זכויות במקרקעין - על 5 זכויות המוכרות כזכויות במקרקעין

בסעיף 1 לחוק המקרקעין מגדיר המחוקק את המושג מקרקעין: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליהם וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה" בהתאם להגדרת המחוקק מוכר לנו המושג מקרקעין גם כנדל"ן (נכסי דלא ניידי), נכסים שלא ניתן להזיזם ממקומם וזאת בניגוד למיטלטלין שניתנים לשינוע ממקום למקום.

בע"א 567/68 מקס וראובן שפלן נ' אליעזר קאופר מגדיר בימ"ש העליון מהו חיבור של קבע ונפסק כי " חיבור מצריך הצמדה פיזית או לפחות חדירה אל תוך הרצפה והקיר " באותו פס"ד קבע בית המשפט לעניין החיבור כי  "הוא עשוי להשתנות ממקרה למקרה על פי נסיבות מיוחדות, לרבות תכליתו של החפץ הנדון, כוונתו של הצד שהביאו למקרקעין,וטיבם של הצדדים היריבים..." 

אם כן, מהן הזכויות במקרקעין:

המחוקק קבע 5 סוגי זכויות המוכרות כזכויות במקרקעין (בעלות, שכירות (חכירה), משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.

בעלות

הזכות הראשונה שנקבעה בחוק המקרקעין מוגדרת בסעיף 2 לחוק המקרקעין :"הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם", משמע, המונח בעלות עוסק בזיקה בלעדית, פיזית או משפטית, בין אדם או קבוצת בני אדם לנכס. בדרך כלל, מתקיימות הזיקה הבלעדית הפיזית והמשפטית באופן מצטבר. בהתאם לסעיף החוק, הבעלים של המקרקעין רשאי לבצע במקרקעין כל פעולה למעט הגבלות החלות עליו עפ"י דין או עפ"י הסכם.

שכירות 

הזכות השנייה שקבועה בחוק המקרקעין המוגדרת בסעיף 3 לחוק "שכירות מקרקעין הינה זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה" שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות"  אם כן, שכירות הינה זכות שניתנה בתמורה לעשות שימוש במקרקעין שלא לצמיתות. משמע שבמדרג הזכויות, שזכות השכירות נמוכה יותר מזכות הבעלות ובניגוד לבעלות, שכירות יכולה להיות על גם על חלק מהמקרקעין ואין חובה להשכיר את כל המקרקעין בכדי להיכנס להגדרת סעיף החוק. 

חכירה

שכירות של למעלה מחמש שנים תיקרא חכירה.

חכירה לדורות 

שכירות של למעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא חכירה לדורות.

ישנה חשיבות רבה להגדרות שכן  חוק מיסוי מקרקעין קובע שחכירה מעל עשרים וחמש הינה זכות במקרקעין לעניין חוק מיסוי מקרקעין והמשמעות היא שעסקה במקרקעין של חכירה לדורות תחייב דיווח לרשויות המס והצדדים יהיו חייבים בתשלום מס שבח ומס רכישה. 

משכנתא 

הזכות השלישית בה עוסק החוק היא משכנתא המוגדרת בסעיף 4 לחוק המקרקעין " משכנתא היא משכון של מקרקעין " מרביתנו מכירים היטב את המונח משכנתא כהלוואה שניתנת לצורך רכישת דירה וכביטחון להחזרתה ממשכן הלווה שהינו בעל זכות בנכס את זכותו לטובת המלווה.

המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין ובמידה שהנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין נרשם לטובת הגוף המלווה משכון ברשם המשכונות.

המשכנתא למעשה משמשת כעננה המרחפת מעל הנכס ואשר אינה מונעת מבעל המקרקעין להחזיק, להשתמש ולבצע עסקה במקרקעין והכל בכפוף לתנאי המשכנתא.

העננה תמשיך לרחף מעל הנכס וזאת עד לסילוק מלא של ההלוואה במלואה.

כאשר הלווה יפסיק לעמוד בהחזרי ההלוואה תעמוד לזכות הבנק או הגורם שלטובתו נרשמה המשכנתא הזכות לממש את הנכס וזאת בכפוף לפס"ד של בימ"ש או על-פי צו ראש ההוצאה לפועל או בכפוף להוראות סעיף 18 לחוק המשכון.

זיקת הנאה

הזכות הרביעית מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין : " זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם " זיקת הנאה מוכרת יותר כזכות להשתמש במקרקעין או לעבור במקרקעין סמוכים או להימנע מביצוע פעולה מסוימת באותם מקרקעין או שבעל המקרקעין יהיה חייב לבצע פעולה מסוימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסוימת במקרקעין . 

זיקת ההנאה לרוב אינה מוגבלת בזמן היא דורשת רישום ובמידה שחולקו המקרקעין תוצמד זיקת ההנאה עפ"י העניין לחלקה הרלוונטית. זיקת הנאה בניגוד לבעלות ולמשכנתא יכול שתירשם על חלק מהמקרקעין.  

זכות קדימה 

הזכות החמישית הינה זכות קדימה שמשמעותה שפלוני שהינו בעל זכות במקרקעין רשאי לרשום זכות קדימה לאלמוני על המקרקעין או על חלקם ובעשותו כן, לא יהיה זכאי פלוני להעביר את המקרקעין לאחר אלא אם הציע אותם קודם לכן לאלמוני, בעל זכות הקדימה.

החוק מקנה זכות קדימה בין יורשים שהמקרקעין הוא משק חקלאי ועפ"י צו הירושה או צו קיום צוואה כאשר קיימים יורשים במשותף. משמע, שיורש לא יוכל למכור את חלקו, אלא  אם כן הציע את חלקו קודם לכן, ליורשים האחרים.

זכות קדימה נוספת המוכרת לנו, היא מקרקעין בבעלות משותפת של בני זוג, אם במשק חקלאי, אם בבית עסק או אם בדירה המשמשת למגורים משותפים בן זוג לא יהיה זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם כן הציע אותו קודם לבן זוגו.

המנגנון לביצוע עסקה בכפוף לזכות קדימה: בעל הזכות במקרקעין נדרש למסור בכתב לבעל זכות הקדימה עם העתק לרשם המקרקעין הודעה על כוונתו למכור את הזכות וכן את המחיר אותו הוא דורש. בעל זכות קדימה רשאי תוך 30 יום לשלם את המחיר בצירוף תשלומי המסים הנדרשים או לחילופין להפקיד את הכספים בידיו של רשם המקרקעין ובעשותו כן, יראו את הצדדים כאילו נעשתה עסקה. במידה שבעל זכות קדימה לא פעל כמפורט לעיל, רואים אותו כמוותר על זכות הקדימה ובעל הזכות במקרקעין יהיה רשאי למכור את המקרקעין בכפוף לכך ובתנאי שמחיר המכירה לא יפחת מההצעה שהגיש לבעל זכות קדימה.

אם כן, נשאלת השאלה האם מדובר ברשימה סגורה? והאם קיימות זכויות נוספות במקרקעין?

קיתונות של דיו נכתבו, הן בפסקי-דין והן בספרות בניסיון ליצור זכויות במקרקעין שאינן מוגדרות בחוק המקרקעין לרבות ניסיונות להכיר בזכויות כגון: נאמנות, בר-רשות והערת אזהרה כזכויות במקרקעין, אולם חרף כל הניסיונות ואמרות אגב בפסיקה, עד כה, טרם התקבלה הלכה מחייבת המורה, על קיומה של זכות במקרקעין חדשה שאינה מנוייה בחוק המקרקעין.