההלוואה חודשים מיום קבלת ההלוואה,כעת ברצוני למכור את הדירה ולבטל את הערת האזהרה,האם ניתן לטעון להתיישנות וכי המלווה איבד את זכותו להגיש תביעה ובכך לבטל את הערת האזהרה בטאבו?
בתודה מראש
שלום סיגל,
כנגד הטענה הנ"ל ניתן לטעון כי הערת האזהרה מהווה בטוחה מעין קניינית, שבאה למנוע את מכירת הדירה עד להשבת ההלוואה גם במקרה שהנושה לא הגיש תביעה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם אפשר להתפטר ממס שבח אם יש נכויות במשפחה
ההורה -הילד
שלום רותי, אין פטור ממס שבח לנכים.
לעיתים, ןכתלות בהכנסות, ניתן להפחית את החיוב באמצעות פריסה של השבח. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
באיזה שלב כדאי לערב עורך דין
ואיך אני מבטחת את ההמחאה בנקאית על מנת שלא ייפדו אותה מבעוד מועד
שלום אתי,
רצוי לערב עו"ד כבר בשלבים המוקדמים וטרם הגשת ההצעה.
לא ניתן למנוע הפקדת המחאה בנקאית טרם זמנה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לקחתי הלוואה מאדם פרטי לפני 12 שנים ואף נרשמה הערת אזהרה בטאבו להימנע מעשיית עיסקה על החלק שלי בדירה,לא עמדתי בהחזר פתחתי תיק פש"ר וקיבלתי הפטר, המלווה עד כה לא תבע את ההלוואה,האם הפטר מבטל את הסכם ההלוואה??
שלום יניב,
נא פנה לפורום פשיטות רגל באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום וברכה
חתמתי חוזה שכירות והמשכיר כתב בחוזה השכירות (אינו מוגן) כי על כל יום איחור יגבה פיצוי על סך 8000 שקל ליום
האם סכום כזה הינו חוקי בכלל במידה ויקרה כזה מצב ,או שמבחינת החוק הוא לא יכול לדרוש כזה סכום גם הם הוא נכתב בחוזה
אלא אם כן מדובר בדירת יוקרה או בנסיבות מיוחדות, סביר להניח שהסכום יחשב כפיצוי לא סביר לנזק שניתן היה לחזות מראש וניתן יהיה לבקש מבית המשפט להפחיתו.
כדאי להמנע מלחתום על חוזים הכוללים תנאים לא סבירים ולתקנם קודם לחתימה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רציתי להתלונן על אדריכל למשרד העבודה וביקשו ממני מספר רישיון של האדריכל איך אני יכול לדעת את זה ?
תודה.
אפשר למצוא את המידע כאן:
https://data.labor.gov.il/EngineersAndArchitects.aspx בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לי זכויות במקרקעין מושע מיועד לאזור מסחרי ולבניית משרדים ויש תב״ע
במקרקעין האלה יש עוד 21 שותפים
נחתם הסכם מכר/הסכם קומבינציה עם פלוני
והוא הפר את ההסכם
אני רוצה להגיש תביעה הצהרתית לאכיפת הסכם
האם אני צריך לכלול את 21 השותפים בכתב תביעה או שרק את עצמי?
תודה רבה רבה
יש לכלול בתביעה את כל הצדדים הקשורים לעסקה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אשתי ז"ל לקחה הלוואה מאדם פרטי לפני 10 שנים,תוך כדי חתימת הסכם ההלוואה חתמה על הערת אזהרה בטאבו להימנע מעשיית עיסקה על החלק שלה בדירה, אשתי לא עמדה בהחזר ההלוואה ופתחה תיק פש"ר וקיבלה הפטר,בין הנושים היה המלווה שהעדיף לא לקבל מאומה מכונס הנכסים אך הוכרז כנושה מובטח,עד כה המלווה לא תבע את ההלוואה,מה הזכויות של המלווה כנושה מובטח?
