תמא 38 היא תוכנית "מרחפת" מעל כל שטח המדינה עד לגיבושה בעת מתן היתר בניה

השופט: ד' מור

למערערת: עו"ד פ' שלמון ברץ

למשיבה: עו"ד ח' וינטרוב

עש"א (שלום – ת"א) 217690/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' מבטחים.

ערעור היטל השבחה על השומה המכרעת לגבי נכס מסוים. הערעור נסב על שאלת ההשבחה הנובעת מתמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. השמאי המכריע קבע כי אין בנכס כל השבחה הנובעת מתוכנית זו, שפורסמה עובר למכירה, בעוד שלטענת המערערת קביעה זו הינה מוטעית ושגויה, ומכאן הערעור. 

המערערת, הוועדה המקומית, טענה כי ההשבחה נוצרה מכוח כניסת התוכנית לתוקף, על כן, כבר במועד מימוש הזכויות זכותה לדרוש היטל השבחה. תוכנית תמ"א 38 מאפשרת בנייה נוספת בנכסים.

בנייה זו משביחה את המקרקעין. לטענת המערערת היא זכאית להיטל השבחה בגין ההשבחה האפשרית המרבית הנובעת מתמ"א 38, בהתאם לשומת שמאי שיבחן את תוספות הבניה האפשריות, למקרקעין הנדונים, באותו מקרה. מאידך, לטענת המשיבה, כניסת התוכנית לתוקף אינה מחייבת את הוועדה ליתן  היתר בנייה, ויש לה זכות לסרב לאשר היתר בניה וכך אין בפועל השבחה, מה גם שבמקרה זה אין חולק כי לא הוגשה בקשה כזו על ידי המשיבה.

בית משפט דחה את הערעור וקיבל את עמדת המשיבה כי בהעדר היתר, אין כל השבחה ואין כל חובת תשלום היטל. קבלת פרשנותה של הוועדה תוביל לתוצאה אבסורדית לפיה, גם אם לא נתבקש או לא ניתן היתר בנייה (שכן בסמכות הוועדה לסרב ליתן היתר בנייה), יחויב הבעלים בתשלום היטל במועד מימוש הזכויות.

המערערת זכאית להיטל השבחה רק במידה ומוגשת בקשה להיתר בניה, וההיתר ניתן, שאז תחושב ההשבחה בהתאם לתוספת הבניה שתאושר בהיתר, וישולם היטל השבחה בשיעור של 5% מהשבחה זו.

אף חובת ההגינות המוגברת המוטלת על כל רשות מרשויות המדינה, כולל הועדה המקומית, מחייבת שהרשות לא תנסה לגבות היטל, שאינו אלא מס, כאשר בפועל נכס הבעלים כלל לא הושבח.

בית המשפט הדגיש כי תוכנית מתאר ארצית הינה תוכנית מיוחדת, אשר מתגבשת רק מקום שהוצא היתר בניה, ובאנלוגיה לדיני חברות, מעין "שעבוד צף", כלומר שהתמ"א "מרחפת" מעל לכל שטח המדינה, ובשעה בה ניתן היתר בניה מכח התמ"א, רק אז מתגבשת התוכנית במובן זה, שניתן לדרוש היטל השבחה. 

*מתוך נכסי דלא ניידי (נדלן) - ירחון מקצועי בתחום הנדלן >>