מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
שלום רב, בבעלותי חנות המושכרת לשוכר מעל 10 שנים. לאחרונה החליט השוכר על דעת עצמו לשפץ את החנות מבלי שקיבל מראש את רשותי או אישורי לכך. שאלתי האם בדרך זו מוקנית לו איזה חזקה על החנות ומה אפשר לעשות בנידון?
שלום שיפרה,
ראשית יש לבדוק אם בהסכם השכירות שלכם קיימת הוראה האוסרתעל השוכר לבצע שינויים במושכר או, אם קיימת הוראה המתירה זאת, ובאילו תנאים.
אם קיימת הוראה בעניין - יש לפעול על פיה.
בכל מקרה אחר יחולו הוראות חוק השכירות ולפיהן אסור לשוכר לבצע שינויים במושכר ללא הסכמת המשכיר.
ביצוע השיפוץ ללא הסכמתך מהווה הפרה של תנאי השכירות ולא מקנה לשוכר זכויות יתר. אם מדובר בתוספות שנוספו לחנות, או במתקנים שהוצאו ממנה זכותך לדרוש ממנו להחזיר את המצב לקדמותו על חשבונו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם חובה להגיש בקשה להיתר בנייה עבור מרפסת בהרחבה לדירה הבנויה מעמודי ברזל וקורות ברזל? האם נדרשת הסכמת השכנים לבנייה? מה הדין את בונים ללא היתר, האם אפשר לבקש הריסת המרפסת? מה המרחק המותר בין המרפסת לדירת השכנים?
שלום רחל,
הוספת מרפסת לדירה דורשת היתר בניה.
לצורך קבלת היתר בניה נדרשת הסכמת השכנים.
בניה ללא היתר עשויה להביא להליכים מנהליים (לרבות צו הריסה וקנסות) או פליליים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קבלן התחיל בניה, עצר אותה לפני שנתיים בשל חריגות ונוצרה סיטואציה שבה יש לנו שלד בנייה בגובה מלא מעבר לחומה שקשה להתעלם ממנו.
מה ניתן לעשות?
שלום שושי,
מבחינת דיני הקניין לא ניתן לעשות דבר.
אם עצירת הבניה אצל השכן גורמת לכם נזק - נא פני לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום לכולם,
כאשר מתקינים מתקן הצללה שמצריך תומכים שמתחברים בשיפוע לקיר חיצוני. עד איזה גובה מהחלון של השכן מלמעלה מותר לחבר את התומכים לקיר החיצוני? האם בכלל מותר לעבור את גובה התקרה של דירה הגן בחיבור התומכים?
שלום רב,
הקיר החיצוני הוא, בדרך כלל, רכוש משותף ולשם התקנת מתקן כלשהו עליו יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות.
יש להתקין את המתקן באופן שלא יגרום מטרד לשכן שמעליך - לא יחסום לא את שדה הראיה באופן לא סביר, לא יהווה סיכון בטיחותי, לא יגרום להצטברות לכלוך וכיוב'. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב רווית,
סעיף 2 בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014 (להלן: "התקנות") קובעות נכון להיום כי מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום הנמוך מבין אלה, לפני הוספת מע"מ: 5,374 ש"ח (כולל מע"מ הסכום הוא: 6,287.58 ש"ח)
או סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה, כפי שנקבעה בחוזה המכר.
כמו כן תקנה 2 לא תחול על מכירה של דירה שסכום תמורתה עולה על 4,642,750 שקלים חדשים.
בהתייחס להוצאות בגין רישום הדירה - סך של 2,500 ש"ח הינה דרישה סבירה.
בברכה.
בברכה, גואל פילוריאן, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין הרצל 32, נתניה טלפון: 054-8073949 ; מייל: goel.gfady@gmail.com
ברשותי חניה פרטית בטאבו הנמצאת באזור המוגדר כשטח פרטי (העירייה אינה מבצעת אכיפה באזור).
ממול החניה יש כביש. לאחרונה שכן מחנה ממול החניה בקצה הכביש. אזור הכביש מוגדר בתשריט הבית המשותף כ- "כניסה ויציאה מחניה". אציין כי יש אזורים אחרים בתשריט המוגדרים כשטח משותף אולם אזור הכביש אינו מוגדר כך. החניה באזור זה אף מגבילה את התנועה ותמנע מעבר של כבאית לדוג' בעת אסון.
מה באפשרותי לעשות?
תודה מראש.
ראשית כדאי לפנות אל השכן החוסם ולבקשו לחדול מכך.