נא פנה לפורום פשיטת רגל באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום חשוב לי לדעת, האם העברת דירה שנקנתה היישר על שם הילד אך נקנתה מכספו של האב בלבד האם זה נחשב שזה ניתן מתנה לילד ויפטר ממס שבח במקרה של העברת הדירה על שם ילד אחר או שיתחייב במס שבח כי זה לא היה רשום על שם האב מעולם?
וכן האם העברת דירה על הנייר מחייבת מס שבח?
שלום ישראל,
מימון רכישת הדירה ע"י האב נחשב מתנה של האב לילד לצורך תקופת צינון במכירה, אך לא בהכרח יענה על התנאי של "דירה שהתקבלה במתנה מהורה" לעניין סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. ההגדרה בסעיף 49ו נקבעה לעניין סעיף זה.
בהעברת דירה שטרם נמכרה לא ניתן לקבל פטור מכח פרק חמישי לחוק מס שבח, אך אם חלים תנאי סעיף 62 ניתן לקבל פטור מכח סעיף זה.
היי, אודה לעצה בעיניין כי אין לנו מושג איך נכון לפעול
קנינו דירה יד 2 שהינו אמורים לקבל בסוף מאי.
המוכרים התעכבו עם הקבלן שלהם ומבקשים מאיתנו להישאר בדירה לחודשיים נוספים ובתמורה לשלם לנו חודשי שכירות.
זה בהחלט יתקיע אותנו- אנחנו נמצאים בשכירות וצפויים לשלם שכירות סך הכל של כ8 חודש, המעבר ידחה לאחרי* הלידה במקום לפני* וכו..
במידה ובכל זאת נחליט ללכת לקראתם ולתת הצעה נגדית עם סכום גבוהה יותר(כדי שיהיה פיצוי כלשהו)
איזה סכום יהיה הגיוני והוגן ל2 הצדדים? על סמך מה אני יכולה לקבוע את הסכום?
כי בסוף אנחנו צריכים לקבוע איזה אופציה כדאית לנו יותר
אשמח לעזרה, אין את מי לשאול, העו"ד שלנו לא ככ נותן מענה.
שלום כריסטינה,
השאלה איננה משפטית אלא מסחרית.
אני ובת זוגתי רוצים לצאת מדירה באמצע חוזה.הודענו על כך לבעלת הדירה לפני כ-3 שבועות ובנוסף אנו יודעים שהיא מוכנה להשכיר את הדירה רק לאישה בודדה/זוג . גבר לבד או זוג עם ילד/ים לא בא אצלה בחשבון (לא יודע אם זה חוקי, אשמח לבהירות בנושא)
הסעיף היחידי בחוזה השכירות שלנו הנוגע לסיום חוזה לפני הזמן אומר:שניתנת לנו האפשרות, שכן הדיירים החדשים יהיו לשביעות רצונה של בעלת הדירה.מצאנו דיירת בודדה שרוצה להכנס לדירה. יש לנו תיעוד שבעלת הדירה והדיירת הגיעו להסכמה לפחות 3 פעמים. אפילו קבעו שעה אצל עורך דין ולאחר מכן בעלת הדירה החליטה להוסיף עוד סעיף/דרישה/להעלות את סכום הסכירות ב100 שקל.כמה פעמים שינוי בדקה התשעים.האם מותר לה לעשות זאת?כאשר בעלת הדירה נפגשה עם הדיירת החדשה ואבא שלה אצלנו בדירה, הם גם סיכמו מחיר וסיכמו בינהם תנאים. לאחר הסיכום בעלת הדירה נשארה לדבר איתנו ואמרה שיש לה תחושה לא טובה.בכל מקרה מאז הגיעו להסכמות עוד מספר פעמים.היה ביניהן סיכום שישתתפו חצי חצי בעלויות של פרקט לכל הדירה, לאחר מכן התחילו להתווכח ושוב הסכימו, ככה כל פעם. כל זה יכול להחשב כטקטיקה של בעלת הדירה למשוך זמן וככה הצ'קים פשוט ירדו?האם זה לא חוסר תום לב?בנתיים אנחנו חתומים על חוזה בדירה אחרת כבר וכרגע הצ'קים שלנו עדיין אצל בעלת הדירה הנוכחית.יש לנו תיעוד שהיא אומרת שהיא משכה את הצ'קים שלנו מהבנק אבל מי יודע אם זה לא שקר.
