מיסוי נדל"ן בישראל - החוקים הרלוונטיים

ארבעת סוגי המס הללו נקבעו בחוקים הבאים:

• מס שבח -  חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
• מס רכישה - חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
• מע"מ - חוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975.
• היטל השבחה - חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), התשמ"א-1981.

מס שבח הוא מס שחל על המוכר בעת מכירת הנכס. אדם המוכר נכס במחיר גבוה יותר מזה ששילם עליו בעת רכישתו, צריך לשלם מס על הרווחים שלו. מס שבח הוא מס המקביל למס על רווחי הון, ופיצולו ממס רווחי ההון הוא ייחודי למדינת ישראל.

מס השבח בוחן את הרווח שנוצר למוכר בעת מכירת הנכס אל מול המחיר ששילם עליו בעת רכישתו ואל מול ההוצאות שהוציא עליו כדי להשביח אותו במהלך התקופה שהחזיק בו. 

מכירת דירת מגורים יחידה פטורה ממס שבח. עם זאת, תנאי הפטור מורכבים, ועל כן מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מיסים.

בניגוד למס שבח המוטל על המוכר, מס רכישה מוטל על הקונה. מס רכישה הוא מס המוטל על רכישת מקרקעין, והוא כולל מדרגות מס שונות. להלן פירוט מדרגות מס רכישה [מעודכן החל מיום 16.01.2016 ועד ליום 15.01.2017]:

• מדרגה ראשונה - עד 1,600,175 ₪. על החלק בנכס עד הסכום הזה לא ישולם מס. 
• מדרגה שנייה – מ-1,600,175 ₪ ועד 1,898,005 ₪. על החלק בנכס בין הסכומים הללו ישולם מס בשיעור של 3.5%.
• מדרגה שלישית – מ-1,898,005 ₪ ועד 4,896,615 ₪. על החלק בנכס בין הסכומים הללו ישולם מס בשיעור של 5%.
• מדרגה רביעית – מ-4,896,615 ₪ ועד 16,322,055 על החלק בנכס בין הסכומים הללו ישולם מס בשיעור של 8%.
• מדרגה חמישית - מעל 16,322,055 ₪. על החלק בנכס העולה על סכום זה ישולם מס בשיעור של 10%.

מע"מ – או בשמו המלא: מס ערך מוסף – הוא מס המוטל על צריכה. צריכת מקרקעין אף היא נחשבת צריכה, ובמקרים מסוימים גם על מכירת דירה צריך לשלם מע"מ.  

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל הנכס כאשר מחיר הנכס עולה בעקבות פעולה תכנונית של הוועדה המקומית. לדוגמה: כאשר הוועדה המקומית מאשרת תב"ע [תוכנית בניין עיר] המאפשרת לבתי מגורים באזור להוסיף חדר נוסף על הגג, מחיר הדירה עולה באופן מידי מחמת האופציה לבנייה – גם אם בפועל לא נבנה חדר נוסף. על עליית שווי הדירה יש לשלם מס המכונה היטל השבחה.

היטל ההשבחה משולם כאשר הנכס ממומש – היינו כאשר בעל הנכס מוכר אותו. מס היטל ההשבחה מוטל על המוכר, ולא על הקונה.