תמא 38 – מה האינטרס?

תמא 38 – רקע:

תמא 38 היא תוכנית מתאר ארצית שבאה לעודד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. מדוע צריך לעודד לחזק מבנים? מפני שהחיזוק עולה כסף, והרבה. 

אם הדיירים לא היו מעודדים על ידי תמא 38, כנראה שלא היו מחזקים את הבניין לבדם. אז איך תמא 38 מעודדת את חיזוק המבנה? באמצעות אישור הוספת זכויות בנייה ובאמצעות הקלות במיסים החלים על הפרויקט. גם זכויות בנייה שוות כסף, וכך יוצא שזכויות הבנייה מממנות את חיזוק הבניין.

תמא 38 – איך נראית העסקה?

יש שלושה דגמים בסיסיים של עסקה לחיזוק הבניין תוך ניצול זכויות הבנייה: 

1. הדגם העצמאי – וועד הבית מנהל את הפרויקט. הדיירים משקיעים כסף רב בחיזוק הבניין ובבנייה, אך גם מקבלים את כל הרווח ונהנים מ- 100% זכויות הבנייה. 

2. עסקה עם קבלן – וועד הבית מתקשר עם קבלן בעסקה שבה הדיירים נותנים לקבלן את זכויות הבנייה הנוספות שקיבלו עקב תמא 38, והקבלן בתמורה מחזק את הבניין. בדגם זה הדיירים לא צריכים להשקיע כלום, אך וועד הבית צריך לפקח שזכויות הדיירים נשמרות ושהקבלן מבצע את עבודתו. לשם כך ניתן לשכור אנשי מקצוע כגון עורך דין שמתמחה בתחום ומפקח על בנייה, אך זה עולה כסף. 

3. באמצעות חברה פרטית – וועד הבית מתקשר עם חברה פרטית. החברה הפרטית היא זו שדואגת לשכור את הקבלן, לפקח על עבודתו ולדאוג לכך שזכויות הדיירים נשמרות. החברה הפרטית היא זו שמקבלת מהדיירים את זכויות הבנייה. החברה הפרטית משלמת לקבלן (באמצעות כסף או באמצעות נתינת זכויות הבנייה תוך ניכוי מסוים) והקבלן מחזק את הבניין ובונה על פי זכויות הבנייה.

תמא 38 – מה האינטרס של בעלי הדירות?

לבעלי הדירות יש שלושה אינטרסים: 

א. בניין עמיד יותר בפני רעידות אדמה. זהו האינטרס הראשון במעלה. לבנות מחדש בניין שהתמוטט או לשפצו אם ניזוק ברעידת אדמה, עולה כסף רב. חיזוק הבניין מפחית את הסיכון. אם מוסיפים לכך את העובדה שישראל יושבת על השבר הסורי-אפריקני ושכבר היו בה רעידות אדמה חזקות, מקבלים את המסקנה שהגברת עמידות הבניין בפני רעידות אדמה, היא חיונית לשרידותו של הבניין. 

ב. זכויות הבנייה הנוספות. תמא 38 מאפשרת הוספת זכויות בנייה (כתלוי במבנה הבניין ובמיקומו) בגין חיזוק הבניין. קבלת זכויות הבנייה הנוספות מאפשרת את מימון חיזוק הבניין, לעיתים על ידי נתינת זכויות הבנייה לקבלן בתמורה לחיזוק ולעיתים על ידי מכירה בסוף של מה שנבנה על פי זכויות הבנייה. יכול להיות גם שהדיירים יקבלו זכויות בנייה שמעלות את ערך דירתם כגון הוספת מעלית, סגירת מרפסות, או הרחבת הדירות. 

ג. הקלות במיסים. הדיירים לא יצטרכו לשלם מע"מ על עבודות הבנייה לחיזוק הבניין.

תמא 38 – מה האינטרס של הקבלן?

האינטרס של הקבלן תלוי בדגם העסקה עליה החליטו דיירי הבית ו-וועד הבית. 

• אם דיירי הבית החליטו על הדגם העצמאי – הם ישלמו לקבלן אשר יחזק את הבניין ויבנה תוך מימוש זכויות הבנייה הנוספות. במקרה זה הקבלן מקבל תשלום עבור עבודתו. 

• אם דיירי הבית החליטו על עסקה עם הקבלן – בתמורה לחיזוק הבניין ולהפיכתו לעמיד בפני רעידות אדמה, הקבלן מקבל את זכויות הבנייה הנוספות. עם זכויות אלה הקבלן יכול לבנות דירות חדשות (במקרים שזה אפשרי) ולקבל את התמורה מהמכירה. 

• אם דיירי הבית החליטו על התקשרות עם חברה פרטית והחברה משלמת לקבלן באופן רגיל – הקבלן מקבל תשלום רגיל. 

• אם דיירי הבית החליטו על התקשרות עם חברה פרטית והחברה משלמת לקבלן באמצעות זכויות בנייה – הקבלן מקבל את זכויות הבנייה.

תמא 38 – מה האינטרס של החברה הפרטית?

אם דיירי הבית החליטו להתקשר בעסקה עם חברה פרטית, לחברה יש שתי אפשרויות. האחת היא לשכור קבלן באופן רגיל. במקרה זה החברה הפרטית היא זו שתקבל את זכויות הבנייה ותוכל למכור את הדירות החדשות לקונים עתידיים. אם החברה הפרטית החליטה לתת לקבלן זכויות בנייה, החברה תשאיר לעצמה אחוזים מסוימים מזכויות הבנייה ותקבל את הכסף בשל מכירת הדירות.

תמא 38 – מה האינטרס של המדינה?

מה שהמדינה עושה זה בעצם לתת זכויות בנייה והקלות במיסים. זכויות הבנייה לא עולות למדינה כסף, אלא המדינה "משלמת" בצפיפות רבה יותר. גם ההקלות במסים לא עולות למדינה כסף בצורה ישירה, אלא רק מה שהיה מתקבל מהפרויקטים שכן היו מתבצעים לולא ההקלות. 

נראה שלמדינה יש שני אינטרסים בנתינת זכויות הבניה ובהקלות במיסים:

1. חיזוק הבניינים. זהו האינטרס המתלכד עם האינטרס של הדיירים. 

2. יכולות להיות החצנות שליליות של רעידת האדמה שלא מוטמעות כולן באינטרסים של הדיירים כגון החסרת ימי עבודה או עומס רב מדי על תשתיות ההצלה והרווחה. האינטרס של המדינה הינו להקטין את ההחצנות השליליות.

תמ"א – סיכום האינטרסים:

ראינו שלכל גורם יש אינטרס בחיזוק הבניין על פי תמא 38. יש לבנות עסקה שתתן רווח לכולם. בנוסף לא צריך לשלם מס (או לפחות יש הקלות משמעותיות) על מה שערכו עלה בעקבות זכויות הבנייה הנוספות. 

לקריאה נוספת: תמריצים למימוש תמא 38 >>