רון שלום,
תוספת לדירה קיימת בבית משותף מחייבת הסכמה פוזיטיבית של שאר הדיירים בבניין. על כך היתה החלטה של בית המשפט העליון לפני מספר שבועות. הנושא מוסדר גם בתקנות, אשר קובעות כי יש להחתים את השכנים, ומי שאינו חותם כמסכים לבקשה מקבל הודעה ויכול להתנגד.יחד עם זאת, התשובה קצת יותר מורכבת ונדרשת בדיקה פרטנית, שכן פסיקת בית המשפט התייחסה להרחבה ברכוש המשותף. אם לדוגמה ההרחבה היא בשטח שמוצמד לדירתך, והזכויות שייכות לך לפי הסכם עם שאר הדיירים, ייתכן ולא תדרש לכך. לסיכום, יש לבדוק את המצב באופן פרטני. בהצלחה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
רחוב יגאל אלון 94, מגדל אלון 2 תל אביב טלפון נייד: 050-6444555 ; מייל: tsipi@margalit-law.co.il
שלום יש לי דירה בקבוצת רכישה בנית הבנין הושלמה אך הפיתוח הסביבתי עדין לא הושלם אני מנסה לדלות מידע מהעירייה לדעת מה חסר בפיתוח ובטפסים על מנת שנוכל לזרז את מנהל הקבוצה או לדרוש התחייבות של זמן מחברת הפיתוח וכד' האם העיריה מחוייבת לספק לי את המידע? ואם לא יש לי את הזכות החוקית לדרוש את המידע מכל גורם שהוא ?(מנהל הקבוצה)
חן שלום,
הועדה המקומית חייבת לספק מידע למבקש ההיתר או לבא כוחו. אני בספק אם פקידי הועדה המקומית יפרטו בפני מי שאינו מבקש ההיתר/מגיש הבקשה/האחראי על הביצוע את כל שנותר לעשות על מנת לעמוד בתנאי ההיתר, או יספקו לו כל מידע אחר שאינו מידע פומבי.
בחלק ניכר מהועדות אפשר לראות מידע לגבי הסטטוס של הדברים (או חלקם), בהם השלמה של תנאים, באתר הועדה.
אתה מוזמן לבדוק באתר, או לנסות להגיע אל בודקי הבקשה בועדה המקומית ולקוות שישתפו אותך במידע אותו אתה מבקש.
בהצלחה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
יש ויכוח בין השכנים על זכות חנייה בבניין משותף. לא קיים רישון בטאבו כלומר ציבורי.מה ניתן לעשות?
ברי שלום,
שאלתך אינה מתחום דיני התכנון והבניה אלא עוסקת בניהול הבית המשותף. מוזמן לפנות לפורום דיני מקרקעין. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום לכם
אנחנו גרים בבית משותף 5 דיירים. סביב הבניין יש שטח משותף די גדול. בחזית הבניין יש אפשרות לעשות חנייה ויש מצוקת חנייה נוראית באיזור. דייר אחד לא רוצה להשקיע כלום - ואנחנו מבחינה תכנונית לא יכולים לעשות יציקת בטון לארבע חמישיות מקו הבניין (ולא לפתח את השטח היחסי שלו ) אנחנו חייבים לעשות יציקת בטון לכל אורך חזית הבניין - אם הוא לא משקיע שקל אחד בבנייה האם יש דרך שנוכל למנוע מימנו להשתמש בחנייה עד שייתן את סכום הכסף היחסי שכל דייר השקיע כדי לחלק את העול הכספי שווה בין הדיירים או שהוא יכול בתום הבנייה חופשי להשתמש בחנייה למרות שלא השקיע כלום.
תודה מראש על המענה..
אלי שלום,
שאלתך אינה בתחום דיני התכנון והבניה אלא נוגעת ליחסים בתוך הבית המשותף. מוזמן לפנות לפורום מקרקעין / נדלן. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
מה ההשלכות להפרת חוזה ובמה אנחנו מסתכנים?
