האם קונה נכס אחראי לבצע בדיקה בטרם הרכישה?

פסק דין בעניין שיפריס נ' עיני, שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון ביום 11.2.2014, קובע לראשונה הלכה תקדימית והיא לעניין היקף האחריות של קונה בעסקת מכר במסגרת חובתו לבדוק את הנכס בטרם רכישתו וחשיבותו של עקרון תום הלב לעניין. 

העובדות 

תיק התביעה הוגש בתחילה לבית המשפט המחוזי בו נדונה עסקת מכר, במסגרתה קונים רכשו נכס שהיה בבעלות המוכרים. החוזה כלל את הצהרתם של המוכרים כי הנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה שקיבלו וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה או על פגם נסתר בנכס, וכן את הצהרתם של הקונים כי בדקו את הנכס לגופו, לרבות מצבו התכנוני ברשויות. בפועל קרה כי למרות הצהרתם, הקונים לא בדקו את מצב הנכס בשטח, טרם רכישתו, ורק לאחר מסירת החזקה בנכס לידיהם, התברר להם כי חלק מהבית נבנה ללא היתר, וגם נמצאו בו פגמים.

בית המשפט המחוזי סבר, כי עם התקיימותם של יסודות סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, אשר קובע, "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה", הרי שאין תוקף להצהרתם של הקונים כי בדקו את המצב התכנוני של הנכס. בית המשפט המחוזי גם לא מחייב את הקונים ב"אשם תורם" ובכך גם לא מטיל אחריות חלקית על אי בדיקת הנכס בטרם רכישתו.

המוכרים מערערים לבית המשפט העליון וזה דוחה את ערעורם ובכך הופך את קביעות בית המשפט המחוזי להלכות מחייבות.

קביעותיו של בית המשפט

פסק הדין למעשה קובע באופן חד משמעי כי כאשר קונה בדק את הנכס באופן תם לב הוא לא יחויב במסגרת אשם תורם על ליקויים שהתגלו בנכס ושטרם ידע על קיומם במסגרת החתימה על החוזה. הקביעה של פסק הדין היא מחמירה עם המוכר ומקלה עם הקונה. כך למשל, גם כאשר על פי מבחן אובייקטיבי, בדיקה פשוטה של הנכס על ידי הקונה הייתה יכולה לגלות את הליקוי בנכס ולמנוע את העסקה, בכל זאת, תום ליבו של הקונה ימנע מבית המשפט לחייב אותו במסגרת אשם תורם. 

השלכותיו של פסיקת בית המשפט העליון הן כי הקונה זכאי להגנה רחבה במסגרת חוק המכר, לפיה האחריות על אי התאמה של הממכר לסיכום בין הצדדים מוטלת, רובה ככולה על המוכר.

בית המשפט העליון קובע כי סעיף 16 לחוק הוא בלתי ניתן להתניה אשר לא ניתן לוותר עליו באמצעות הסכמית סותרת. השופט זמיר מדגיש אף כי למרות שהקונים התרשלו ולא בדקו את הנכס, עדיין אין חשיבות למידת רשלנותם של הקונים לצורך תחולת הסעיף. השופט סולברג אף מחמיר עם המוכרים ומדגיש כי לשון סעיף 16 לא מחייב את המוכר לדעת בפועל את אי ההתאמה במצב הדברים בחוזה אלא מספיק כי "היה עליו לדעת" באופן אובייקטיבי.

מה החידוש של פסק הדין?

החידוש הוא בכך שהמצב המשפטי הקודם להלכת שיפריס היה כי גם על הקונה הייתה מוטלת אחריות במסגרת הצורך לבדוק את הנכס כחלק מאחריותו וכי ניתן לזקוף לחובתו "אשם תורם". ואולם, ההלכה הקודמת לא הטילה אחריות מלאה על הקונה אלא רק היתה מסויגת במקרים מסוימים. 

מה נהוג במדינות אחרות?

דעו למשל כי במדינות אחרות ברחבי אירופה, מלבד אנגליה, חלה חובת זהירות דווקא על הקונה. במקום בו במשפט הישראלי מחילים את הכלל לפיו "יזהר המוכר", הרי שבמשפט הקונטיננטלי קיימת תחולה של הכלל לפיו "יזהר הקונה", אשר לפי דוקטרינה זו, על כל צד לדאוג לענייניו, ועל הקונה לבדוק את הממכר היטב, כאשר על המוכר לא חלה כל חובה לגלות לקונה על פגם בממכר, גם אם ידע המוכר כי הקונה פועל מתוך טעות.

כך למשל בפסק דין מרק קולבורן נ' רוזנבלו מיום 12.10.10 נקבע כי על המוכרים לשלם רק 60% מגובה הפיצוי בגין אי גילוי בדבר היעדר היתר בניה לנכס מאחר ולקונים היה אשם תורם. 

מהי הגישה הפרשנית של בית המשפט?

גישת פסק הדין מעידה למעשה על פרשנות של חוק המכר לטובת ההגנה על הקונה. כך מסתמן על פי פסק הדין, וכן מהיותו של המשפט הישראלי כאחד שמאמץ את גישתו הרווחת של המשפט המקובל באנגליה, כי חוק המכר יוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו של הקונה הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר. לצורך כך נראה כי עלינו לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי ולשרת צורך הרתעתי כלפי המוכרים, באמצעות הגנה על הקונה. 

לסיכום ראינו כי ההלכה החדשה מגנה ביתר על הקונה במסגרת עסקת מכר מתוקף עקרון תום הלב כאשר מתגלה ליקוי בממכר אשר הקונה לא ידע עליו במסגרת החתימה על העסקה ואולם מן הראוי לשים לב כי סעיפים 13-15 לחוק המכר מחייבים את הקונה לבדוק את הנכס בעת קבלתו בפועל, ואחריות זו של הקונה טרם סויגה בפסיקה.