פורום נדלן ודיני מקרקעין

מלבד אסיפה שנתית, הועד נוהג לזמן אסיפות ביניים בין מועדי האסיפה השנתית כאשר עולות סוגיות של דרישה כספית  מהדיירים לצרכי שיפור ניראות הבניין. האם הדבר תקין ואם כן וזה נחשב כאסיפה שלא מן המניין שכינס הוועד - מה הכללים לכינוס אסיפה כזו? מה שהוועד נוהג כיום לעשות זה לשלוח הודעה בקבוצת הוואטסאפ של הבניין על המועד (לפחות שבועיים לפני) - ותו לא. 

שלום

אני גרה בדירת עמידר כבר הרבה שנים ובגלל מצבי הכלכלי והבריאותי משלמת שכ"ד נמוך. לאחרונה קיבלתי מעט כסף (כ 250 K) מנכס ירושה אחרי הרבה שנים של הליכים ובעקבות קבלת הסכום עמידר החליטה לקחת ממני שכ"ד של יותר מ 2,000 ש"ח לחודש. אם אשלם להם את כל הסכום לא ישאר לי ממה לחיות ולא יישאר לי מה להשאיר לבן הנכה שלי שגם כך לא מצליח להתפרנס. מה אפשר לעשות?

שלום

 יש הערה אין טאבו

 הקבלן ישן. מלא תביעות נגדו.  הדירה נקנתה לפני 6 שנים 

 הערת אזהרה מספיק? ק

איך עושים טאבו? תודה 

שלום רב,

שאלה - זוג לא נשוי רוכש דירה לפני הנישואין בסכום של 2,060,000 ש"ח, הבחורה מביאה 1,000,000 ש"ח והבחור 800,000 ש"ח, הבחור מעוניין בלקיחת משכנתא של 400,000 ש"ח לכלל ההוצאות, האם הבחורה צריכה להיכנס כלווה במשכנתא או שהבחור יכול להשיג ערב מדרגה ראשונה ולא לערב את הבחורה בלקיחת המשכנתא? 

למרות שהנכס יהיה רשום על שניהם חצי וחצי

תודה מראש.

מחפש אדריכל בעל ניסיון עם עיריית תל אביב, להגשת בקשה לשימוש חורג מההיתר, בנכס בתל אביב

תודה רבה

עודד בן חיים

קניתי דירה לפני שנה וחצי, שיפצתי אותה וחילקתי אותה ל2, השכרתי אותה ל2 סטודנטים.

לפני כחודש מכרתי את הדירה.

בהסכם מכר התחייבתי בפני הקונה שאני מסדר את כל התיקונים והסדקים שיש בדירה. 

שוחחתי עם הדייר שגר באותה דירה ואמרתי לו שאני מכרתי את הדירה ואני צריך לבצע בה תיקונים.

שאלתי מה יותר נוח לו, שאני יכניס פועלים ליומיים שלושה או שהוא מעדיף שאני ישלם לו ובסיום החוזה שלו הוא יבצע את התיקונים בעצמו ויחזיר את הדירה במצב טוב לבעל הבית החדש.

הדייר החליט שהוא מוכן עבור 550 שח לתקן בעצמו את הנזקים.

נחתם חוזה בין בעל הדירה היוצא לבן הדייר כאשר הוא מתחייב לבצע את התיקונים בעבור 550 שח שקיבל.

לאחר כחודש הדייר מתקשר אלי ואומר לי שהוא לא מוכן לבצע את התיקונים, אין לו זמן ושעבדתי עליו. 

כמו כן , הוא טוען שהוא לא מחוייב לכלום כי החוזה לא חוקי בגלל שהדירה מחולקת וזה לא חוקי.

מה עושים במצב כזה ?

אם אני מביא בעל מקצוע הוא רוצה לקחת 3000 שקל, אבל אם מתקנים לבד זה עלויות של 300-400 שקל חומר.

האם הדייר צודק והוא לא מחוייב לכלום בגלל שהדירה לא חוקית , או שהוא מחוייב על פי חוזה.

והאם מותר לי כאשר אני לא בעל הדירה להשתמש בצק בטחון שקיבלתי ממנו בחתימת החוזה ?

הוועד טוען שהדירה שלי היא היחידה שלא התנתקה מצנרת הדלוחין המשותפת (לפי מה שאני רואה זה לא באמת נכון). אני בקומה עליונה ויש נזילה שפורצת בדירה שמתחת, באזור התחתון של הקיר שלה, כמעט צמוד לרצפה שלה. הדירה הזו עשתה שיפוץ לפני כשלוש שנים והתנתקה גם היא מצנרת הדלוחין המשותפת. בדירה שמתחת רואים באופן ברור שהמים יוצאים מהצנרת באזור שהיה הסתעפות כניסה לדירה. יש שם עדיין קטע קטן מהצנרת שבולט החוצה מהקיר לפנים הדירה. כשפותחים אצלי למעלה את הברז של המטבח, מי דלוחין זורמים בצנרת המשותפת ויוצאים החוצה בדירה שמתחתיי (באותה נקודת הסתעפות).

