|
| דני שלום,
רכישת דירה חדשה מקבלן בבניין שעובר הליך תמ"א 38 הנה עסקה מורכבת ויש לבצע בדיקות מרובות על מנת להבטיח את זכויות הקונים.
כאשר מדובר ברכישה של דירה בפרויקט ללא ליווי בנקאי על אחת כמה וכמה.
יחד עם זאת מדובר במשימה בהחלט אפשרית אך לאחר קבלת יעוץ משפטי מעו"ד מומחה לעניני מקרקעין ותמ"א 38 בפרט אשר יש לו נסיון מעשי בעסקאות אלו.
העובדה שאין לפרויקט ליווי בנקאי אינה מלמדת בהכרח כי יש בעיה עם הפרויקט או עם היזם אך כאמור יש לבדוק זאת בצורה מעמיקה.
יש לבדוק את היזם ואת איתנותו הכלכלית. יש לוודא כי ליזם ישנו המימון לסיים את הפרויקט ללא ליווי בנקאי. יש לבדוק האם ביצע בעבר פרויקטים מעין אלו, כמה פרויקטים דומים הוא מנהל, האם הוגשו נגדו תביעות בעבר וכדומה.
לאחר מכן עו"ד מטעמכם אמור לבדוק משפטית את העסקה, את ההסכם של היזם מול בעלי הדירות הקיימים, את זכויות היזם בטאבו, האם נרשמה הערת אזהרה מטעמו על זכויות הבנייה החדשות באופן המשפטי המקובל, האם היזם רשאי לרשום הערות לטובת רוכשי הדירות מטעמו ועוד.
כאשר אין לפרויקט ליווי בנקאי, הבטוחה הניתנת לרוכשי הדירות על פי חוק אינה ערבות בנקאית אלא הערת אזהרה, והתשלומים ליזם מוגבלים לפי קצב התקדמות הבנייה הקבוע בחוק.
לגבי קבלת משכנתא, בעבר לא ניתן היה כלל לקבל משכנתא לרכישה בפרויקט ללא ליווי בנקאי לפני טופס 4 ואכלוס הפרויקט.
כיום ישנם בנקים שנותנים משכנתאות כאלה אך בדרך כלל ידרשו הון עצמי גבוה יותר ואף ריביות גבוהות יותר. יתכן שאפשר להתמקח עם הבנק כך שלאחר האכלוס ניתן לשפר את התנאים הללו.
אני ממליץ לך בחום לפנות ליעוץ מקצועי פרטני ע"י עו"ד המתמחה בתחום שיוכל לסייע רבות בבחינת כל הדרוש ואף במציאת פתרונות.
בהצלחה רבה!!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
|