מוכר דירה? מוטלת עליך חובת גילוי מקסימלית לקונה

במסגרת חוזי מכר דירה הנעשים בארץ מכניס המוכר בדרך כלל אמירה לפיה, הוא מוכר את הדירה "AS IS" ומטיל את כל האחריות לבדיקת מצבו של הממכר מבחינה משפטית, פיזית, תכנונית ועוד על הקונה וזאת, בהתאם לעקרון האנגלי הידוע: "יזהר הקונה" (caveat emptor). 

ההנחה של המוכר הינה, כי אם חלילה יתגלו בממכר לאחר מכן פגמים כאלה ואחרים, האחריות בגינם תהיה מוטלת על הקונה או לפחות תוטל על הקונה האחריות לאותם פגמים שהיה צריך לגלות בעצמו. 

האם זהו אכן המצב כיום? במאמר זה ננסה להביא את המצב המשפטי העדכני.

עובדות המקרה

כזה היה המצב בעניין ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון. באותו מקרה, רכשו בני זוג בית פרטי בן שתי קומות כאשר בחוזה המכר צוין, כי הנכס נמכר "AS IS" וכי הרוכשים בדקו את הנכס לרבות רישום הנכס והתכנון ברשויות השונות. 

בנוסף צוין באותו מקרה, כי הנכס נבנה בהתאם להיתר בניה ולא ידוע למוכרים על חריגות בניה או על פגם נסתר בנכס. 

לאחר מסירת החזקה נתגלו נזילות ועובש מתחת לריצוף ולהפתעת הקונים אף נתגלה להם שאין כלל היתר בניה לקומה השנייה של הבית.

הרוכשים ביטלו את הסכם המכר והגישו תביעה לביהמ"ש המחוזי אשר קיבל את התביעה והורה על ביטול ההסכם, השבת התמורה, חיוב המוכרים בפיצוי החוזי המוסכם ועוד, וזאת לנוכח הוראת סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 הקובע, כי במידה ואי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת ולא גילה אותן לקונה, הקונה יוכל להסתמך עליהן ובלבד שנתן הודעה למוכר מיד לאחר שגילה אותן, כפי שקרה במקרה הנדון.

על פסה"ד ערערו המוכרים כאשר בין יתר הטענות העלו הם את הטענה המתבססת על דוקטרינת "האשם התורם", לפיה קיימת אחריות לקונים הואיל והפרו התחייבותם לבצע את הבדיקות המקדימות ביחס לנכס וזאת בשעה שיכלו באופן פשוט לפנות לרשויות, ולגלות שאין היתר בניה לקומה השנייה. 

המוכר אחראי בכל מקרה וזאת גם אם הקונה התרשל ולא בדק 

בפסה"ד של ביהמ"ש העליון בערעור נחלקו דעות השופטים וזאת בעיקר בשאלת יישומו של סעיף 16הנ"ל. לדעת כל השופטים סעיף 16 לחוק המכר למעשה שולל את יכולתם של המוכרים להסתמך על הוראות הפטור החוזיות.

במילים אחרות, וכפי שהיטיב לנסח זאת כבוד השופט סולברג בדעת הרוב בפסק הדין: "זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו 'על אף האמור...בכל הסכם', כלשון סעיף 16, ויש בו הלכה למעשה משום ביטול עיקרון 'יזהר הקונה'.." 

מחלוקתם של השופטים מתייחסת לשאלת תחולת דוקטרינת "האשם התורם" לעניין חלוקת האחריות בין הצדדים.

כידוע עקרון "האשם התורם" אשר הובא לדיני החוזים מדיני הנזיקין עניינו הוא הטלת אחריות על הצד התובע בגין מחדליו שתרמו אף הם לנזק שנגרם לו. 

כבוד השופט רובינשטיין בדעת מיעוט סבר, כי לא ניתן להתעלם מאחריותו של קונה שהתרשל ולא בדק ברשויות את מצבו התכנוני של הממכר, ולפיכך ובהתאם לדוקטרינת "האשם התורם", יש להפחית מחצית מהפיצוי המוסכם.

לעומתו, סברו כבוד השופטים בדעת הרוב סולברג ומלצר, כי לא ניתן להשתמש במסגרת סעיף 16 לחוק המכר בדוקטרינת "אשם תלוי" ולהפחית את הפיצויים.

הסיבה לכך הנה העובדה, כי מדובר בחוק קוגנטי לפיו הקונה יכול להסתמך באופן מוחלט על אי ההתאמה ולקבל את מלוא הפיצוי המוסכם ויתר הנזקים שנגרמו לו מהמוכר, גם אם הקונה עצמו התרשל ולא בדק.

הטענה הינה, כי אין כל בסיס להכנסת דוקטרינת "האשם התורם" במסגרת לשון החוק, ולמעשה עקרון "יזהר הקונה" במשפט הישראלי בוטל לאור הוראות חוק המכר, וזאת מחמת הרציונל של החוק בדבר הגנה על ציבור הרוכשים במדינת ישראל.

דעת הרוב אף טוענת,  כי גם אם הקונה התרשל ולא בדק, אזי די בעובדה שהמוכר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה בכדי לחייב את המוכר במלוא האחריות לפגם, ובלבד כמובן שהקונה עצמו לא ידע על הפגם עובר להתקשרותו החוזית.

מסקנה

"הגדלת ראש" במכירת נכס מקרקעין מצד המוכר וגילוי כל העובדות הרלבנטיות לקונה(ואף כתיבתם במסגרת חוזה המכר), יכולה למנוע טענות עתידיות של אי התאמה מצד הקונה ואפשרות ביטול החוזה, באשר לא ניתן יותר להסתמך על כך שהקונה מצהיר בחוזה שבדק את הממכר. 

האם מדובר בתוצאה צודקת? קשה לומר בהתחשב בכל ספקטרום המקרים הקיים ודומה שגם שופטי הרוב בפסה"ד הבינו זאת, אך למרות זאת כך פסקו לאור השקפתם הערכית והכלכלית לפיה מעקרון "יזהר הקונה" יש לעבור לעקרון "יזהר המוכר" ויגלה את כל העובדות וינהג בהגינות ובתום לב.