תמ"א – מפת מצב ישראל של היום:

תמא 38 – מה זה אומר?

בישראל תמיד היו ותמיד תהיינה רעידות אדמה. חלקן קטלניות. גורם המוות העיקרי ברעידות אדמה הוא התמוטטות של בניינים על אנשים החיים בהם (או העובדים בהם). 

בישראל, הבניינים שהיתר לבנייתם הוצא לאחר 1.1.1980 עומדים בתקן. 

אך הבניינים הישנים יותר זקוקים לחיזוק כדי שיוכלו לעמוד בפני רעידות אדמה חזקות. הבעיה היא שחיזוק עולה כסף רב. לשם כך הממשלה אישרה את תמא 38, שנועדה להקל על העומס הכספי בחיזוק הבניין. תמא 38 מאפשרת להוסיף זכויות בנייה לבניין שיחוזק ובכך הדיירים יכולים לקבל ליהנות מזכויות הבנייה הנוספות ואף להרוויח.

תמא 38 – מהם הקשיים ביישום?

למרות הכוונות הטובות, מסתבר שיש בניינים ישנים שעדיין לא מחוזקים כך שיהיו עמידים יותר בפני רעידות אדמה. יכולות להיות לכך כמה סיבות: 

1. קשיים משפטיים לתת ביטחונות. הבנק שמלווה את הפרויקט ושנותן את ההלוואות רוצה ביטחונות. פרויקט של תמא 38 מצריך בניה ברכוש המשותף (זכויות הבנייה הנוספות המוענקות לבניין) והסכמה של רוב מסוים של הדיירים. קשה לתת לבנק בטחונות קנייניים מכיוון שהרכוש נשאר של הדיירים (והם לא מסכימים לשעבודים על דירותיהם). 

הפתרון הרגיל הוא להצמיד את הרכוש המשותף לחלק של הבניין כגון מחסן ולתת ביטחונות על היחידה הזאת. כאשר יש הערות אזהרה, משכנתאות או שעבודים דומים על חלק מהדירות, המצב מסתבך. 

2. קשיים הנדסיים. לעיתים עלות חיזוק הבניין, או עלות הבנייה של זכויות הבנייה, גבוהה מאוד. 

3. קשיים תכנוניים. לעיתים הוספת זכויות בנייה נוגדת את התכנונים ביחס לאזור או לרחוב מבחינת העומס על התשתיות, המרחק בין הבניינים, המרחק בין הבניינים לכביש, כמות החניות או כמות האנשים שתגור בבניין. דרך אגב, חלק מהסיבות הללו גם משפיעות על המדיניות של חלוקת הדירה ליחידות דיור. 

4. קשיים פרוצדורליים. הצורך להשיג אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הוועדה שאמורה לאשר את הפרויקט, יכול לדרוש זמן רב. כמו כן, ישנם גורמים שונים כמו עיריות או המפקח על רישום המקרקעין אשר דורשים השגת אישורים שונים, ואלו עולים עשרות אלפי ש"ח. 

5. קשיים בהשגת הסכמה של הדיירים. למרות שתמא 38 תוקנה כך שיש צורך ברוב שאינו פה אחד, עדיין יכולים להיות כמה שכנים שמתנגדים לכך. 

6. קשיים כלכליים. האמרה שאת הכל אפשר לפתור בכסף אולי נכונה. אך יש שאלה האם זה כדאי. לעיתים הפרויקט אינו כדאי מבחינה כלכלית (או לפחות עולה יותר מאשר הפדיון הצפוי, גם אם כדאי לחזק את הבניין). 

זה יכול להיות בגלל הקשיים שפורטו לעיל ויכול להיות בגלל שהוועדה המקומית לא מסכימה לתת זכויות בניה רבות. הדבר נכון במיוחד בפריפריה, משום שבפריפריה זכויות הבנייה (למשל כאשר מדובר על קומה נוספת) שוות פחות כסף, ואילו עלות החיזוק והבניה נשארה כפי שהיא. 

בתל אביב למשל, בגלל המחסור בקרקעות פנויות לבנייה, שווי זכויות הבנייה גדול, אך דווקא בתל אביב העירייה לא נותנת יד לפרויקטים הללו. חשוב לציין שיש עיריות מסוימות אשר נותנות זכויות בנייה נוספות (למשל, קומות נוספות) על אלו המנויות בתמא 38, אך אלו לא כל העיריות. 

חשוב לציין כי למרות הקשיים הללו, לתמא 38 עדיין יש יתרונות רבים.

תמא 38 – כמה פרויקטים של תמא 38 נעשו עד היום?

תמא 38 נכנסה לתוקף בשנת 2005. בשל הקשיים הנ"ל, עד שנת 2008, בוצעו רק עשרה פרויקטים של תמא 38. עד שנת 2009 ניתנו רק 15 היתרי בנייה מתוך עשרות רבות של בקשות. אך בשל תיקונים בחוק ובתמא 38, אשר הפכו יישום פרויקטים של תמא 38 ליותר "ידידותיים למשתמש" (כגון אפשרות לסגירת קומה מפולשת בנוסף לבניית קומה נוספת), החלו להתבצע בארץ מספר גדול יותר פרויקטים. הפרויקטים החלו להתבצע במספר ערים כדוגמת הרצליה, בת ים, אשדוד, רעננה, תל אביב, רמת גן, ירושלים. 

הרצליה למשל, נחשבת לעיר שבה יש הרבה פרויקטים של תמא 38.

תמא 38 – מה הצפי לעתיד?

גם כיום יש תהליכים שמטרתם להעלות את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים במסגרת תמא 38. זאת על ידי נתינת תמריצים נוספים מהפן הפרוצדורלי ומהפן של המיסים. אם וכאשר תהליכים אלו יוכתרו בהצלחה, סביר להניח שנראה יותר פרויקטים של תמא 38 במקומותינו.

מפת מצב בישראל של היום של תמא 38 – סיכום:

תמא 38 קמה בקול תרועה ותוך תקווה לחיזוק הבניינים בארץ (אם כי כבר אז היה ברור שכמעט לא יבוצעו פרויקטים בפריפריה). השנים הראשונות לפעילותה היוו עדות לכישלונה, מכיוון שאת מספר הפרויקטים שהתבצעו, לא צריך מחשב כדי לספור. אולם בשל תיקונים והקלות שונות בתמא 38 ובחוקים המשלימים אותה, ניכרת מגמת עלייה במספר הפרויקטים של תמא 38. 

לקריאה נוספת: תמא 38 - מה האינטרס? >>