תמ"א 38 – יתרונות וקשיים!

במסגרת תמ"א 38, מוצעים במסגרת התמ"א, תמריצים הן לבעלי הדירות והן ליזמים, שנועדו לעודד את ביצועה של התמ"א, הכוללים בין היתר הטבות מס, זכויות בנייה נוספות ומאפשרות שדרוג הבניין, בין היתר באמצעות הוספת מעלית, הוספת קומה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות, עיצוב הבניין, הרחבת מרפסות ומציאת פתרונות חנייה כנדרש. 

בנוסף, הדיירים עצמם נתקלים בבעיות רבות הקשורות בדרך כלל בגיבוש עמדה אחידה והסכמה ביניהם במהלך משא ומתן עם הקבלנים(פעמים רבות בעיות שהדיירים עצמם יצרו מניהול ראשוני לא נכון), חוסר ידע מקצועי, חוסר וודאות לגבי משמעות הפרויקט והשלכותיו, בעיות בתאום הציפיות, וכן קושי לבחון את ההצעות המובאות בפניהם מבחינה כלכלית ומשפטית וקבלת החלטה בסוף ההליך. 

במסגרת זו, אנו נדרשים לפעול אל מול מוסדות שונים כגון עיריות, תוך התמודדות עם הליכים בירוקרטים –  מנהליים מורכבים מחד, ועם סוגיות כלכליות ומשפטיות מאידך, בניסיון למצוא פתרון לסיטואציות בעייתיות, כמו גם בניסיון להציע לדיירים פתרונות יצירתיים במטרה להבטיח את הדיירים. 

לעניין זה, ידוע למי שעוסק בתחום ובמיוחד לחברות המעוניינות לקדם פרויקטים מסוג זה כי ישנו קושי בקבלת הליווי הפיננסי בפרויקטים מסוג תמ"א 38, הנובע מכך שלא ניתן לשעבד את הזכויות ברכוש המשותף, (דבר המקשה הן על היזמים והן על הבנקים בהענקת בטוחות מתאימות לפרויקטים מסוג זה). את הסוגיה הזו, ניתן לפתור ע"י יצירת יחידת רישום חדשה בבניין, כגון מחסן, חדר אשפה וכיוצ"ב(להלן: "תת - החלקה החדשה"), אשר לה יוצמדו כל זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38. יחידה זו, יהא ניתן לשעבד לבנק על מנת לקבל ליווי בנקאי מקיף כפוף לבדיקה מקדמית מול הבנק הספציפי. 

פתרון זה, מגלם בחובו שאיפה ליצירת איזון בין מעמדם המשפטי של בעלי הדירות ברכוש המשותף, לבין מעמדו וזכויותיו של היזם, כך שמחד, יחידת הרישום החדשה שנוצרה בבניין הינה בבעלותם של בעלי הדירות ומאידך, עם יצירת יחידת הרישום החדשה ומתן היתר בנייה לפרויקט, יוכל היזם לקבל ליווי בנקאי, תוך שעבוד תת-החלקה החדשה כבטוחה לליווי הבנקאי. 

פתרון זה עשוי אף לסייע לרוכשים של יחידות הדיור החדשות שייבנו, אשר יוכלו לרשום לטובתם הערת אזהרה על יחידת הרישום החדשה שנוצרה, ולהסתייע בעובדה זו לצורך קבלת משכנתא לרכישת דירות היזם.