יונה ודוד כהן רכשו דירה במסגרת פרויקט בנייה ברחובות. הם לא נעזרו בעורך דין מטעמם שיבצע בדיקות משפטיות ויבחן את הסכם הרכישה על נספחיו הרבים. משפ' כהן בקשה לבצע מספר שינויים בתוכנית הדירה לאחר חתימת הסכם הרכישה. מעבר לעובדה שכל שינוי תומחר במחיר גבוה מאוד גילתה משפ' כהן כי הם חתמו על "נספח שינויים" בו ציין הקבלן כי ביצוע השינויים מאפשר לדחות את מועד המסירה ב- 4 חודשים. הדירה נמסרה באיחור של 6 חודשים אולם הקבלן סרב לפצות את הרוכשים בגין האיחור. הדירה בקומה השלישית אמנם נמסרה למשפ' כהן לאחר קבלת אישור אכלוס מהועדה מקומית לתכנון ולבניה (המכונה "טופס 4") אולם טרם התקבל אישור להפעלת המעלית היחידה שבבניין.
משפ' כהן עברה להתגורר בדירה באיחור רב וללא כל פיצוי. כאילו לא די בכך התברר להם לתדהמתם כי מול דירתם ממש בגובה המרפסת נצבת ארובה על גג מסעדה שנבנתה במרכז המסחרי החדש שבניתו החלה לאחר שרכשו את הדירה. "לקינוח" גילתה משפ' כהן כי מקום החניה שהוקצה לה היה כמעט בלתי נגיש. הרחוב הסמוך לבניין החדש הפך לאחר הגשמים הראשונים לעיסת בוץ אחת גדולה שקידמה את פניהם. השמחה וההתלהבות "מעסקת חייהם" שכחה לנוכח "ההפתעות" הלא נעימות שנתגלו בדרך.
המקרה של משפ' כהן נשמע לכם מופרך? הוא ממש לא! אספנו מניסיוננו מספר דוגמאות למכשולים ומפחי נפש שארעו לרוכשי דירות וזאת בשנים האחרונות בכדי לשכנע אותכם לבצע פעולה מקדימה נדרשת פשוט....
לבדוק.חוק המכר (דירות) שחוקק כבר ב- 1973 ותוקן מעת לעת העניק מספר הגנות חשובות לרוכשי דירות מקבלן. אולם, מכאן ועד למניעת הפתעות לא נעימות ולעיתים יקרות, המרחק מתברר עוד רב.
הנה כמה טיפים שכדאי לזכור:
"בקשה לרכישת דירה"
באתר המכירות יאיצו בכם קרוב לוודאי לחתום על "בקשת רכישה" בה תדרשו במקרים רבים להפקיד "דמי קדימה" או "דמי רצינות". לעיתים תופענה בותרת המסמך המילים: "בקשה" או "הצעה". במקרים רבים טורח הקבלן לציין במסמך כי אם לא תחתמו על הסכם הרכישה עד לתאריך מסויים (בד"כ תוך שבועיים שלושה) יהיה הקבלן רשאי לחלט את דמי הרצינות שהפקדתם. היו זהירים. אל תחתמו על מסמך זה ללא יעוץ משפטי. אתם עלולים לעמוד במצב בו תכנסו ל סד זמנים שילחיץ אתכם ויוביל אתכם לקבל החלטות לא שקולות ובלבד שלא יחלטו לכם את "דמי הרצינות". מדובר לעיתים בסכומים בני חמש ספרות. לכן כדאי ורצוי להתייעץ עם עו"ד טרם החתימה על המסמך.
דחיית מועד המסירה
בתיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות) נקבע כי אם הקבלן לא מסר לכם את הדירה תוך 60 יום מהמועד שנקבע בהסכם הרכישה, זכאי הקונה לפיצוי מבלי שיצטרך להוכיח נזק. עבור כל חודש איחור מעבר ל – 60 יום או חלק מהחודש, ישלם הקבלן פיצוי לפי נוסחה הקבועה בחוק או את הפיצוי המוסכם שצויין בהסכם המכירה, הגבוה מבניהם. אולם, שימו לב! בהסכם המכר שומר לעיתים הקבלן על זכותו לדחות את מועד המסירה מבלי לשלם לכם פיצוי כיוון שהעיכוב נגרם לכאורה כתוצאה משינויים בדירה שאתם בקשתם. כך אתם עלולים לגלות שמועד המסירה מתעכב ולא פחות מכך בשל בקשתכם מבלי שהייתם ערים לאיחור הצפוי במסירה. לפני מספר ימים פסק בית המשפט המחוזי בחיפה כי הסכמה כזו בין הקבלן ללקוח יש לכבד ולפיכך לא יחוייב הקבלן במקרה זה בתשלום הפיצוי.
ע"א 53247-04-13 ספייס בניה ויזמות בע"מ נ' אילנה ודוד שמש, ניתן ב – 7.7.15 , פורסם בפסק דין.
