הטרנד החם בשוק הנדל"ן: תמ"א 38

לפני למעלה משבוע ימים התקבלה בכנסת בקריאה ראשונה הצעת חוק להקלת התנאים לאישור תוכנית חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה. 

מדובר בתיקון לחוק המקרקעין שנכנס לתוקף בשנת 2008 ואשר מטרתו הייתה להקל ביצוע פרויקטים לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה באמצעות מתן זכות לרוב הדיירים בבית המשותף לאכוף את רצונם לביצוע הפרויקט על המיעוט. 

עם כניסתו לתוקף של חוק חיזוק הבתים המשותפים ב־2008 נראה היה כי ערכו המעשי לא פרקטי כל כך ואף יתרה מזו. 

אין צורך להוסיף כי ההגבלות שהוכנסו בחוק, גרמו לכך שהחוק לא יספק את הכלים הדרושים להתמודד עם אחד המכשולים העיקריים ליישומם של פרויקטים מכוח תמ"א 38 — הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות לפרויקט. 

הצעת החוק מהשבוע שעבר תקל במידה משמעותית על ביצועם של פרויקטים אלה. 

על פי הצעת החוק החדשה שעברה בקריאה ראשונה, בניגוד לחוק המקורי משנת 2008, ניתן יהיה כעת לקבל את אישור המפקח/ת על המקרקעין לתוכנית בנייה הכוללת עבודות לחיזוק הבניין גם לפני שניתן היתר בנייה. 

הוצאת ההיתר כרוכה בהשקעת משאבי זמן וממון רבים, ואין פלא שמרבית היזמים נמנעו מלהיכנס להשקעות הכבדות הנדרשות לכך במצב של חוסר ודאות בנוגע לעתיד הפרויקט. 

תיקון נוסף שהוכלל בהצעת החוק וחשוב שיקדם ויביא לכך שיותר פרויקטים מסוג זה יצאו לפועל הינו - הפחתת הרוב הדרוש לביצוע פרויקט של חיזוק הבניין לרוב רגיל של בעלי הדירות - 51%. 

כאשר מדובר בתוספת יחידות דיור יש צורך גם באישור המפקח. 

חשוב מאוד -   ההפחתה בדרישת הרוב מתייחסת אך ורק להיתר בנייה מכוח תמ"א 38, ואילו לגבי כל תוספת בנייה אחרת נותר הצורך בהסכמה של 100% מבעלי הדירות. 

לעניות דעתי נקודה זו הינה נקודה בעיתית שתגרום לכך שפרויקטים רבים לא יצאו אל הפועל. 

בדרך כלל במסגרת הוראות התמ"א 38, מבקשים היזמים ובעלי הדירות למקסם את הרווחיות של המיזם על ידי ניצול של כל זכויות הבנייה מכל מין וסוג שהוא, לרבות מכוח תוכניות מקומיות, הרי הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות לפרויקט נותר על כנו והוא זה שיגרום לפרויקטים רבים שלא יצאו אל הפועל בעקבות דיירים שינסו לטרפד פרויקטים מסיבות לא ברורות. 

לאור האמור לעיל עם קבלת הצעת החוק החדשה, ניתן יהיה לקדם ביתר קלות פרויקטים מסוג תמ"א 38, על בסיס הסכמה של רוב רגיל של בעלי הדירות. 

השמירה על זכויות המיעוט מוגבלת לאפשרות המוקנית להם לפנות אל המפקח על המקרקעין כאשר הם רואים עצמם נפגעים מהתוכנית.