|
| שלום וברכה,
הוספה של בנייה חדשה נדרשת מבחינה משפטית לעמוד בקריטריונים הקבועים בחוק, וזאת בשני מישורים שונים.
המישור התכנוני- יש לבחון האם לבניין קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות שניתן לממש. מומלץ לפנות למחלקת הנדסה ברשות המקומית ולקבל דף מידע תכנוני.
החוק דורש ליידע את כל בעלי הדירות ולהחתים אותם על הבקשה להיתר בנייה, אך במידה ולא כולם חתמו מוסמכת הועדה לאשר את הבקשה ככל שהיא תואמת לתב"ע וישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות כאמור.
לתשומת לבכם כי הוצאת היתר הבנייה כרוכה בתשלום אגרות ותשלומים נוספים שיש לברר האם קיימים כגון היטלי פיתוח היטל השבחה וכיו"ב.
במישור הקנייני- חוק המקרקעין מגדיר את כל החלקים בבניין שלא רשומים כדירה או מוצמדים אליה כרכוש משותף לרבות קירות חיצוניים של הבניין.
הרכוש המשותף שייך לכלל הדיירים לפי החלק היחסי שלהם (גודל דירה באופן יחסי לשאר הדירות). בנייה ברכוש המשותף דורשת את הסכמת כל בעלי הדירות אא"כ מדובר על בנייה שמהווה הרחבה של דירה שאז מספיק רוב של 75% מהדירות.
במקרה עליו שאלת, מכיוון שמדובר בקומת עמודים ולא בהרחבה של דירות קיימות, נדרש כאמור רוב של 100% מבעלי הדירות. לאחר שמושג הרוב הדרוש והבנייה בוצעה, ניתן לעדכן את רישום המחסנים ולהצמיד אותם לדירות הרלוונטיות בדרך של שינוי צו בית משותף.
ככל שאחד השכנים לא חתם או הגיש התנגדות לבקשה להיתר בניה, ולמרות זאת ניתן היתר תוכלו לבצע את הבנייה. יחד עם זאת, ככל וההתנגדות עומדת בעינה יתכן והדייר המתנגד יוכל לקבל צו מניעה מבית משפט ולמנוע את הליך הרישום של שינוי צו הבית המשותף.
עוד אציין כי על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), הרוב הנדרש לבנייה שמתבצעת בבניין שאיננו עומד בתקן עמידות בפני רעדות אדמה דורשת רוב רגיל של בעלי הדירות ורוב של 60% מבעלי הדירות ככל שמדובר בהרחבת דירה, ללא הוספת דירות חדשות בבניין.
אני מקווה שסייעתי לכם בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
|