לעיתים נדרש העיכוב מסיבות טכניות בשל ביצוע השינויים. אולם, יש לציינו במסגרת נספח השינויים או הזמנת השינויים ורצוי עוד טרם חתמתם על הסכם הרכישה. אתם מעוניינים לבצע מספר שינויים בדירה כגון במיקום קיר פנימי /אסלה וכו'. עורך דינכם יפנה את תשומת ליבכם שלא להשאיר "פתח" לאיחורים לא סבירים אותם משייך הקבלן לשינויים שבקשתם. רוצים שינוי... בבקשה קחו בחשבון את "המחיר" לא רק במובנו "הכספי" אלא אף במובן של "לוח הזמנים". יש לבדוק אם אכן יש הצדקה לאיחורים בגין השינויים שבקשתם ולציין בהזמנה מהו פרק הזמן המקסימלי שהקבלן יכול לאחר במסירה בגין שינויים אלו אם בכלל.
כשלא שמתם לב " צצו " תשלומים חדשים
עו"ד מטעמכם הבקיא בתחום יבחן את הסכם המכר על נספחיו, יבדוק ויוודא בנוסף לזכויות הקבלן בקרקע שאכן החוזה ברור ונהיר לכם ותואם את ציפיותיכם. לעיתים מסתתרים בין דפי החוזה, נספחיו והמפרט הטכני תשלומים נוספים כגון חיבורים לתשתיות, מונים, שכ"ט עו"ד של הקבלן, עלויות רישום בית משותף עלות העברת זכויות ועוד. לא מדובר בתשלומים של מה בכך. יש להקפיד ששכ"ט הנדרש עומד בדרישות התקנות. בדירה שעלותה עד 4,642,750 ₪ לא יגבה סכום העולה על מחצית האחוז או 5,000 ₪ (בצרוף מע"מ) הנמוך מביניהם. עלות התקנת מונים יש לברר בחב' החשמל ובאשר לחיבורים לתשתיות כדאי לשאול ולברר מדוע עליכם לשלם עבורם? הרי על הקבלן מוטלת החובה למסור לכם דירה המחוברת לכל התשתיות.
הלוואת משכנתא
אם בכוונתכם לממן את הרכישה באמצעות הלוואת משכנתא עורך דינכם יעמוד על כך שתבדקו היטב טרם הרכישה האם יסכים הבנק להעמיד לכם הלוואה לעסקה הספציפית שלכם. אם כן, באיזו ריבית ואלו מסמכים ידרוש לשם כך הבנק. חשבו לרגע מה עלול לקרות חלילה (וזה קרה לא פעם!) אם תחתמו על הסכם הרכישה ורק מאוחר יותר יתברר כי הבנק אינו נלהב בלשון המעטה לממן את הרכישה. אתם מתקרבים למועד התשלום ומשכנתא אין! למיותר לציין לאן הדברים צפויים להתגלגל. העסקה עלולה לקרוס בשל הפרתה מצדכם. מתח, התראות ואתם עלולים למצוא עצמכם מהר מאוד לא בדירה אלא בין כתלי בית המשפט, שם בוודאי לא תכננתם להיות.
עו"ד הבקיא היטב בסוגיות אלה יוביל אתכם בין נבכי האישורים והמסמכים שהבנקים דורשים בכדי שלא יתברר לפתע שמסמך מסויים חסר ואתם צפויים למצוא עצמכם חלילה, במדרון, החלקלק.
פתוח סביבתי
נחזור לרגע למשפ' כהן שלנו מרחובות. עו"ד שלכם ידאג לוודא ולפחות להבהיר לכם כיצד בודקים את מצב הפיתוח הסביבתי. מה עתיד להבנות בשכנות לדירה החדשה, היכן יעבור הכביש, מה מותר לבנות בשטח הריק, החשוף, הצמוד לבניין ועוד. האם תוקם במקום תחנת משנה של חב' חשמל או דווקא גינה ציבורית. כך תוכלו לכלכל את צעדיכם על סמך מידע אמין ולא רק על מה שספרו לכם במשרד המכירות. כך ידאג עו"ד מטעמכם שכאשר תגיע המשאית של חב' ההובלה ועליה המטלטלין שלכם, תהיה מעלית פועלת כך שלא תצטרכו לאחסן את כל הרכוש לעיתים לזמן לא ידוע.
נתנו דוגמאות אחדות בלבד למהמורות שאתם עלולים וצפויים להתקל בהן בעת רכישת דירה חדשה מקבלן. אל תשכחו, מדובר במקרים רבים בהשקעת חייכם. הדבר האחרון שתרצו הן אותן הפתעות לא נעימות כפי שקרה למשפ' כהן. באמצעות יעוץ משפטי מקצועי תוכלו לדלג מעל המכשולים ולהיכנס לדירה החדשה כשחיוך גדול נסוך על פניכם.
הכותב, עו"ד אריק אריאל עוסק כבר למעלה מ-20 שנה בדיני מקרקעין, משפט מסחרי ודיני לשון הרע.
אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו
מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל
דעת עצמו בלבד.