שלום,
מוזמן להפנות את השאלה לפורום חוזים.
בהצלחה בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שרון שלום,
מחסן אינו יכול לשמש כיחידת דיור. היות והדייר עושה במחסן ובשטחים הציבוריים כראות עיניו ואינו מתייחס לפניותיכם, השלב הבא הוא לפנות לפיקוח של הועדה המקומית לתכנון ולבניה בישוב בו אתם גרים ולהודיע על השימוש החורג. מחובתו של הפיקוח של הועדה המקומית להגיע למקום ולטפל בבעיה. הדייר עושה שימוש חורג מהשימוש המותר בהיתר הבניה. זו עברה פלילית ועל התובע של הועדה המקומית להגיש לבית המשפט כתב אישום כנגד העבריין.
במידה והפיקוח של הועדה המקומית אינו פועל מכל סיבה שהיא, ואינו עושה את הדרוש על מנת להפסיק את השימוש החורג, מציעה שתפנו לפיקוח על הבניה בועדה המחוזית לתכנון ולבניה אליה שייך ישוב מגוריכם. מישור נוסף בו הנכם יכולים לפעול הוא הגשת תביעה למפקחת על רישום המקרקעין על הפגיעה בשטחים הציבוריים/המשותפים בבניין ופגיעה בחזותו.
בהצלחה!
בברכה,
ציפי מרגלית, עו"ד
מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום וברכה
הגשנו, לפי סעיף 110 לחוק התכנון והבניה, התשכ"א- 1965 , לועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בקשות רשות לערור בפני המועצה הארצית לתכנון ולבנייה נגד החלטת הועדה המחוזית. הבקשה האחרונה הוגשה לפני כ 35 יום, הראשון הגיש לפני כמעט 50 יום. טרם התקבלה תשובה כל שהיא אף כי בסע' 110 לחוק תו"ב נקבע:"
(ב) בקשת רשות לערור תוגש ליושב ראש הועדה המחוזית, תוך חמישה עשר ימים מיום שהומצאה לעורר החלטת הועדה המחוזית והוא יתן החלטתו בתוך חמישה עשר ימים." י
ככל הנראה, הועדה אינה ממלאת אחר הוראת החוק.
אלו אפשרויות עומדות לרשותנו?
בתודה
אבי
אבי שלום,
לצערי הרב במרבית המקרים יו"ר הועדה המחוזית אינו משיב לבקשות לפי סעיף 110 לחוק במועד הקבוע לכך בחוק.
מציעה שבשלב ראשון תפנה במכתב תזכורת ותבקש החלטה מהירה בבקשה שלך. אתה יכול לכתב את שר הפנים / יו"ר המועצה הארצית או כל גורם אחר שנראה לך רלוונטי, למכתב התזכורת. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
אני גרה בבינין משותף יש לי חניה בטאבו. ליד החניה יש לי גינה באורך 2 מטר. האם אני יכולה להוציא את הגינה היא מפריעה לחניה והמקום נהיה פח זבל. מה צריך לעשות מה החוק אומר?
לי שלום,
היות ומדובר בבית משותף כל שינוי ברכוש המשותף מחייב הסכמה של מרבית הדיירים בבניין. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
היי, הגבול ביני לבין השכן יוצא קו הבית שלי לפי טענת השכן, כשאני בדקתי היו 3 קוי גבול, התב"ע החדשה עושה תיקון לגבול, היא הופקדה השכן בנה שער חשמלי ועכשיו הוא בונה גדר מסביב לבית שלו כדי לקבוע עובדות בשטח. מה אני יכול לעשות .
ששון שלום,
לא בטוחה שהסיטואציה ברורה לי.