אם הפניה איננה מועילה ניתן לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין ולבקש צו מניעה כנגד השכן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
בבניין הישן שלנו נעשה שיפוץ חיצוני, לחיפוי, על חשבוננו דיירי הבניין. בלי תוספת זכויות. האם העירייה יכולה לחייב בהיטל השבחה רק כי שיפרנו את מראה הבניין ? - (כאמור, בלי תוספות בנייה)
תודה רבה
אוהד
שלום אהוד,
היטל השבחה מוטל על עליית ערכם של המקרקעין עקב תכנית משביחה ומשולם בעת מימוש עליית הערך - כלומר בעת מכירהשל הנכס או בעת קבלת היתר בניה על פי התכנית המשביחה.
שיפור מראה הבניין שאיננו דורש היתר בניה לא ידרוש תשלום היטל השבחה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כמה פרסומים נדרש כונס נכסים לפרסם? האם מספיק פרסום בעיתון יומי ארצי ועוד פרסום בעיתון מקומי?
במסגרת הליך פריקו שיתוך בכינוס בתיק אזרחי?
ומה המקור הנורמטיבי הקובע
מכירת מקרקעין בהליך פירוק שיתוף נעשית כפי שנעשית מכירת מקרקעין בהוצל"פ.
לפי תקנה 66 ניתן לפרסם באחת ממספר דרכים (כשאחת מהן היא פרסום בעיתון יומי) או באופן שיקבע בית המשפט (כשמדובר בפירוק שיתוף). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השאלה היתה אם מספיק לפרסם פעם אחת בכל אחד מ-2 העיתונים? או צריך פעמיים בכל אחד מ-2 העיתונים
לפי לשון התקנה די בפרסום אחד.
אם אתה סבור שלא די בפרסום אחד תוכל לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם תקנות בתי המשפט ובתי הדין לעבודה (עיון בתיקים), תשס"ג-2003
תקפות גם בפני תיקים משפטיים אצל המפקח על המקרקעין?
שלום רננה,
המפקח איננו מוגדר כשופט, אלא מחזיק בסמכויות של שופט שלום לגבי העניינים המסורים לסמכותו.
תקנות העיון חלות על שופטים, והגדרת חוק בתי המשפט קובעת כי שופט משמעו של בית משפט שלום, מחוזי או העליון.
מסקנתי אפוא היא שהתקנות אינן חלות.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדובר ביחידת דיור המיועדת למגורים. אני מעוניינת לשכור את היחידה לצורך סדנה אישית ליצירת עבודות אמנותיות לשימוש פרטי, לא מסחרי. השאלה היא כיצד זה ישפיע על המשכיר מבחינת הגדרת יעוד הדירה ובנושאי מיסוי. האם זה ירע את מצבו?
שלום שילה,
כיום קיים פטור ממס הכנסה על דמי שכירות של דירה המיועדת למגורים.
שימוש בדירה שלא למטרת מגורים יביא לביטול הפטור והמשכיר ישלם מס הכנסה על דמי השכירות.
בנוסף, ככל שתקופת השכירות תתארך השימוש בדירה שלא למגורים עלול לפגוע בהגדרת הדירה כדירת מגורים מזכה לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירתה.
מבחינה תכנונית יש לבדוק אם בכלל ניתן לעשות בדירה את השימוש המתוכנן על ידך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רציתי לשאול שאלה, עשיתי אצל עו״ד חוזה שכירות עם דיירים שנכנסו לדירה בבעלותי. לפי הסכם השכירות נאמר כי על אחריות השוכרים לבצע החלפת משלמים ברשויות (מים ארנונה וכדומה) תוך שבוע ימים מיום קבלת המפתח.
השוכרים שלי לא ביצעו החלפת משלמים, ובנוסף צברו חוב בתאגיד המים מי שבע (לא שילמו כ 8 חודשים חשבון מים) כתוצאה מכך מי שבע הוציאו עיקול על חשבון הבנק שלי.
החוב כבר שולם אבל מי שבע עוד לא הסירו את העיקול על החשבון שלי.
האם יש משהו לעשות בנושא? האם ניתן לתבוע את השוכרים על עוגמת נפש / פגיעה ב BDI?
בתודה רבה,
לירון.
שלום לירון,
ניתן לתבוע את השוכרים להשבת הסכום ששולם וכן לפיצוי בגין נזקיך.
להבא - חשוב להקפיד ולהודיע לרשויות על כניסת שוכר. אם השוכר מחוייב להודיע - כדאי לבדוק עמו בהקדם שעשה כן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכרתי דירה והורי חתמו על כתב ערבות, האם בסיום החוזה לאחר מילוי חובותיי, בעל הדירה צריך להחזיר לי את כתב הערבות הנל (או שעליו להחזיר לי רק צקים לביטחון שמסרתי?)
תודה
שלום מירית,
כדאי לבקש מהמשכיר את כתב הערבות או לכל הפחות אישור בכתב כי לא נותרו לו תביעות או טענות כנגדך.
בוקר טוב,
יש לי בבקשה שאלה בנושא מס רכישה (דירה חליפית).
אני מנסה להבין תוך איזה פרק זמן עלי למכור את הדירה הישנה מבלי לשלם מס רכישה, ואינני מצליחה להבין, בעיקר מפני שנכנסו תקנות חדשות.
אנחנו קנינו את הדירה החדשה בתאריך ה- 14/3/2023 ולכן נראה לי שהתקנות החדשות אינן חלות עלינו.
מועד המסירה בחוזה הוא 15/9/2024 ולכן הסקתי שבעצם אני יכולה להחזיק את הדירה הישנה עד 15/9/25 בלי לשלם מס רכישה (לפי התקנות הישנות אפשר להחזיק בשתי הדירות עד שנה ממועד המסירה החוזי של הדירה החדשה שנרכשה מהקבלן).
האם אני צודקת ואכן אוכל להחזיק בשתי הדירות מבלי לשלם מס רכישה עד 15-9-25?
תודה רבה.
שלום ליאור,
הוראת השעה חלה על רכישות שנעשו החל מיום 1/6/2023.
לפי נתוני השאלה עליכם חל המצב החוקי הקודם שלפיו אתם זכאים למכור את הדירה בתוך 12 חודשים מיום המסירה של הדירה החדשה (בהנחה שרכשתם אותה מקבלן).
מבקש עזרה, יש לנו דירה מושכרת שמתועדת לעבור התחדשות עירונית. גם אחרי שהדירה החדשה תהיה מוכנה, אנחנו מתכוונים להמשיך להשכירה ולא לחיות בה. לפי מה שקראתי, אחד התנאים לקבלת פטור מהיטל השבחה הוא:
כאשר המטרה היא להרחיב או לבנות דירה למטרת מגורים בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר, זאת במקרה שקרוב של בעל הנכס או בעל הנכס יגור בנכס במשך ארבע שנים עם סיומה של הבנייה. במידה ששטח הנכס גדול מ-140 מ"ר, יהיה צורך בתשלום יחסי להיקף הבנייה.
כאמור גם אם הדירה תימכר בנקודת זמן עתידית, לא אחיה בה ולא קרובי משפחתי. עורך הדין של הפרויקט השיב לי שאחרי 4 שנים ממועד מסירת הדירה, יש לי פטור אוטומטי מהיטל השבחה. הבעיה שזה לא כתוב בלשון החוק. אם אני טועה, מבקש לדעת היכן רשום שאחרי 4 שנים ממועד קבלת הדירה החדשה אוכל למכור את הדירה (ללא מגורים בה) בפטור מהיטל השבחה. תודה
שלום יוגב,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
היי, חתמתי על חוזה ולא שמתי לב שרשום שם שאין טופס 4 ואני מוותר על כל טענה ותביעה בנושא.
האם יש משהו לעשות?
שלום רב דורי,
טופס 4 הוא אחד מהאישורים הסופיים אשר מאשרים את תקינותו של המבנה על כל תשתיותיו והתאמתו להיתר הבניה, כאשר לאחר קבלת טופס 4 מחברים בחיבור קבוע את התשתיות לנכס.
ככל ונמנע ממך להשתמש שימוש סביר בנכס, עולה כי ניתן לדרוש את ביטול ההסכם.
כמו כן, יש לעבור על כל ההסכם ביסודיות בטרם נקיטת הליכים כלשהם.
גואל פילוריאן, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין הרצל 32, נתניה טלפון: 054-8073949 ; מייל: goel.gfady@gmail.com
בקיצור שבקיצור, הבניין בשלהיי תמ"א והדיירים רוצים גנרטור שישמש את המעלית ומשאבות ואולי גם מתקני חניה, בשעת הפסקת חשמל, וזה דבר שמתקבל על הדעת. אלא מאי? שאת הגנרטור הם רוצים למקם בבור התחזוקה של המתקנים שזה ממש שני מטר ממרפסת השירות שלי, כי אני מתגוררת בקומה ראשונה על עמודים. כלומר שהאגזוז של הגנרטור ינשוף מתחת למרפסת השירות שלי, שבתוכה יש לי גם שני מזגנים גדולים. אני כמובן מתנגדת לכך והצעתי שישימו את הגנרטור או על הגג, או בחדר משאבות. אם הגנרטור ימוקם בבור התחזוקה של המתקנים, הוא ירעיש ויזהם, יהיה לי ריחות ופיח בתוך הבית, יהיה לי סיכון לחלות בסרטן, סכנת התלקחות דליקה עקב אדי דלק, ובכלל לא אוכל לגור בדירה. זוהי דירת מגורים יחידה שלי. מה אומר החוק על התקנת גנרטור במבנה מגורים? תודה.
