אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים


« פורום תמא 38 ייעוץ אישי צפיות: 133

זכויות בניה ליזם

זכויות קניין עיקריות <>זכויות בנייה ליזם תמ"א 38

משלה

06/02/2018 11:49

חוק המקרקעין מגדיר 5 זכויות עיקריות: וזכויות נוספות הערות אזהרה...... וזכויות תוספות)
בבקשה האם תוכלו להשיב לי : לאזיה קטגורייה מתיחסות זכויות היזם לביצוע תמ"א ?
האם זכויות בנייה שמקנה התמ"א 38 ליזם יוכללו בין ה- 5- העיקריות ?

בכבוד רב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זכויות בניה ליזם

עו"ד אילן הלוי

07/02/2018 13:12

שלום רב

לא בטוח שהבנתי את השאלה עד הסוף. חוק המקרקעין אכן מונה 5 סוגי זכויות שחוק המקרקעין דן בהם.
זכויות בניה אינן מנויות במסגרת זכויות אלו. יחד עם זאת בפסיקה וכן בחוקי התכנון והבניה ובחוק מיסוי מקרקעין- מכירת זכויות בניה מוכרת כעיסקה במקרקעין לענין אותם חוקים.
במסגרת עיסקת תמא 38 הבעלים מוכרים ליזם זכויות בניה כנגד ביצוע עבודות בניה עבורם על ידי היזם. מכירה זו מסווגת לענין חוק מיסוי מקרקעין כעיסקה במקרקעין וכך מטופלת.

לא בטוח שעניתי לשאלה ואשמח לדעת לאיזה מטרה זה נשאל על מנת שאחדד יותר את התשובה.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת זכויות מוקנות מתמא2 הינה עסקה בדרגה נמוכה

משהלה

13/02/2018 15:22

ראשית תודה רבה על התשובה.
מהקטע הראשון הבנתי שזכויות בנייה הנמכרות ליזם אינן עיקריות .
וגם העסקה בזכויות אלו הינה עסקה במעלה נמוכה מאוד . עובדה שגם המיסוי על עסקה זאת אינו חל ביום החתימה שהדיירים חתמו על ההסכם . המיסוי על עסקה זאת נושא דחייה כמאוות נפש היזם . אבל מגביל את הדיירים עם חתימתם על החוזה .
לזה לא התכוון חוק מקרקעין וההשלכות על עסקה במקרקעין אינה חלה על עסקת קומבינצייה כזאת .. " חוק המקרקעין דוגל בקניין ולא בא לפגוע בזכויות דיירים (בגלל חתימה על מכירה תיאורטית ואולי חתימה לא שקולה.... הדייר שחתם מוגבל במכירת הקניין שלו ואולי אף שנים ) .
אני אודה לכם לתת לי את דעתכם לאיזה קטגורייה ליחס את מכירת זכויות אלו ?. והאם זכויות מכירה ליזם של הדיירים יכולות לפגוע ברישום הקניין בטאבו של דייר באותו בניין ?.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת זכויות בניה

עו"ד אילן הלוי

17/02/2018 10:35

משהלה שלום רב

לכל דירה בבנין העומד להתקשר בפרויקט תמא יש חלקים ברכוש המשותף לכלל בעלי הדירות. במידה והבית רשום כבית משותף אז לצד כל תת חלקה רשומים גם החלקים ברכוש המשותף הצמודים לאותה דירה (בכפוף להוראות תקנון מוסכם).

זכויות בניה (במידה ואינן צמודות לדירה מסוימת) נחשבות כחלק מהרכוש המשותף. כך שכל בעלי הדירות גם בעלים במשותף של זכויות הבניה שטרם נוצלו בחלקה.

בעיסקת תמא 38 הבעלים מוכרים את זכויות הבניה הללו ליזם בתמורה לשירותי בניה שונים שהם מקבלים.
הם אינם מוכרים את זכות הבעלות שלהם בדירה. על כן לא צריכה להיות פגיעה בזכות הקנין של בעל הדירה.

מה כן יש - קודם כל זכות הבעלות של הבעלים כפופה להתחייבותו החוזית למכור ליזם את זכויות הבניה. שנית - לגבי עסקאות כאלו של מכירת זכויות בניה במסגרת תמ"א 38 קבע המחוקק חריג לכלל לפיו אין צוורך בהסכמה של כל בעלי הדירות אלא די בהסכמה של הרוב הנדרש.

לגבי יום המכירה- כדי להקל ולתמרץ עסקאות כאלו גם כאן קבע המחוקק חריג לכלל הקובע כי יום חתימת ההסכם הוא יום העיסקה - כי במקרה של הסכם תמא ידחהיום המכירה עד לתחילת הביצוע.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הדיירים חתמו והיזם מנצל לטובתו שטחים כמו מרפסות

משה

19/02/2018 19:36

היזם החתים הדיירים על הסכם תמ"א וכפה על הדיירים שהם מוכרים לו זכויות בנייה על המרפסות שלא נרשמו בטאבו בשנות ה50 . כלומר היזם רואה את המרפסות כזכויות לא מנוצלות . ובכך הוא מקנה לעצמו זכויות בנייה כאילו המרפסות שחלקן מקורות לא נכללות במכירה אלא מראש המרפסות נחשבות בגדר זכויות שלא נוצלו והדיירים כאילו מוותרים על זכותם למרפסות.
מה דעתכם על זה?.
יש כאן בריונות של יזמים בצורה מכפישה את החוק ואת הקניין .

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבל עכשיו ייעוץ משפטי אישי

לייעוץ ראשוני טלפוני חייג: 077-9973868

בחזרה ל - פורום תמא 38

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום בתי משפט 18/04/2024 | 21:10 אפשר לבקש כל מה שתרצה, השאלה אם הבק... וזה כבר עניין של גישה, כי יש רק אדם אחד שיתן לך תשובה חד משמעית על השאלה הזו. ואל כבודה/ו פונים ב...

פורום עורכי דין 18/04/2024 | 18:58 ערב ללווה חדל פירעון שלום ב 2016 חתמתי על ערבות בנקאית הלוואה על סך 130000 ש"ח הלווה הוא אח שלי שלקח ה...

פורום נדלן ודיני מקרקעין 18/04/2024 | 15:22 פרוצדורה איפה יש פרוצדורה איך לנהל תביעה אצל המפקחת בטאבו ??? האם צריך להגיש תצהיר גילוי מסמכים, ומתי...

פורום פלילי 18/04/2024 | 15:02 יציאה לחו"ל שחרור מינהלי שלום רב,סעיף 68ה לפקודת בתי הסוהר קובע שדין שחרור מנהלי כדין שחרור על-תנאי. בחוק שחרור על תנאי בס...

פורום צרכנות | תביעות קטנות 18/04/2024 | 12:32 ביטול עסקה עקב פגם בעיקרון אתה צודק והדבר אף קבוע בסעיף 25 לחוק המכר, אבל משיקולי עלות תועלת נראה שהדרך הנכונה לסיים...

כניסה לפורומים המשפטיים