במידה ואתה סבור שהשכן בונה את הגדר על השטח שלך, מציעה שתפנה לפיקוח על הבניה ותבקש שיבואו לעצור את הבניה עד למועד בו תהיה הכרעה וודאית בעניין הגבול בין החלקות. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
בס"ד, שלום.1)מסמך חתימות שכנים לבניה בגג שיש בו חתימה לכאורה מזויפת של שכן שדירתו נמצאת בכנוס נכסים ,אבל במסמך מופיעה חתימתו כביכול ,האם זה פוסל מבחינה חוקית את כל מסמך החתימות?
2)מסמך החתימות הוא ללא תאריך האם זה פסול חוקית?
אשל שלום,
פסילת חתימה אחת אינה בהכרח פוסלת את חתימתם של שאר הדיירים על הבקשה להיתר.
אין פורמט חוקי למסמך לחתימת שכנים. רצוי כמובן שלחתימה יצורף תאריך. העדרה אינו פוסל בהכרח את המסמך כולו. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
לפני מספר חודשים מועצה מקומית בשטחה אני גר התקינה מכשיר סניקת ביוב רועשת ביותר על יד הבית שלי (בשביל היקפי סביב שורת הבתים הראשונה בישוב). מיד לאחר התקנת המכשיר פניתי באימייל לראש המועצה ושלחתי לו אפילו צילומי אודיו שמוכיחים שמדובר ברעש בלתי נסבל. לא קיבלתי מענה אבל פעולת המכשיר הופסקה לזמן מה... לאחר מספר שבועות פעולת המכשיר חזרה לפעול בשיא העוצמה. מדובר בעוצמת רעש גבוהה מאוד המתרחשת לאורך כל שעות היום (תוך הפסקות) וכל שעות הלילה. הרעש חודר אל תוך הבית ונשמע היטב גם דרך חלונות מודרנים בעלי זיגוג כפול בכל אזורי הבית. כשנמצאים בחוץ בזמן פעולת המכשיר צריך להגביר את הקול באופן משמעותי בזמן שיחה על מנת שהצד השני ישמע אותך כיוון שהרעש כה חזק. פניתי למועצה שוב ואמרו לי שיעבירו את הפניה לאיזושהי מחלקה שמעולם לא יצרה עמי קשר. הפעולה לעיתים נפסקת למספר ימים ואז חוזרת שוב וממשיכה. אני מעוניין שהמכשיר הזה יוסר לאלתר. מה סיכויי לזכות בתביעה? האם אוכל גם להוסיף סעיף עגמת נפש על הסבל המתמשך כתוצאה מפעולת המכשיר? בעצם, מה הפעולות הרצויות לביצוע? לומר את האמת, אני רק רוצה שיסירו את המכשיר, הפיצויים פחות חשובים לי.
נ.ב. המכשיר פולט אוויר ביוב וכשנמצאים אפילו במרחק של 10 מטרים ממנו ניתן להריח ריח חריף של ביוב. מדובר בעצם ב-Relief valve שפולט אוויר ביוב כשיש לחץ בצינור.
דוד שלום,
לצערי אין לי אפשרות לתת הערכות של סיכויי הליך משפטי.
אתה מוזמן ליצור קשר עם עורך דין מטעמך אשר יבחן את כל הנתונים ויעריך מהו ההליך הנכון לפעול בו. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
קבלן פתח חלון חדש בדירה פרטית שאני משכיר לאחרים,
אבני החיפוי מבחוץ נפגעו בעת ניסור הבטון ויש סכנה בטיחותית.
אני נאלץ לתקן היות והקבלן אינו מסכים לתקן בצורה תקנית
וא"א לסמוך עליו. התיקון יקר. במידה ואתבע אותו עבור עלות
התיקון, האם העובדה שאין אישור עיריה עבור פתיחת החלון
יכולה לשמש נגדי בתביעה נגד הקבלן (רק בתביעה, ללא קשר להשלכות
האחירות של היעדר אישור עיריה).