4 דירות נפגעו מההצפה הזו. בעלת הדירה שמתחת לא מוכנה לתקן כי זה כרוך בלהוציא את הארון החדש שהתקינה במטבח. הוועד (2 דירות שנפגעו מההצפה) לא רוצה לטפל - הם דורשים ממני להתנתק ולעשות צנרת חיצונית פרטית משלי מהדירה ועד החצר למטה על חשבוני.

יתרה מזאת, הם לא רק רוצים שאעשה צנרת חדשה פרטית אלא גם רוצים לתבוע אותי על כל הנזקים שלהם. הנזילה התחילה לפני שבוע וחצי, הם לא ידעו מהיכן הנזילה ורק לפני יומיים הוועד הביא אינסטלטור.

נראה לי שקבלן השיפוץ בדירה שמתחתי לא אטם היטב את ההסתעפות שביטל ועם השנים זה נסדק ונפתח אולי גם פגע בחלק. עובדה גם שהוא השאיר חלק מההסתעפות בולט מהקיר פנימה לדירה. צנרת הדלוחין של הבניין מאוד ישנה מיום הקמת הבניין לפני כ- 90 שנה.

על מי חל התיקון ומי צריך לשאת בעלויות? על הדירה שמהברז שלה יוצאים המים או על הדירה ממנה פורצים המים החוצה? הרי סביר להניח שהנזק בצנרת/החור שבה (גם אם היא צנרת ישנה), נמצא אצלה ואין לדעת אם הקבלן שלהם עשה שם נזק קטן שעם הזמן גדל או לא אטם נכון את ההסתעפות הזו ועכשיו היא התפרצה.

סיימנו חוזה שכירות וכבר גרים בדירה אחרת לאחר קבלת כל הערבויות וצ׳קי ביטחון. 

בעל הבית נזכר ששכח להפקיד צ׳ק שעבר יותר מחצי שנה מתוקפו, האם אנחנו מחוייבים לשלם לו למרות הזמן שעבר וסיום החוזה?

סעיף בתקנת משנה (ב) הוכחת הזהות של חותם על יפוי כוח לביצוע עיסקה במקרקעין היא בתעודת זהות או בדרכון בלבד״...האם הכוונה לדרכון ישראלי בלבד או גם דרכון זר

שלום,

אני משכיר דירה עם מזגן מיני מרכזי (הוא רשום בחוזה שכירות). המזגן ישן, השוכר מתלונן שהמזגן נכבה לפעמים בימי חום. ייתכן שיש בעיה במדחס המזגן. האם אני מחוייב להחליף אותו, המזגן עובד אבל לפעמים יש לכבות אותו למספר שעות כדי שיחזור לעבוד. ואם כן, האם אני יכול להחליף מזגן מיני מרכזי בעילי, בחדר אחד בלבד?  

האם אפשר להעביר בעלות בטאבו באמצעות יפוי שאינו לטובת קונה ספציפי

(מדובר ביפוי כח חדש שלא חלפו שנים)

אני עוזב דירה שכורה (עקב עליית מחיר גדולה),

הדירה הייתה עם בעיית רטיבות בחלקים גדולים בתקרות, מקור הבעיה תוקן חלקית (כרגע אין רטיבות אבל זה עלול לחזור) אבל לא בוצעה צביעה כך שיש חלקים עם קירות מקולפים או שאריות של כתמים של עובש (שנוקה).

בעל הדירה לא הציע לצבוע ולא דיברנו על זה כלל (כי לא רציתי שיעלה מחיר ושיהיה באלאגן וגם הוא לא רצה להשקיע לדעתי), אך כעת, האם אני צריך לאפשר לו לבצע צביעה כללית של הדירה *בזמן שאני נמצא בה* ולפני היציאה מהדירה (כדי שהוא יוכל להראות אותה יפה לדיירים חדשים כשהיא "יפה")?

אין לי בעיה להראות את הדירה אבל לבצע צביעה כללית בזמן שאני נמצא בה זה באלאגן מטורף, ואיכשהו זה מרגיש שהמטרה של זה זה "להסתיר" את הבעיות בדירה משוכרים פוטנציאלים (הרי, אם אין רצון להסתיר את הבעיה אז היה אפשר לסכם עם כל דייר לצבוע יום לפני הכניסה)

יש לציין שאין לי חובה לבצוע את הדירה, כי קיבלתי אותה לא צבועה ואין התייחסות לצבע בחוזה.

האם אני חייב לאפשר את הצביעה כשאני בדירה?

תודה רבה!