אם נבטל את הצ'קים הנותרים (4 חודשי שכירות) מה עלול לקרות?
שלום יוחאי,
אני ממליצה לכם לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד שיבדוק את כל תנאי החוזה ואת התנאים המאפשרים לכם את קיצור תקופת השכירות.
ביטול צ'קים שלא כדין, מלבד היותו עבירה פלילית עלול לחשוף אתכם לתביעות משפטיות והליכי הוצאה לפועל.
הורי הורישו לנו 2 דירות, אימי נפטרה, אבי מתגורר באחת מהן. הדירות עדיין רשומות על שמם. כעת אנו רוצים למכור את אחת הדירות. השאלה אם ניתן למכור ללא רישום הדירה בטאבו על שמנו ? ואיזה מיסים אני מחוייבים?
לחילופין מידה ולא תמכר כעת, איזה מיסים יחולקו עלינו בבוא היום כאשר נקבל בירושה את 2 הדירות.
שלום מאיה,
לשם ביצוע עסקת מכר נדרש רישום הזכויות על שם היורשים.
קבלת דירות בירושה איננה מחייבת במס את היורשים.
אם הירושה היא של 2 דירות, מכירת הדירות ע"י היורשים תחוייב במס שבח בהתאם למצב האישי של כל יורש ומספר הדירות שבבעלותו.
יש גד ביני לבין השכן שהקו גבול הוא באמצע השכן אומר שאני מחוייב בתשלום אך אני טוען שזה לא הגיוני? יש לי לא מעט אפשרויות לבצע אך זה חייב להיות מסודר? יש למישהו אסמכתא בנושא?
שלום מנדי,
השאלה איננה ברורה.
אם הגדר מצויה על הגבול בין שתי החלקות חובת ההשתתפות בתחזוקתה חלה על 2 הצדדים באופן שווה או על פי המוסכם ביניהם, ככל שקיימת הסכמה אחרת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הוריי רשמו 3 דירות - אחת על שמי, אחת על שם אחותי ואחת על שם אחותי ובעלה. אחות נוספת לא רשום על שמה כלום. כולנו נשואות. כל נכס בשווי אחר.
לא מצויין בשום מקום שהדירה של הוריי. אין צוואה. לא הסכם ממון.
נמסר לנו בע"פ שהדירות שייכות להורים עד גיל 120 ולאחר מכן החלוקה תהיה שווה בשווה. גם אם יהיה צורך למכור.
1. במידה וקורה משהו - האם בן הזוג יכול לתבוע חלק מהדירה?
2. האם ישנה דרך אחרת לעגן את הנכסים כך שיהיו של הוריי ולאחר מכן חלוקה שווה בין האחיות אשר יהיה קביל בבית משפט? מסמך שעליו כל האחיות נחתום?
שלום יעל,
חסרים פרטים רבים על מנת להשיב לשאלה.
מומלץ לפנות להתיעצות תוך בחינת כל הפרטים הרלוונטיים עם עו"ד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם ישנה הגבלה של גובה גדר חיה הנמצאת בשטח הבית שלנו?
לטענת השכן מפריע לו הגובה כי זה מחשיך לו את הדירה.
תודה
שלום שירי,
אין הוראת חוק הקובעת גובה מותר של גדר חיה.
אם הגדר שלך גורמת מטרד או נזק בלתי סבירים לשכן הוא רשאי לתבוע אותך בגין כך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ידוע לי שבמקרה של הפרת חוזה מצד שוכר הדרך לפינויו היא על יד פניה לבית משפט ושאסור לפנות את חפציו ולהחליף מנעול, או לנתק מים וחשמל. מה אם השוכר נתן הסכמתו לפעולות אלו בהסכם השכירות?
על מנת לפנות שוכר אכן יש לפנות לבית המשפט. זו הדרך לפעול גם אם השוכר נתן הסכמתו לדרך פעולה אחרת בחוזה השכירות.
עשיית דין עצמי עלולה לחשוף את המשכיר, לכל הפחות, לאחריות נזיקית.