מכירת דירה

מכירת דירה - מס שבח ומס רכישה

כאשר אדם קונה דירה או לחלופין מבצע הליך של מכירת דירה, מדובר בדרך כלל ברכישת/ מכירת הנכס היקר ביותר שיש לאדם.

על כן, חשוב לשים לב ולדקדק בפרטים הקטנים ביותר הקשורים לעסקת הרכישה מהיבטים רבים.

לאחר שנמצא קונה אשר מסכים לרכוש את הדירה במחיר אותו הצעתם (או המחיר שעליו הוסכם לבסוף), חשוב להקפיד משנה זהירות לגבי מספר כללים: לדוגמא,היות ועסקת מכירת דירה דרושה הסכם בכתב בין הצדדים, חשוב לקרוא היטב, בסיועו של עורך דין, את פרטי החוזה או זכרון דברים עליו חותמים טרם ההסכם הסופי, שכן לאחר חתימת הדברים לא יוכלו הצדדים לבצע שינויים בו במידה ונאמרו דברים בעל פה אשר לא נכתבו בו בסופו של דבר.

נדגיש כבר כעת, כי חתימת זכרון דברים כמוה כחתימת חוזה לכל דבר ועניין, לרבות חובת דיווח לרשויות המס. מאחר ובמועד חתימת זכרון הדברים מטבע הדברים לא התגבשו כל פרטי העסקה ולא היה באפשרות הצדדים לבחון את המצב התכנוני של הנכס ואת היבטי המיסוי, אנו ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים.

מס שבח ומס רכישה

שבח הינו, בצורה כללית ביותר, הרווח שהפיק בעל המקרקעין ממכירת דירתו. לשם כך מחשבים את ההפרש בין מחיר מכירת הדירה לשווי רכישת הדירה, בצירוף הפרשי הצמדה למדד ובצירוף הוצאות המותרות לניכוי. שיעור המס המוטל על השבח תלוי במועד רכישת הזכויות, ונע בין 20%-50%. מס שבח הינו מס המוטל על מוכר מקרקעין.

מס רכישה הינו מס המוטל על רוכש מקרקעין, מושפע משווי המכירה, והוא פרוגרסיבי ומתעדכן מעת לעת. גם במקרה זה, גובה המס תלוי בפרמטרים שונים, כגון- האם זו דירתו היחידה של הרוכש, האם הרוכש הינו "עולה חדש" או "נכה" הזכאי להקלות ממס וכד.

מכירת דירה - פטור ממס שבח

על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח,רכישה), תשכ"ג- 1963, מכירת דירה אשר משמשת כדירת מגורים "מזכה" (כהגדרת המונח בחוק מיסוי מקרקעין) תהיה פטורה ממס שבח, זאת בתנאי שהמוכר לא מכר במהלך 4 שנים אשר קדמו למכירה, בגינה מבוקש הפטור, דירה נוספת אחרת בפטור ממס.

כלומר, המוכר אשר מבצע את מכירת הדירה יהיה זכאי לפטור במכירת דירת המשמשת למגורים אחת ל-4 שנים.פטור אחר ממס שבח קובע, כי אם לא היו לאותו מוכר במהלך 4 השנים שקדמו למכירה בו זמנית יותר מדירה אחת והדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר בשלב זה, האחרון יהיה זכאי לפטור ממס השבחגם אם טרם חלפו 18 חודשים מאז שמכר את דירתו הקודמת בפטור ממס.

היות והחוק שם דגש רב למספר הדירות שבבעלות המוכר לצורך קבלת הפטור ממס, נקבע כי המוכר לא ייחשב כבעל דירה נוספת במידה ויש לו בנוסף לדירה הנמכרת:

א. דירה אחרת נוספת אשר רכש כתחליף לדירה אותה מוכר כעת בתוך 18חודשים שקדמו למכירה. כלומר, על המוכר לבצע את ההליך של מכירת דירה בתוך 18 חודשים מהיום שבו קנה את דירתו החדשה, זאת על מנת שבעת מכירת הדירה הישנה ייחשב האחרון כבעל דירה יחידה, על אף שבבעלותו דירה נוספת.

ב. בבעלות המוכר דירה או דירות המושכרת/ות בשכירות מוגנת למגורים לפני התאריך 1 לינואר 97.

ג. בבעלות המוכר דירה או דירות נוספות אשר בהן חלקו נמוך מ-25%; כך שגם אם בבעלות המוכר, בנוסף לדירה הנמכרת, מספר דירות שחלקו בכל אחת מהן אינו מגיע ל-25%, ייחשב האחרון לעניין ביצוע ההליך של מכירת דירה כבעל דירה יחיד.יש לציין כי הוראה זו איננה מתייחסת למכירת הדירה המוגנת, או לחלופין למכירת דירת המגורים בה יש לו פחות מ-25%.

ישנם סעיפי פטור נוספים, ויש לבדוק כל מקרה לגופו של עניין. בנוסף, נדגיש כי לכל כלל כאמור לעיל יש גם יוצאים מן הכלל ולפיכך, בטרם התקשרות בעסקת מקרקעין, יש לבחון היטב את היבטי המס הכרוכים בעסקה על ידי מומחה למיסוי מקרקעין, וזאת כדי למנוע טעויות הרות גורל.