שלום רב, אודה לתשובתכם

היה לנו פיצוץ בצינור של הביוב שעובר בכל הבנייו בקומה השנייה של הבניין. בעל הדירה לא שיתף אותנו ברגע הפיצוץ, לא התייעץ ואף לא שלח את הנזק הסרטונים או תמונות. לאחר כמה ימים תלה על דלתות הדיירים מסמך שמציין כי היה פיצוץ ותוקן צינור, בצירוף חשבונית תיקון 3,500 ש"ח (ללא דוח ממצאי אינסטלטור) ודרש תשלום מכל דייר. כמובן שאף אחד לא הסכים לשלם. עכשיו נשלח מכתב מעורך דין, התראה לתשלום לפני נקיטת צעדים. עלי לציין כי השכן שיפץ את דירתו לבד לפני בערך כשנתיים-שלוש, אולי פגע בצינור קלות ועם הזמן הצינור נסדק יותר ויותר.

שאלתי על מי חלה אחריות התיקון במצב כזה שלא שותפו הדיריים בבנין והאם התנהלות השכן מול הדיירים תקינה והגיונית?

שלום

אב מוסר לבנו חלקת קרקע במתנה ללא תמורה.  יש עו"ד אחד שמטפל בזה והוא דורש מהבן יפוי כח בלתי חוזר. (כנראה טופס סטנדרטי)

האם זה הכרחי? או שאפשר גם יפוי כח רגיל שמוגבל למקרה הזה ומוגבל גם בזמן? 

במקרה הזה אין חשש שהאב יחזור בו או יעשה שטיקים.

שלום וברכה,

בעלת הבית הקודמת שלי רוצה לתבוע אותי על כך שיש סדק באסלה ואנחנו טוענים שלא אנחנו עשינו את זה וכך זה הית. בעלת הבית לא מבקרת בבית אף פעם, ולכן היא לא מודכת וגם לא מאמינה לנו.

היא מאיימת בתביעה. רציתי לשאול היכן יתקיים המשפט? האם בעיר של התובעת ,היכן שמגישים את התביעה או בעיר שנמצא הנכס?

תודה רבה

ליאור

שלום.

אני גר בבניין משותף , הדירה שלי היא בקומת קרקע בחזית,

קיבלנו כל דיירי חזית הבניין התר מהעיריה לבניה ואנחנו מרחיבים את הדירות שלנו.

אני מוסיף מרפסת סוכה בקרקע,

אולם בשטח המיועד לסוכה נמצאת מרכזיית מים + שעונים המספקת מים לכל דיירי חזית הבניין. (גם הם בונים אך בהמשך החצר ובחזית)

הקבלן אמר לי כי כדי לצקת רצפה בחלק שלי - בו רק אני בונה, חייבים להעביר משטח זה את את מרכזית שעוני המיים המשותפים (חנוכיה) 

מדובר במרכזיית מים מאוד ישנה.

עלות העתקת השעונים: 4800 ש"ח

באם נחליף מרכזיה חדשה העלות 5500 ש"ח

השאלה היא:

1] מי אמור לשלם על כך רק אני או כל הצד המקבל אספקת מים מהמרכזייה?

2] במידה ואחליף למרכזיה חדשה האם הם אמורים להשתתף איתי?

מודל שכר הטרחה המוביל בהתחדשות עירונית הוא שהעו"ד מקבל את שכר הטרחה כסכום קבוע מראש, או אחוז קבוע מראש משווי הפרויקט, בסוף הפרויקט או במספר אבני דרך.

המודל הזה, להבנתי, יוצר בעיית ניגוד עניינים עמוקה, זה מודל שבעצם הופך את העו"ד לסוג של שותף בפרויקט ויוצר לו תמריץ חזק לעשות הכל כדי שהפרויקט יושלם כמה שיותר מהר, גם אם זה לא בהכרח עולה בקנה אחד עם טובת בעלי הדירות שהוא לכאורה מייצג, כפי שהם מבינים אותה.

זה מודל שמעודד את העו"ד לקצר תהליכים ולעגל פינות ולדחוק בבעלי הדירות להתפשר רק כדי להתקדם כמה שיותר מהר בפרויקט כדי שהעו"ד יוכל לקבל את שכר הטרחה שלו בסוף.

תמריץ בעייתי נוסף זה שהעו"ד בתחום מסתובבים עם "טבלת פרויקטים" שהיא בעצם כרטיס הביקור העיקרי שלהם שבאמצעותו הם מגייסים לקוחות חדשים, ולכן יש להם אינטרס להגדיל את הטבלה כמה שיותר מהר עם כמה שיותר פרויקטים בשלבים מתקדמים או שהושלמו, שוב, גם במחיר של התפשרות על האינטרסים של בעלי הדירות.

בנוסף, מכיוון ששכר הטרחה במודל הזה לא תלוי בשעות עבודה, אז הוא בעצם מתמרץ את העו"ד לעבוד כמה שפחות עבור בעלי הדירות כי ממילא הוא יקבל בסוף את אותו סכום של כסף.

השאלה היא איך אפשר להתמודד עם הבעיה הזו? האם ישנם מודלים חלופיים של שכר טרחה שיהלמו יותר את האינטרסים של בעלי הדירות גם אם המשמעות היא עיכוב בפרויקט?