שלום רב,
לצערי אין לי אפשרות לתת הערכה להשלכות של השתלשלות דברים בהליך משפטי אזרחי שבינך ובין הקבלן. הדבר אף אינו בתחום התכנון והבניה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
בשנת 2012 בוצע איטום גג מלא בבניין ע"י חברת "המרכז לאיטום" עם אחריות של 10 שנים. בחורף האחרון חדרו למספר דירות בקומות העליונות מים מגג הבניין. חברת הניהול של הבנhין ניסתה במשך חודשים ארוכים להשיג את חברת האיטום הנ"ל בכל דרך אפשרית אך לצערנו לא היה מענה כיוון שהחברה נסגרה . האם יש אפשרות לתבוע את בעלי החברה לעמוד בהתחייבות האחריות?
אפרים שלום,
שאלתך אינה בתחום התכנון והבניה. המדובר בהתחייבות חוזית. אנא פנה לפורום חוזים/ליטיגציה בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
האם מותר להדביק מדבקת הזהרה על השמשה קדמית של רכב שחונה בחניון פרטי של הבניין בשטחים ציבוריים ובכך מפריע לדיירם לצאת או/ו להכנס לחניון , כאשר יש תמרורי אסור חניה. ולכל הדיירים מקום חניה אחד מוסדר? אנו ועד הבית של הבניין וחסרי אונים! תודה.
אידה שלום,
שאלתך אינה בתחום התכנון והבניה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שאלתי - הוגש נגדי כתב אישום על עבירת בנייה מלפני 30 שנה - סגירת קומה מפולשת-
בדיון בוועדת ערר בעניין מחלוקת עם השכנים הגובלים בשטחי,על בנייה על הגבול המשותף. התבקשתי על ידי יו"ר וועדת הערר למשוך את הערר -כדי לא לקבל הוצאות . סרבתי ואמרתי שאגיש עתירה למחוזי .יצאנו מחוץ לאולם הדיונים אני ובא כוחי .
השכנים באו ואלי בויקשו שאמשוך את הערר כדי שיוכלו לקבל היתר בנייה . סרבתי ואמרתי להם שאעתור למחוזי.
הם הלכו ודיברו עם התובע של הוועדה המקומית והוא ניגש ואמר לי בנוכחות העורך דין שלי שאם אמשוך את הערר הוא לא יגיש נגדי תביעה נגד החריגה. הסכמתי, אבל כמה חודשים אחר כך הוא שלח לי כתב אישום וטען שהוא הבטיח אבל התכוון לקרוואן שיש לי בשטח . אבל על הקרוואן חלה התיישנות אז הוא לא אומר אמת .- השיחה איתו הוקלטה
האם יש לי סיכוי לעיכוב ההליך על ידי בקשה ליועץ המשפטי בגין הפרת הבטחה שלטונית ?
איתי שלום,
לצערי אין לי דרך להעריך סיכויי הליך על סמך המתואר על ידך. יש לבדוק את התיק לפרטיו, לעומק, ולהעריך רק לאחר בדיקה יסודית.
בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום רב.
בחדר שינה קיימת בליטה (סינר/הנמכה בגבס) במרכזו של חדר השינה (הבליטה אינה חוקית ולא הייתה אמורה להיות ממוקמת שם) בו עוברת מערכת ביוב.
גובה החדר הינו 2.52 ואילו היכן שעוברת הביליטה/סינר הגובה הוא 2.35 בלבד כלומר מתחת לשטח גובה מינימאלי.
הבליטה הינה לרוחב כל קיר החדר (אורך של 2.63 מ') וכאמור עוברת במרכז החדר.
עובי הבליטה הוא 15 ס"מ (מהתקרה למטה).
רוחב הבליטה 30 ס"מ.
בקיצור פס של בליטת גבס במרכזו של חדר שינה באורך של 2.60, עומק של 15 ס"מ (שמוריד את הגובה המינימאלי הנדרש לחדר) ורוחב של 30 ס"מ.
