פירוק שותפות במקרקעין

*זה כנראה לא הולך.. והחלטת "לפרק את החבילה"!

פירוק שותפות - איך עושים את זה נכון ומועיל?

לייעוץ אישי בנוגע לפירוק שותפות שלך - לחץ כאן>>

פירוק שותפות במקרקעין- איך הכל מתחיל

שותפות במקרקעין זהו מצב בו מקרקעין מסוימים רשומים בשם בעלות משותפת של שני אנשים או יותר. אין לאף אחד מהשותפים חלק ספציפי בנכס- ולכאורה כל גרגר במקרקעין מתחלק כמספר השותפים.

שיתוף במקרקעין הוא תוצאה של הסכמה בין השותפים – רצון משותף של החברים לחלוק את המקרקעין.

ס' 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי כל אחד מהשותפים יכול לדרוש בכל זמן נתון את פירוק השותפות במקרקעין כל עוד הוא לא מונע את השימוש במקרקעין על ידי השותפים האחרים.

כמו כן, שותפים יכולים להחליט מראש כי שותפותם במקרקעין מסוימים תהיה לפרק זמן מוגבל ומוגדר מראש, ובסוף התקופה תהיה הסכמה של הצדדים לפרק את השותפות במקרקעין.

השותפות השכיחה ביותר במקרקעין היא בין בני זוג אשר רכשו נכס או מקרקעין יחדיו, אך במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין מסוג זה, ישנה גמישות רבה בקרב בתי המשפט שכן כאן יש יחס ברור בין פירוק המשפחה ופירוק השותפות במקרקעין.

פירוק שותפות במקרקעין- הסכמה או כורח

א. פירוק שותפות במקרקעין בהסכמה – כל החברים בשותפות יכולים לקבל החלטה משותפת ולבחור בדרך של פירוק שותפות במקרקעין אשר נמצאים בבעלותם. גם כאשר אחד השותפים פונה לבית המשפט בבקשה לקבל צו פירוק שותפות במקרקעין יכולים כל השותפים האחרים להסכים על מכירת הנכס תוך חלוקת הרווח בינהם.

ב. אי הסכמה בעניין פירוק שותפות במקרקעין – בית המשפט ייתן צו לפירוק שותפות במקרקעין לאחר שאחד מן החברים פנה וביקש זאת. בית המשפט יכול להחליט לפרק את השותפות במקרקעין במספר דרכים כגון חלוקה בעין, מכירת הנכס וחלוקת השווי בין השותפים או רישום הבית כבית משותף.

בית המשפט יתערב ויקבע כי יש לפרק את השותפות במקרקעין גם כאשר אחד השותפים אינו כשיר או פוגע בשותפות (כגון פושט רגל או מוגבל) וכן במקרה של מוות אחד השותפים.

בתי המשפט נוטים לתת את מלוא כובד החשיבות לעניין חוסר תום הלב- שותף אשר מבקש להביא לפירוק שותפות במקרקעין כאשר הוא מונע על ידי סיבות שאינן כשירות, בית המשפט לא יאשר את הפירוק ולא ייתן את הצו המבוקש.

דרכים לביצוע פירוק השותפות במקרקעין

פירוק שותפות במקרקעין יכולה להתרחש במספר אופנים, להלן הדרכים העיקריות לביצוע פירוק שותפות שכזה:

א. חלוקה בעין – זוהי השיטה הנפוצה ביותר שכן כך מפורקת השותפות במקרקעין וכל אחד מהשותפים מקבל חלק מוגדר ותחום בקרקע. ס' 39(א) לחוק המקרקעין קובע את דרך החלוקה בעין של מקרקעין.

ב. מכירת הנכס\הקרקע וחלוקת שווי הנכס בין השותפים – בדרך זו מפורקת השותפות במקרקעין והם נמכרים לבעלים חדשים. ס' 40(א) לחוק המקרקעין קובע כי במקרה בו חלוקה בעין תביא להפסד ניכר לחברים בשותפות, פירוק השיתוף יעשה בעין והקרקע תימכר לאחר.

ג. רישום המקרקעין כבית משותף – מקרקעין אשר עליהם בנוי בניין מגורים ניתן לרשום כבית משותף (במידה ומתאים לדרישות החוק כדי להירשם ככזה). כל דירה בבית המשותף יכולה לעבור לבעלותו של שותף אחר.

מתי אין אפשרות לפירוק שותפות במקרקעין

ישנם סוגי נכסים בהם לא ניתן לפרק שותפות במקרקעין- דוגמא לכך היא חלקת אדמה אשר משמשת שני בעלים או יותר תוך מתן גישה לחלקות אשר בבעלותן, קיר משותף החוצץ בין שתי חלקות וכדומה.

כאשר נחתם בין השותפים הסכם שותפות במקרקעין ובו סעיף המגביל את האפשרות של אחד הצדדים לדרוש את פירוק השיתוף – בתי המשפט יוכלו להתעלם מן ההגבלה, למרות שהתקבלה תוך הסכמת הצדדים, ולאפשר את הפירוק לאחר 3 שנים מרגע חתימת ההסכם.