קיימות תקנות להתקנת גנרטור, ניתן לעיין בהן בקישור שלהלן:
https://www.nevo.co.il/law_html/law01/159_016.htm
לעניין האפשרות למנוע את התקנת הגנרטור - נא פני לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב , שאלתי בנושא רישום זכויות במקרקעין :
1. מה חשיבותה של תעודת גמר לרישום זכויות ? האם היא הכרח לרישום זכויות ( טאבו ) ?
2. מה קורה כאשר צד א' התקשר בהסכם עם צד ב' , והתנה את השלמת התמורה כנגד רישום זכויות , בהסכם צד א' קיבל על עצמו את ההתחייבות להוציא תעודת גמר , ואילו צד ב' קיבל על עצמו את ההתחייבות לבצע רישום זכויות , צד א' לא הוציא תעודת גמר כפי שהתחייב . האם צד ב' זכאי לטעון לסיכול התנאי מצד צד א' ( רישום זכויות כנגד יתרת תמורה ) ולדרוש את השלמת התמורה נוכח ההפרה של צד א' להוציא תעודת גמר ? תקנו אותי אם אני טועה אך לא ניתן לרשום זכויות ללא תעודת גמר , אשמח לדעתכם בנושא
שלום משה,
תעודת גמר איננה תנאי לרישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין.
לצורך הרישום נדרש אישור הרשות המקומית ואישור הועדה המקומית לתכנון ובניה.
לגבי טענה בנוגע להפרות - יש לבחון את הוראות ההסכם בין הצדדים ואת התחייבויותיהם במסגרתו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
היי לכולם,
ראיתי דירה מתיווך לשכירות ובחרתי בכל זאת ללכת על זה, וכשהראו לנו את הדירה גם חתמנו למתווך. אני מבין שאני כבר הכנסתי את עצמי למצב שאני חייב לשלם אבל השאלה גדולה מזה
לאחר התקשרות עם עורכת הדין של בעלת הדירה.
הבנו שהיא לא מכירה את המתווך שהראה לי את הדירה והיא שכרה את שירותיו של מתווך אחר שנתן את הדירה למתווך שהגעתי דרכו לדירה.
ובעצם גם המתווך שהיא שכרה לוקח ממנה דמי תיווך
וגם המתווך שפרסם את הדירה ודרכו הגעתי אליה לוקח לי דמי תיווך.
האם זה חוקי?
אין מדובר בדמי תיווך כפולים. מתווך זכאי לדמי תיווך מלקוחות שחתמו עמו על הסכם תיווך, ורשאי להתקשר בנפרד עם המוכר ועם הקונה.
במקרה המתואר על ידך אתה משלם דמי תיווך למתווך שעמו התקשרת והעניק לך שירות כרוכש ואילו המוכרת משלמת דמי תיווך למתווך עמו התקשרה והעניק לה שירותי תיווך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מהם תקנות התכנון והבניה לג'קוזי חיצוני בחצר?
האם נדרש היתר בניה?
ואם כן האם יש הבדל בין התקנות לג'קוזי לבין התקנות לבריכת שחיה?
שלום תמר,
לבניית ג'קוזי בחצר נדרש היתר בניה אם הג'קוזי מקובע במקום ומחובר למערכות המים והביוב.
את הפרטים הטכניים יש לברר עם מהנדס/אדריכל המתמחה בתחום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם נדרש היתר לגקוזי בדירת גן ( לא בבית פרטי )
ללא חיבור לתשתיות ולביוב . מונח על הקרקע.
כמו כן האם יש הגבלה של גודל ?
יש ברשותי דירה שיקשתי מההורים.
הבניין נמצא בתהליך בניה במסלולינוי ביוני.
שאלתי : האם יש מיסוי במידה ואני רוצה למכור את הדירה ליזם או בשוק החופשי בטרם קבלת טופס 4 ואיכלוס הבניין.תודה
שלום יצחק,