השאלות הן:
- האם בליטה כזו שמוריבה משטח גובה מינימאלי גם משנה את הגדרות החדר? פעם אחת האם המדידה של רוחב חדר נעשת אחרת במקרה כזה?
- פעם שנייה האם עצם הבליטה משנה את הגדרת החדר ובעצם אין מדובר בחדר אלא בחצי חדר או חדר שירות וכו'.
תודה מראש לעונים
מושיק שלום,
המצב אותו תיארת הוא ככל הנראה תוצאה של שיפוץ ושימוש בחלל אשר לא הוגדר מלכתחילה כחדר. יש לבדוק בהיתר הבניה המקורי של הדירה. הגדרתו עתה הינה עניין לפרשנות ותלויה בנושא המחלוקת
אנחנו גרים בשכונה שבה יש בכל גוש 4 דירים 2 למטה ושנים למעלה אנו גרים בבית מזה כ50 שנה, יש חלוקה שבה השטח שנמצא מקדימה שייך לשכן בקומה התחתונה ואלה שלמעלה השטח האחורי וכך זה קיים המון שנים וגם שרכשתי את הבית מהוריי יש הסכם בכתב עם השכן וגם בהיתר בניה כתוב השטח מחולק בהסכמה ( אני בניתי תוספת) עכשו הגיע שכן חדש שהחליט שזה לא כך רוצה את השטח מקדימה. מה עושים? יש לציין שהשכן הקים בחצר האחורית מקווה ציבורי דבר לא הגיוני וכמובן שהתלוננתי בעיריה ומאז הוא מתנכל לחיי משפחתי , אודה על התשובה
חגית שלום,
חלוקת השטחים המשותפים בבנייני רביעיות הינה בעיה המשותפת למרבית הבניינים הנ"ל, וצפה בעיקר בעת חלופי שכנים.
כל עוד אין הסכם כתוב (תקנון הבית המשותף, הסכם שיתוף) לעניין חלוקת השטחים ו/או אופן השימוש בהם, השטחים הם משותפים.
אין מוצא אחר מלבד להגיע להסדר כולל בדבר חלוקת השטחים (חזית ואחור) ולהתייחס אף לבעלות/הצמדת הגג.
אני גר בבית פרטי דו משפחתי. השכן שלי התקין בצד שלו בקיר המשותף שלנו בגינה במבוקים המגביהים את החומה בינינו. האם זה חוקי? האם יש משהו שאני יכול לעשות בנידון? הבמבוקים מכערים את הגינה שלי.
שליו שלום,
הקמת גדר עד לגובה של 1.5 מ' אינה מחייבת היתר בניה. באם הגובה הכולל גבוה יותר, תבקש מהשכן שינמיך, או תפנה לפיקוח על הבניה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
אני גר מול אתר בנייה. עושה רושם כי אתר הבנייה משתלט על שטח שלא שלו. מאיפה להתחיל? מה עליי לעשות? מול מי לדבר?
אורי שלום,
מציעה שתפנה לפיקוח העירוני (לא הכללי, אלא המפקח של הועדה המקומית) ותבקש שיבוא ויבדוק אם הבניה נעשית בהתאם להיתר שניתן, ובתחום מגרש הבניה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
עמית שלום,
המסמך הפורמלי שתקף כהיתר הבניה של הבית הוא התכנית (הגרמושקה) שהיתה בפני הועדה המקומית, עליה יש חותמת "היתר" חתום ע"י יו"ר הועדה המקומית. מבינה שאתה בישוב שמהווה חלק ממועצה אזורית/ועדה מרחבית ולכן יש גם את מהנדס הישוב וגם את מהנדס הועדה. הסמכות לחתום על היתר היא של מהנדס הועדה. בהתחשב בכך שלא ראיתי את המסמכים, ועל סמך דבריך בלבד, בהחלט יכול להיות שהמצב החוקי הוא שהבית אינו תואם את ההיתר שניתן לו. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה